In de komende weken doen deskundigen uit de film- vastgoed-, private equity- en scheepvaartsector hun voorspellingen over de markt in 2013. Welke ontwikkelingen zullen er plaatsvinden en waar liggen de grote kansen?

Vandaag schrijft Marian Hogeslag over de vastgoedmarkt in 2013.

De Nederlandse economie heeft het zwaar en doet het de laatste tijd zelfs slechter dan de meeste andere Europese landen. Politiek Nederland maakt er een zooitje van en presteert het om nog voor meer onzekerheid te zorgen, in deze toch al onzekere tijden. Particuliere beleggers zijn uitermate terughoudend en professionele beleggers geloven dat het gras in Amerika en opkomende markten groener is dan in Nederland. Valt er in 2013 nog geld te verdienen en dan in het bijzonder Nederlands vastgoed?

De zekerheid van stenen
Vastgoed heeft een aantal voordelen in onzekere tijden. U belegt in echte activa. Stenen die waarden hebben, indien ze een functie vervullen. Als stenen op de verkeerde plek staan, hebben ze geen tot zeer weinig waarde. Als ze wel op locaties staan, dus waar ze in een blijvende behoefte vervullen, bieden ze zekerheid. Misschien wordt de kasstroom tijdelijk minder, maar de stenen lopen niet weg.

Daarnaast geeft vastgoed, mits verhuurd, een goede dekking tegen inflatie. Ook hier geldt: stenen met een functie geven de belegger een inflatiehedge. Juist deze twee argumenten zijn naar mijn mening van groot belang om een bepaalde allocatie te hebben naar vastgoed de komende jaren.

Steeds meer illustere economen waarschuwen dat ons weer hoge inflatie te wachten staat en dat beleggingen in inflatiebestendige activaklassen, zoals vastgoed, favoriet zijn. Allemaal leuk en wel, maar waar liggen de kansen dan voor de komende jaren?

Waarderingen
De laatste jaren is er sprake geweest van een duidelijk schifting tussen topvastgoed en tweedeklas vastgoed. In de hoogtijdagen was het verschil in waardes tussen deze beide klassen vrij minimaal. Topvastgoed was niet gelijk duur geworden, tweedeklas vastgoed was dat zeker wel.

Dat was in alle categorieën terug te zien, zoals de woningmarkt en de kantoren- en winkelmarkt. Tweedeklas vastgoed heeft rake klappen opgelopen, zeker als er sprake is van langdurige lagere huren en leegstand. De markt gedraagt zich weer zoals het zou moeten. Risico en rendement hebben weer betekenis gekregen.

Welke categorie Nederlands vastgoed?

Woningen
Ik blijf van mening dat de m2 prijs voor Nederlandse woningen in economisch sterke gebieden helemaal niet te hoog is. In Europese context zelfs eerder aan de lage kant. Daarentegen zijn woningen in niet-economische gebieden veel te duur. In Frankrijk kunt u voor een habbekrats een woning met veel land kopen buiten Parijs. Parijs is praktisch onbetaalbaar.

In Nederland is ook de woningmarkt genivelleerd. Economisch niet uit te leggen. Woningen in niet-economische regio’s moeten 50% - 60% goedkoper worden dan op de top van de markt. Daarnaast helpt de politiek niet mee om rust te krijgen op de woningmarkt. Het blijft een gesubsidieerde markt, zowel voor de koop- als huurwoningen. En de politiek is geen betrouwbare lange termijn partner. Was ik zelf nog wel enthousiast over studentenhuisvesting, dit is met het nieuw geïntroduceerde huurplafond weer helemaal van de baan. Nederlandse huizenmarkt: voorlopig niet aantrekkelijk.

Retail
Het winkelvastgoed, wat altijd aantrekkelijke rendementen behaalde en werd gezien als veilige belegging, wordt ook snel minder aantrekkelijk. Het dalende consumentenvertrouwen en het veranderende koopgedrag van de consument zorgen voor een daling in fysieke consumptie en dus een dalende vraag naar winkelpanden. Winkelpanden op een toplocatie, veelal de grote winkelstraten, blijven gewild maar zijn schaars.

Daarbij wordt ook winkelvastgoed erg beperkt door wet- en regelgeving in Nederland. Nederland heeft (te) veel winkels, maar grote winkelcentra kennen we praktisch niet! Huurders kennen een grote bescherming en omzetcijfers zijn niet bekend. Beleggers kunnen dan ook niet voor optimalisatie gaan zodat ze het winkelend publiek een beleving kunnen geven. En dat is precies waar de consument behoefte aan heeft en waarvoor zij bereid is letterlijk uit haar stoel te komen. Dus behalve de beste winkellocaties, die schaars zijn, niet echt een aantrekkelijke categorie de aankomende jaren.

Kantoren
Over de kantorenmarkt zijn inmiddels boekwerken geschreven. Te veel aanbod en kantoren op slechte locaties zijn rijp voor de sloop. Uitsluitend binnenstedelijke kantoren hebben kansen ook al staan ze (grotendeels) leeg. Herbestemming en herontwikkeling is dan wel lonend. In de kantorenmarkt is sprake van gedwongen verkopen. Dit kan ook kansen bieden. Daarnaast dus alleen binnenstedelijke gebieden voor wat betreft de grote steden en voor de lokale liefhebber rond de stationsgebieden in de regionale steden.

Logistiek vastgoed
De laatste categorie, logistiek vastgoed, is zeker interessant. Niet zomaar bedrijfsruimtes en -halletjes, maar logistieke centra op A-locaties. Strategisch sterk gelegen logistieke centra zijn schaars. De aanhoudende groei van het just-in-time management en de steeds groter wordende e-commerce creëren meer en meer vraag naar strategisch gelegen centra, wat het voor vastgoedbeleggers interessant maakt. Rendementen zijn goed en huurders vaak trouw met langjarige huurcontracten.

Achter-de-dijken-mentaliteit
De Nederlandse vastgoedmarkt biedt kansen, maar dan moet u wel heel goed weten wat u aan het doen bent. Spreiding in vastgoed is belangrijk. Ook heeft de markt ons de afgelopen jaren geleerd dat liquiditeit zeker een waarde heeft. Daarom blijft het belangrijk om naar uw eigen doelstelling te kijken en uw totale beleggingsportefeuille. Veel particulieren hebben te zwaar ingezet op (verkeerd) vastgoed en plukken hier nu de wrange vruchten van. Dus begin met het beantwoorden van onder meer de volgende vragen:

• Wil ik vastgoed als belegging hebben? 
• Hoeveel wil ik procentueel in vastgoed beleggen? 
• Wil ik een goede spreiding in mijn vastgoedallocatie? (niet uitsluitend Nederland!) 
• Ben ik een lange termijn belegger? 
• Wil ik elk moment kunnen uitstappen? 
• Kan ik tegen beweeglijkheid van beurskoersen?
• Moet de aanbieder onder toezicht van AFM staan?
• Pretendeer ik alles van vastgoed te weten? (wat toch een lokale business is)

Kansen
Ik ben er van overtuigd dat u met vastgoed de aankomende jaren een net rendement kunt halen, aanzienlijk hoger dan de rente op een spaarrekening. Gemiddeld moet een totaalrendement van 5% - 6% mogelijk zijn. Het is zaak om goed te spreiden, zowel geografisch als over de verschillende categorieën vastgoed, en met name in eersteklas spelers te beleggen. Nette duurzame dividenden zijn bij hen mogelijk.

Het beste Europese vastgoed is voor de gemiddelde particuliere belegger eigenlijk alleen maar toegankelijk middels beursgenoteerde vastgoedondernemingen. Deze zijn vaak behoudend gefinancierd en hebben toegang tot de kapitaalmarkt. Zo kunnen zij gemakkelijker overnames doen in een markt waar banken afhaken. Ook is de organisatie veel professioneler dan menig individueel initiatief. Juist al deze factoren zorgen ervoor dat het risico kleiner wordt voor de belegger terwijl de rendementen aantrekkelijk zijn bij deze onnatuurlijk lage rentes.