Jan van Duijvendijk is advocaat-partner bij Lexence Advocaten & Notarissen. Hij studeerde in 1983 af aan de Universiteit Leiden en is vervolgens werkzaam geweest bij Blackstone Rueb & van Boeschoten, dat later opging in De Brauw Blackstone Westbroek, bij Fokker, Hollandse Beton Groep en Strukton Groep. In 2001 is Van Duijvendijk opnieuw beëdigd als advocaat en kwam hij bij Lexence, waar hij leiding geeft aan het team projectontwikkeling en gebiedsontwikkeling. Van Duijvendijk is gespecialiseerd in bouwrecht, contractenrecht, vastgoed en aanbestedingsrecht.

2013: Vast niet goed

Het gaat slecht, verder gaat het goed. De vastgoedmarkt in een notendop. Maar wat zijn de vooruitzichten?

In de komende weken laten we deskundigen uit de film- vastgoed-, private equity- en scheepvaartsector voorspellingen doen over de markt in 2013. Welke ontwikkelingen zullen er plaatsvinden en waar liggen de grote kansen? 

Vandaag schrijft Jan van Duijvendijk over de vastgoedmarkt in 2013.


"Het gaat slecht, verder gaat het goed." Aldus de held Frits van Egters in de roman 'De Avonden' van Gerard Reve, die zich afspeelt in de laatste tien dagen van december 1946. Er is in 66 jaar dus weinig veranderd, als we het hebben over de stand van het vastgoed. Want het gaat slecht, al gaat het verder goed. Misschien zijn wij allen sowieso bezig aan onze laatste dagen. De wereld eindigt immers binnenkort, volgens gezaghebbende Maya-bronnen. 

Een schets van de stand van zaken. Daarna een vooruitzicht voor 2013.

De kantoren
In de kantoren is een leegstand van 15%. "Mooi," zeggen de optimisten, "die lege kantoren kunnen we goed gebruiken voor bedrijven die naar een nieuw pand willen. Kantoren hoeven dus niet meer gebouwd te worden." Mis. Wie plannen heeft voor nieuwe kantoorruimte van enige omvang, maakt een programma van eisen en gaat eens kijken wat het zal worden: nieuwbouw of herontwikkeling? Dan volgt een vreemde ontdekking. Herontwikkeling is duurder dan nieuwbouw. En dan heeft u net niet het gebouw wat u echt wilde. 

De winkels
Mensen denken dat het crisis is en dat ze minder moeten uitgeven. Ze houden de hand op de knip. Nog erger: ze beginnen versneld de hypothecaire leningen af te lossen, waardoor ze nog minder geld hebben om uit te geven. Daarnaast komen ze helemaal niet meer in echte winkels. Het is veel makkelijker om op internet te gaan shoppen. Dat scheelt ook nog eens benzinekosten, die op dit moment immers akelig hoog zijn. Verstandige winkeliers herbezinnen zich op het hebben van een winkel. Velen sluiten de tent tijdig. Anderen zijn te laat en failleren. Veel winkelruimte staat leeg.

De woningen
De woningmarkt zit op slot. Wie verhuist, krijgt van de bank geen passende hypothecaire lening. Dat lijkt de voornaamste reden. Verder is iedereen bang zijn woning te verkopen tegen een te lage prijs. Maar wat is een te lage prijs? U moet natuurlijk kijken naar de waardestijging sinds de aankoop. Wie op het hoogtepunt van de markt een huis kocht, heeft een probleem. Een klein lichtpuntje dat ik zie, is dat de gemeentelijke taxaties voor de onroerende-zaakbelasting dalen. 

Vooruitzichten voor 2013
Kortom: zomaar investeren in vastgoed lijkt geen goed idee. Het grootste probleem lijkt nog steeds de financiering van vastgoedprojecten te zijn. Dat ligt aan de banken. Zelfs wie eigen geld meebrengt, heeft moeite met het verder extern financieren van vastgoedprojecten. Dan moeten eerst alle randvoorwaarden goed zijn. Het voor lange termijn zeker en goed verhuurd zijn, is voor kantoren wel het belangrijkste en dat vormt op zich een probleem. 

Kantoren
Misschien moeten we maar eens lateraal denken. Als niemand een leeg kantoor wil hebben en niemand het wil herontwikkelen, dan moeten we het maar platgooien. Of beter gezegd: slopen (wanneer net de film Het Bombardement wordt uitgebracht, moet ik mijn woorden goed kiezen). Daarmee is het leegstandspercentage snel verdwenen, als slappe sneeuw in de voorjaarszon. U krijgt even natte voeten, maar dan is de lente daar!

Winkels 
Winkelen zonder winkels is toch ook niet alles, zo bevestigt niet alleen mijn eigen vrouw. "Ga je morgen mee winkelen?", hoorde ik eens een vrouw zeggen tegen een vriendin. "Kan je dan weg van je werk?", vroeg de ander. "Ja hoor,"was het antwoord, "dan neem ik gewoon een dagje ziek".

Woningen 
We weten dat er een tekort aan woningen is. Er is zeker een latente vraag, al dalen de OZB-taxaties. Wie wat geld over heeft zou op dit moment op veilingen wat huizen kunnen kopen. Zodra de markt aantrekt, kunnen deze met winst worden verkocht. Dit gebeurt nu al, zo beweert mijn personal banker. En wat de sociale huursector betreft moeten we misschien maar niet meer op een toekomst voor de corporaties rekenen. Wat let vermogende lieden om zelf eens een woningbouwstichting op te richten en daarin te investeren? Zo is het ooit ook begonnen. Wanneer het ondernemende mensen zijn die met inbreng van eigen geld een corporatie nieuwe stijl beginnen, wordt er zeker beter op het geld gelet.

Ik wens u een gezond 2013 met goede participaties.

Jan van Duijvendijk is advocaat-partner bij Lexence Advocaten & Notarissen. De informatie in deze column is niet bedoeld als beleggingsadvies.

Lees meer

  1. CBRE verhoogt prognose beleggingsvolume vastgoed
  2. Huizenprijzen stegen in juli met 7,4%
  3. 'Vraag naar kantoorvastgoed zal juist toenemen'
  4. CBRE: Kantorenmarkt nu weerbaarder dan tijdens kredietcrisis
  5. Bijna de helft van de kantoren moet groener