Avonturen op de golfbaan

Een vastgoedfondsaanbieder die investeert in twee golfbanen? De directeuren van Heerenstede over de stand van zaken.

Een traditionele vastgoedfondsaanbieder die investeert in twee golfbanen. Het werd een bewogen avontuur. Directeuren Hans de Wijs en Jan Zwart over investeren in golfbanen en de huidige stand van zaken.

Golf is volgens een recent onderzoek van de Rabobank een groeiende sport. De horeca bij golfbanen biedt nog ruimte voor rendementsverbetering, de vergrijzing biedt kansen en het aantal golfers is groeiende.

Tegelijk ligt in sommige delen van Nederland verzadiging in het aanbod op de loer, spelen golfers minder rondes en zijn de aanvangsinvesteringen hoog door dure grondaankopen en investeringen, waardoor rendementen sterk onder druk staan.

Stoute schoenen
Het zijn uiteenlopende signalen, die zowel kansen en bedreigingen in de markt aantonen. Directeuren van Heerenstede Vastgoed, Hans de Wijs en Jan Zwart, trokken in 2009 de stoute schoenen aan door via twee vastgoedfondsen te investeren in Golfbaan Spaarnwoude en later Golf Centrum Rotterdam.

De exploitatie werd overgelaten aan GMG Group, dat al lange tijd het vastgoed van de balans wilde. De fondsaanbieder financierde de investeringen middels de uitgifte van twee emissies van obligatieleningen:

  • 7,5% Obl. Heerenstede Golfbaan Spaarnwoude
  • 7,5% Obl. Heerenstede Golf Centrum Rotterdam

Beleggers investeerden in langjarige huurcontracten. “Met name vanwege de lange looptijden van de huurcontracten was het interessant om van Golfbaan Spaarnwoude en Golf Centrum Rotterdam een soort financieringsproduct te maken,” zegt De Wijs. “Ik denk dat er weinig andere banen zijn waar je een dergelijke financieringsstructuur kan vormgeven en waaruit een goed rendement komt.”

“Dit komt vooral door de exploitatiestructuur,” legt Zwart uit. “Veel exploitanten van golfbanen geven participaties uit van een bepaald bedrag en wordt iemand lid van een club. Daarnaast betaalt hij nog contributie. Dat is bij bijvoorbeeld Spaarnwoude niet het geval. Daar is sprake van een vereniging met een lidmaatschap voor haar leden, maar deze leden hoeven geen participaties te kopen. Bij veel andere golfbanen zie je een dergelijke verplichting wel.”

Grootste risico’s
Heerenstede ziet zeker een aantal punten uit het Rabobank-onderzoek terug in de praktijk als grootste risico’s bij investeren in golfbanen. “De concurrentie in de markt is toch wel stevig,” zegt De Wijs. “Veel exploitanten moeten nu op prijs concurreren."

"Het beteugelen van de kosten in de exploitatie zijn daarbij een succesfactor. Deze zijn niet alleen maar variabel: je kunt niet besluiten om een keer niet het gras te maaien. Golfers willen meer voor minder, dat maakt de uitdaging om een golfbaan te runnen des te groter.”

Dat hebben De Wijs en Zwart zelf mogen ervaren toen zij begin dit jaar de exploitaties overnamen van Golfbaan Spaarnwoude en Golf Centrum Rotterdam, nadat de vorige exploitanten niet meer aan hun schuldverplichtingen konden voldoen en failliet gingen. Hierdoor moest de fondsaanbieder voor obligatiehouders in Golfbaan Spaarnwoude voor het eerst de verwachte couponuitkering opschorten.

Veel partijen wilden de (gefailleerde) exploitaties wel overnemen van de curator. “Wij zouden dan met deze partijen moeten spreken over nieuwe huurcontracten,” zegt De Wijs. “De tijd is echter te kort geweest om rustig over deze voorstellen na te denken en te onderhandelen met partijen. Daarom werden we min of meer gedwongen om de exploitaties zelf ter hand te nemen.”

Flink investeren
In een periode van één maand moesten De Wijs en Zwart gevoel krijgen voor het exploiteren van een golfbaan. “Voorheen hadden we niet het recht om in de exploitaties te kijken. Het was erg gescheiden,” zegt De Wijs. “Wel hadden we veel gezien en geleerd van de fouten die vorige exploitanten maakten. De financieringsstructuur was hoog en drukte erg zwaar op de exploitaties.

Daarnaast waren er nogal wat managementlagen in de organisatie van de vorige exploitanten en een hoge mate van inflexibiliteit tussen vast en flexibel personeel. Daar sturen we nu op. De payroll is drastisch gesaneerd. Het liefst hadden we de exploitaties niet gehad, maar uiteindelijk moet je de best mogelijke optie kiezen om de toekomst van de golfbanen veilig te stellen en geen waarde te laten verdampen.”

Wanneer Heerenstede verwacht weer te kunnen uitkeren aan obligatiehouders van Golfbaan Spaarnwoude, is nog niet duidelijk. Dat is afhankelijk van de resultaten die in 2013 en latere jaren worden gerealiseerd. “Het is duidelijk geworden dat we flink moeten investeren,” zegt Zwart. “De curator hebben we moeten betalen voor de overname van de boedel en achterstallig onderhoud moet weggewerkt worden. Hoe zich dat in de komende jaren in uitkeringen aan obligatiehouders gaat vertalen, blijft nog ongewis.”

Huurstroom
Taxaties van golfbanen vinden plaats op basis van de huurstroom. Voor Golfbaan Spaarnwoude bestaat die vooral uit een combinatie van horecaomzet, green fees en abonnementsgelden. Zwart verwacht dat de waarde van het vastgoed van de Golfbaan Spaarnwoude op ongeveer 16 miljoen euro ligt. “Nagenoeg dezelfde waarde als toen we het kochten,” aldus De Wijs. Hij heeft er vertrouwen in dat het aantal verkochte abonnementen hetzelfde zal blijven als in 2012.

Golf Centrum Rotterdam is een heel andere situatie. De fondsaanbieder zegt alle verplichtingen aan obligatiehouders in het fonds na te kunnen komen. “Het is een veel kleinere baan en voor ons is de exploitatie transparanter en beter te overzien dan Spaarnwoude,” aldus De Wijs.

Heerenstede Vastgoed laat het voorlopig even bij deze golfbaanavonturen. “ We kregen veelvuldig de vraag of we andere golfbanen uit de brand konden helpen. Het is niet onze core-business. Voorlopig leggen we onze focus op het verbeteren en het tot stand brengen van een rendabele exploitatie van deze twee banen.”

Justin Doornekamp is freelance-redacteur bij Participaties.nl. Justin Doornekamp kan posities innemen op de financile markten. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel beleggingsadvies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde beleggingen. Uw reactie aan de auteur is welkom.