Marian Hogeslag is directeur van DoubleDividend Management, een beheerder van beleggingsinstellingen en aanbieder van verantwoord vermogensbeheer. Met haar activiteiten wil DoubleDividend Management een brug slaan tussen financieel en maatschappelijk rendement. Marian Hogeslag is portefeuillemanager van het vastgoedaandelenfonds. In 2004 is Marian ActivInvestor gestart, dat in 2014 is gefuseerd met DoubleDividend, daarvoor werkte zij als zakenbankier voor diverse banken.

Vastgoedindustrie heeft innovatieve starters nodig

Toezichtskosten zijn voor kleine partijen onbetaalbaar. Daar moet verandering in komen.

Om een industrie vooruitstrevend, ondernemend en concurrerend te houden is innovatie van groot belang. Dit geldt ook voor de vastgoedindustrie. De praktijk leert ons dat innovatieve spelers vaak starters in de markt zijn. Het zijn vaak jonge ´honden´ met mooie idealen, die op financieel vlak nog weinig te verliezen hebben en ambitieus zijn. Zij zijn heilig overtuigd van hun product en hebben een ongekend optimisme. 

Eigenlijk kun je deze nieuwkomers in twee categorieën rangschikken. De eerste categorie bestaat uit mensen die echt verstand van iets hebben en hiermee aan het werk gaan. De tweede categorie bestaat uit ‘zwaan kleef aan’-types. Dit zijn mensen die niet met hart en ziel ergens in geloven, maar voor het grote geld gaan. De internethype is hiervan een mooi voorbeeld. Als je eind jaren negentig niet een internetinitiatief begon was je een loser. En als je niet binnen een paar jaar je tent had verkocht voor minimaal meerdere miljoenen? Dan telde je al helemaal niet mee!

Sanering
Bijna iedereen zal het met mij eens zijn dat een land behoefte heeft aan de eerste categorie ondernemers. En elke industrie heeft dit soort ondernemers nodig: ook de vastgoedindustrie. In de afgelopen vijf jaar vond er in deze industrie een ware saneringsronde plaats. In eerste instantie is de bal voornamelijk gaan rollen door fraudeschandalen. In 2007 bleken een aantal mooie investeringsbeloftes iets minder fraai. Wie herinnert zich niet Golden Sun Resorts (Turkse vakantiehuizen) en Royal Dubai? Argeloze beleggers hebben zuurverdiende centjes in initiatieven gestoken die voor hen geen rendement hebben opgeleverd. Dan hebben we het nog niet gehad over vastgoedfraude. 

Indirect heeft dit de vastgoedindustrie heel veel goodwill gekost. Versterkt door de financiële crisis kwamen steeds meer vastgoedinitiatieven in de problemen. Heel veel van deze vastgoedinitiatieven stonden niet onder toezicht van de toezichthouders, de Autoriteit Financiële Markten (AFM) en De Nederlandsche Bank (DNB). De vraag is of dit een bewuste keuze is geweest en of deze keuze is gemaakt op de juiste gronden. Naar mijn mening is er een directe correlatie tussen de financiële kennis van deze aanbieders en het hebben van een vergunning. Een aantal initiatiefnemers heeft zeer zeker niet de intentie gehad om geld van beleggers te verliezen. Door de snel verslechterde vastgoedmarkt en financiële markt zijn deze fondsen vastgelopen. Helaas zijn er ook een aantal partijen die moedwillig en/óf door zeer grote onkunde de inleg van beleggers heeft verspeeld. 

Buik vol
Door al deze gebeurtenissen lopen er vandaag de dag veel discussies. Elke discussie afzonderlijk is al een column waard. In het kort: niet-genoteerd versus genoteerd, ofwel liquiditeit versus geen liquiditeit. Wel of niet onder toezicht, verhandelbaar of niet verhandelbaar, closed-end of open-end, index beleggen of actief beleggen. En hoe hoog mogen de kosten zijn? En zo kan ik nog wel even doorgaan. Eén belangrijke trend is dat er steeds minder aanbieders zijn van vastgoedproducten. De belangrijkste reden hiervoor is dat potentiële beleggers het laten afweten. Zij hebben hun buik vol van vastgoed. Als er al beleggers te vinden zijn dan laat de bank het wel afweten. Financiering is moeilijk te krijgen, helemaal voor de niet gevestigde namen. Daarnaast spelen ook de toezichthouders een belangrijke rol. Na alle schandalen wordt er strakker aan het touwtje getrokken en worden eisen opgeschroefd. Meer dan terecht. Als je producten verkoopt aan particuliere beleggers moet je onder toezicht willen staan. Dat is en blijft mijn mening. Aangezien de markt zichzelf niet kan reguleren is het noodzakelijk dat de AFM ingrijpt. 

Belang van nieuwe partijen
Het enige waar we voor moeten oppassen is dat we het kind niet met het badwater weggooien. De voorkeur van de toezichthouders voor uitsluitend gevestigde partijen, die er trouwens veelal ook een hele grote zooi van hebben gemaakt, is te begrijpen maar kan geen doel op zich worden. Innovatie en anders denken komt niet van deze gevestigde partijen. Ook de laatste jaren ben ik geen bankier tegen gekomen die oprecht gelooft dat het anders moet. Nou ja, het moet wel anders als je maar niet aan zijn of haar portefeuille komt. Het zal nog jaren of zelfs een generatie duren voordat de industrie weer doet wat het moet doen. Als je geluk hebt. Dus nieuwe partijen zijn belangrijk. Natuurlijk moeten de mensen die betrokken zijn bij deze ondernemingen verstand van zaken hebben en mogen toezichthouders meer dan kritisch zijn. Deze partijen moeten uiteraard dan wel onder toezicht vallen. 

Echter, ik ben er van overtuigd dat de klant ook gediend is met innovatieve initiatieven. Waarom moet dat per definitie tegen lagere kosten? Het gaat om transparantie en waar voor je geld. Als een klant mij iedere dag wil bellen en graag bereid is daarvoor te betalen, betaalt hij dan teveel? Wat ik wel weet is dat kleinere partijen buitensporig veel geld kwijt zijn aan toezichthouderkosten. Hoe kleiner, hoe meer je relatief betaalt. En uiteindelijk betaalt gewoon de klant. Ik kwam er vandaag achter wat opgeteld de totaal kosten van toezicht per belegger zijn bij kleinere marktpartijen. Ik schrok hier behoorlijk van. Ik pleit dan ook voor een open dialoog om deze kosten te beperken bij jonge bedrijven en die graag onder toezicht van de AFM of DNB willen vallen. Het mag toch niet zo zijn dat je het je commercieel niet meer kunt veroorloven om onder toezicht te staan?

Marian Hogeslag is directeur van DoubleDividend Management, beheerder van beleggingsinstellingen en aanbieder van verantwoord vermogensbeheer. Het fonds DD Property Fund belegt in beursgenoteerde vastgoedfondsen en stelt zich op als actieve aandeelhouder in die fondsen. Voor ze in de vastgoedwereld actief werd, werkte zij als zakenbankier voor diverse banken.

Lees meer

  1. Huizen bijna tweederde duurder dan in 2013
  2. 'Groene datacentra zijn interessante vastgoedbelegging'
  3. Oververhitting woningmarkt houdt aan: Huizenprijzen met 15% gestegen
  4. 25% minder kantoorruimte verhuurd of verkocht in 2020
  5. 2020 was recordjaar voor Nederlandse woningmarkt