Het jaar 2013 wordt door Nederlandse vastgoeddeskundigen bestempeld als het jaar van de verandering en niet het jaar van de groei. Na jaren van kommer en kwel trok de Nederlandse investeringsmarkt in 2013 eindelijk weer aan.
In totaal werd voor 5,5 miljard euro in vastgoed geïnvesteerd, vooral door beleggers uit Engeland en Amerika. En deze beleggers hadden met name belangstelling voor goede kantoren in Amsterdam en andere kernsteden.
Voor secondair vastgoed is nog niet veel interesse ondanks dat nergens in de wereld de marge tussen de tienjarige staatslening en het aanvangsrendement zo hoog is als in Nederland voor secondair vastgoed.
Voor 2014 wordt een verdere toename in het aantal transacties verwacht. Goed nieuws dus, verandering is uitsluitend mogelijk bij beweging. Veel (particuliere) beleggers hebben het helemaal gehad met het beleggen in vastgoed.
Na hoge verliezen keren ze de sector de rug toe en waarschijnlijk op een moment dat het juist interessant is om te beleggen. Zei het wel in de juiste producten die passen bij de uitgangspunten van de belegger.
Lessen uit de crisis
In mijn gesprekken met particuliere beleggers is het duidelijk waar zij de buik vol van hebben. Producten waar ze niet uit kunnen stappen, niet goed gespreid zijn over het aantal panden en teveel kosten. Verder zijn er steeds meer beleggers die begrijpen dat een hoog verwacht rendement niet alles zegt.
Het zegt in ieder geval dat de risico’s ook hoger zijn. Hogere rendementen worden vooral behaald als de panden hoger worden gefinancierd. Door de crisis is het niet meer in de mode om panden hoog te financieren (zeg meer dan 60% van de waarde).
Daarnaast zijn de banken op dit moment überhaupt niet bereid om dit soort financieringen te verschaffen. Daarnaast geeft slechter vastgoed een hoger rendement. A-klasse vastgoed kent een veel lager rendement dan een bedrijfshal ergens in een klein plaatsje in Friesland.
Het is niet altijd gemakkelijk om geleerde lessen in de praktijk te blijven toepassen. Alles keert weer een keer en banken zullen dan weer bereid zijn om hogere financieringen te verschaffen en als je niet meedoet, tel je als belegger niet mee.
Volgebouwd
Iedereen weet dat het beleggen in vastgoed een cyclus kent. Nu zijn de prijzen laag, dus kopen. En verkopen voordat de bubbel uit elkaar spat. Een kind kan de was doen. Toch kun je ook over een hele lange periode naar vastgoed kijken. Bijvoorbeeld vanaf de Tweede Wereldoorlog.
Na deze allesvernietigende oorlog moest begonnen worden met de wederopbouw. Daarnaast nam de bevolking hard toe en dit joeg met de sterke economische groei de vraag naar woningen, winkels en kantoren verder op. Dus bouwen, bouwen en nog eens bouwen.
Heel Europa is letterlijk volgebouwd. En toen kwam het nieuwe werken en e-commerce. Mogelijk gemaakt door technologische ontwikkelingen met als resultaat dat er steeds minder behoefte is aan fysieke gebouwen.
En toen de recessie. Dit heeft het besef opgelaaid dat de toekomst niet meer zal bestaan uit bouwen en nog eens bouwen. Heel veel oude panden behoeven enorme investeringen om aantrekkelijk te zijn. Dit betreft zowel winkels als kantoren.
Jaren is geen rekening gehouden met de economische levensduur van een pand. En als er geïnvesteerd werd kon dat betaald worden door de hogere waarderingen of extra huurinkomsten. Dus wat betekent het beleggen in vastgoed anno 2014?
Duurzaam rendement
Lang is er uitsluitend aandacht geweest voor het dividendrendement onder Nederlandse beleggers. Dit werd ook gedreven door de fiscaal transparante structuren van de meeste beleggingsinitiatieven. Daardoor werd er te weinig geïnvesteerd in het gebouw.
Om toch aantrekkelijk te blijven voor bezoekers (winkels), of huurders (kantoren) moet er heel veel geïnvesteerd worden. Deze investeringen maken het mogelijk dat het gebouw verhuurd blijft of wordt, maar genereert veelal geen extra huurinkomsten.
Heel vaak krijg je een investering niet echt rond gerekend, laat staan dat je een aantrekkelijk rendement maakt op de investering. Het is dan ook zaak om te kijken naar het totaal rendement als belegger. Niet alleen naar de dividenden maar ook naar de waarde van de portefeuille.
Het lijkt misschien mooi als u 8% dividend krijgt maar als dit inhoudt dat u het op de waarde verliest schiet u niet veel op.
Ik blijf van mening dat uit vastgoed een aantrekkelijke kasstroom moet komen die zich vertaalt in een aantrekkelijk dividend. Echter het is ook zaak dat blijvend in de panden wordt geïnvesteerd zodat veilig wordt gesteld dat de dividenden ook duurzaam zijn in de toekomst.
De snel veranderende technologie, het beslag dat vastgoed legt op natuurlijke hulpbronnen en het zijn van grootverbruiker van energie geeft enorme kansen maar betekent ook investeren. Graag wil ik dat iedere belegger hier kritisch op is, om zo met z’n allen een aantrekkelijke beleggingscategorie te creëren.