Jeroen Nathalia is (mede) oprichter en directeur van Duinweide Investeringen NV. Zijn eerste startup verkocht ondernemer Nathalia in de jaren '90. Hij heeft jarenlange ervaring opgedaan als internationaal adviseur in performance management voor grote organisaties als Heijmans Vastgoed, Bouwfonds en diverse woningcorporaties. Daarnaast beheerde hij tot 2008 een eigen beleggingsportefeuille in vastgoed uitsluitend op A-locaties.

2013: Investeren, later renderen

Er moet nog meer pijn de vastgoedmarkt uit. Dat brengt een teneur in de markt: investeer niet in stenen. Onterecht.

In de komende weken laten we deskundigen uit de film- vastgoed-, private equity- en scheepvaartsector voorspellingen doen over de markt in 2013. Welke ontwikkelingen zullen er plaatsvinden en waar liggen de grote kansen? 

Vandaag schrijft Jeroen Nathalia over de vastgoedmarkt in 2013.


Er moet komend jaar nog meer pijn de vastgoedmarkt uit. Dat brengt een teneur in de markt: investeer niet in stenen. Toch is het onzin te veronderstellen dat we dan maar bij de pakken neer moeten zitten.  

Er hangt een mineurstemming in de markt. Banken financieren niet meer. Fondsaanbieders moeten hun fondsen afwaarderen, initiëren geen fondsen meer en leven dus enkel van het beheer. Dat zij mogelijk op termijn omvallen, zien we nu al gebeuren. Kortom; 2013 staat in het licht van de balansen verder opschonen. 

Het is een klus die volgend jaar nog niet voltooid is. Sterker nog; de huidige problemen in de markt zullen in 2013 nog niet opgelost zijn. De pijn moet er rustig uit en het kan zeker tot 2015 duren voordat de markt er weer een beetje bovenop komt. 

Witte raven
Wel zijn er witte raven die tegen de stroom in investeren en daarmee goede resultaten boeken. Het kaf scheidt zich nu al af van het koren, maar het brengt de beleggers in een lastige positie. Waar moeten zij in beleggen? Moeten zij sowieso nog wel beleggen in vastgoed? 

Er zijn wel degelijk vastgoedtypen die het goed kunnen doen. Hierbij denk ik aan supermarkten (ook in de recessie moeten mensen blijven eten) of winkels op A1-locaties. Investeren in winkels op andere locaties, kunt u wel vergeten. Dit komt niet primair door de huidige economische omstandigheden, maar omdat mensen steeds vaker hun spullen op het internet kopen. Deze trend zet zich ook in 2013 door en zal op termijn ervoor zorgen dat alle winkelstraten in Nederland met circa 30% kunnen inkrimpen. De daaropvolgende leegstand zal structureel zijn: de functie van een winkelstad zal verschralen, winkelen zal meer een sociale bezigheid worden (zie ook het boek “Het einde van winkels?” van prof.dr. C. Molenaar).

Wel of niet? 
Op de vraag of u nog wel moet beleggen in vastgoed volgend jaar, zou ik antwoorden: ‘ja, investeren doet u in slechte tijden, renderen in goede tijden’. Vastgoed is illiquide, maar kan op een lange termijn een zeer stabiele cashflow genereren, mits u in het juiste type vastgoed investeert. Hier ligt een belangrijke taak voor de plaatsingskantoren. Zij moeten de belegger beter wijzen op de gevoeligheid en kwaliteit van beleggingen en hoe zich dat verhoudt tot de risico’s en de rendementen.  

Daarnaast ben ik van mening dat kwaliteitsvastgoed een inflatiebescherming in zich heeft als andere externe factoren buiten beschouwing worden gelaten. Interessant voor de lange termijn belegger. Immers de opbrengsten uit de huur stijgen door de indexeringen nagenoeg mee met de inflatie. De waarde van het vastgoed is gekoppeld aan de hoogte van deze huurinkomsten en de schuld (vreemd vermogen) blijft gelijk of neemt zelfs af (bij aflossing).

Andere ontwikkelingen 
Naast het feit dat financieringen voor 2013 moeilijk te verkrijgen zijn, zal ook de loan-to-value (het vreemd vermogen dat banken willen verstrekken) in de convenanten worden aangescherpt. Een verlaging naar 50% tot 60% bij kwaliteitsvastgoed wordt de nieuwe standaard. Tevens zal er afgelost moeten worden. Ondanks het feit dat er dus al meer eigen vermogen moet worden ingebracht, gaat dit invloed hebben op de pay-out, het direct uitkeerbare rendement van fondsen. Dit heeft minimaal effect op de IRR (effectief rendement, waarbij rekening wordt gehouden met de hoogte en het tijdstip van de inleg en de betaling), maar is wel van invloed op beleggers die de pay-out gebruiken als pensioenuitkering.

Verder dient ook rekening gehouden te worden met huurprijzen, ook die kunnen worden aangepast en zullen een neerwaartse trend laten zien. Dus te allen tijde kritisch zijn over het verschil tussen huurwaarde en huurprijzen!

Laten we in 2013 niet bij de pakken neer gaan zitten. Bij voldoende cash kan het nieuwe jaar zeker worden aangegrepen om selectief gekozen posities in te nemen: renderen in de toekomst!

Jeroen Nathalia is (mede) oprichter en directeur van Duinweide Investeringen NV. Zijn eerste startup verkocht ondernemer Nathalia in de jaren '90. Hij heeft jarenlange ervaring opgedaan als internationaal adviseur in performance management voor grote organisaties als Heijmans Vastgoed, Bouwfonds en diverse woningcorporaties. Daarnaast beheerde hij tot 2008 een eigen beleggingsportefeuille in vastgoed uitsluitend op A-locaties.