Eind 2009 suggereerde ik een lid van de directie van SNS Property Finance (PF) een directe afwaardering van de hele vastgoedfinancieringsportefeuille (toen 12 miljard euro waard) met 30 tot 35%. Mijn argumenten:

• De inschatting van de markt voor de komende jaren en de kwaliteit van de vastgoedfinancieringsportefeuille van SNS PF. De crisis zou wel eens veel langer kunnen duren.
• Veel onderdelen van SNS PF zijn helemaal niet zo slecht, maar er zou voor minstens de helft nauwelijks interesse van marktpartijen bestaan. Tenminste niet voor de waarden die door SNS PF en de moederonderneming, de bank-verzekeraar SNS Reaal werden aangehouden.

Door in een vroeg stadium af te waarderen en dus direct verlies te nemen, kon de hele portefeuille interessant worden voor een externe durfinvesteerder. SNS Reaal zou in een klap van alle problemen af zijn. Ik realiseerde me ook dat een zo’n afwaardering ingrijpende negatieve gevolgen zou hebben voor de beurskoers van SNS Reaal, maar dat zou geen definitieve knock-out betekenen.  

Niet terugbetalen
Ik heb de afgelopen drie jaar voor Vastgoedmarkt een aantal interviews gehad met de directie van SNS PF. Eerst met interim Coen van der Bijl en Jan van Haarlem, en daarna twee keer met Jaap van Dijk en Jan van Haarlem. Als je die interviews terugleest, zie je vooral de worsteling om tegen beter weten in toch vooruit te blijven kijken. Zonder de radicale afschrijving die mij voor de lange termijn het beste leek. Dat is jammer.

De beurskoers van SNS Reaal is diep weggezakt en met een marktwaarde van rond de 300 miljoen euro staat de toekomst van de bank-verzekeraar ter discussie, ook al is het een systeembank. En de problematische vastgoedportefeuille – met een waarde van een kleine 10 miljard euro – heeft de bank-verzekeraar nog steeds.
SNS Reaal had eind 2011 nog voor 5,2 miljard euro aan vastgoedinvesteringen ondergebracht in het onderdeel PF en daarnaast nog voor 4,1 miljard euro aan beleggingsfinanciering in commercieel vastgoed in het onderdeel SNS Zakelijk.

Het is duidelijk dat de andere grote Nederlandse banken en De Nederlandsche Bank dan toch eindelijk stappen nemen om te voorkomen dat SNS Reaal vanwege de vastgoedfinancieringsportefeuille zal omvallen. Noodzakelijk, omdat SNS van de in 2008 ontvangen staatssteun nog altijd 848 miljoen euro moet terugbetalen. Dat lijkt er de komende jaren niet in te zitten door de aanhoudende verliezen van de vastgoedportefeuille.

Andere boeg
Nadat SNS Reaal de oplossing vooral heeft gezocht in het afscheid nemen van vastgoedobjecten en –participaties  - onder meer door de moeizame verkoop van onderdelen aan derden - en buitenlandse en binnenlandse vastgoedspelers benaderde voor advies, gooien ze het nu over een andere boeg.
SNS Reaal heeft de Amerikaanse zakenbank Goldman Sachs in de arm genomen om te kijken of er kopers te vinden zijn voor verzekeringsdochters Reaal en Zwitserleven.

Want dat lijkt de oplossing waarvoor nu wordt gekozen: het splitsen van de bank en de verzekeraar. Verder heeft het Nederlandse ministerie van Financiën de eveneens Amerikaanse zakenbank Morgan Stanley opdracht gegeven om de opties voor SNS Reaal te bekijken, omdat het concern er niet in lijkt te slagen om de resterende staatssteun in 2013 terug te betalen.

In de analyses over SNS Reaal heb ik tot nu toe niets gelezen over het hardnekkige gerucht in vastgoedkringen dat er door de andere grote Nederlandse banken (Rabo, ING en ABN Amro) in nauw samenspel met buitenlandse partijen als Goldman Sachs en Morgan Stanley wordt gewerkt aan het opzetten van een ‘bad bank’. Een soort stortplaats voor onder water staand commercieel vastgoed en zwaar verlieslijdende vastgoedfinancieringsportefeuilles in het algemeen.

Goedmakertje
Dus niet alleen bestemd voor de vastgoedfinancieringsportefeuille van SNS Reaal, maar ook voor andere problematische portefeuilles en vastgoedobjecten. Goed idee! Bij ING en ASR staat ook nog wel wat commercieel vastgoed op de balans waar beide partijen graag op een constructieve manier vanaf zouden willen. Ik heb gehoord dat die bad bank mogelijk zal worden ondergebracht bij ABN Amro.

Dat is immers al een staatsbank en trouwens, ook de bank die bij de verkoop van Bouwfonds zwaar heeft geprofiteerd van het onderbrengen van de Bouwfonds Property Finance bij SNS Reaal. Je zou kunnen zeggen dat ABN Amro het met een slechtvastgoedbank rond de problematische vastgoedportefeuille van SNS Reaal goed kan maken.

Ik denk dat zo’n bad bank het begin van een oplossing kan zijn voor SNS Reaal. Er zal dan opnieuw een aanzienlijk verlies moeten worden genomen op de vastgoedportefeuille, maar dat verlies kan worden goedgemaakt met de inkomsten uit de verkoop van de verzekeraars Reaal en Zwitserleven. Maar dan is de vastgoedportefeuille wel voorgoed van de balans en kan de bank gaan werken aan een nieuwe, ook voor beleggers interessante toekomst.

Kortste eind
De bad bank zelf kan op den duur worden doorverkocht aan buitenlandse partijen of zelfs naar de beurs worden gebracht. In de portefeuille zitten aantrekkelijke objecten, posities en projecten, die bij het aantrekken van de markt profijtelijk kunnen zijn. Zeker als de prijs eerst verder naar beneden is gebracht. Daarnaast levert de portefeuille van die bad bank nog altijd een aantrekkelijke cash flow op, iets waar veel beleggers in deze zware tijden beslist oog voor hebben.

Helemaal kan ik de financiële gevolgen van zo’n bad bank voor SNS Reaal en de andere banken en de Nederlandse staat niet overzien. Maar wel is duidelijk dat als er nu niet drastisch wordt ingegrepen bij SNS Reaal, de Nederlandse staat bij een faillissement van de bank-verzekeraar aan het kortste eind trekt. Na de DSB van Scheringa nog een bank, en in dit geval nog wel een systeembank, die het niet redt, zal de reputatie van de Nederlandse financiële sector er in ieder geval niet beter op maken.

In Spanje weten ze maar al te goed waartoe het nalaten van ingrijpen door Madrid heeft geleid: een totale instorting van het bancaire systeem en feitelijk een nationaal bankroet. Met misschien het einde van de euro. Maar laat ik reëel blijven: vergeleken bij de bancaire en economische Spaanse ellende is die bij SNS Reaal maar een peulenschilletje. Zo’n bad bank lijkt me inderdaad geen slechte oplossing voor de problemen bij SNS Reaal.