De Amerikaanse investeerder Fortress Investment Group heeft een omvangrijke vastgoedportefeuille overgenomen van Morgan Stanley. Het betreft de zogeheten Project Vermeer portefeuille, die 36 Nederlandse kantoorgebouwen en nog 28 in België, Duitsland en Zwitserland gelegen vastgoedobjecten omvat. Hoeveel is betaald is onduidelijk. In 2007 werd de portefeuille op 1,2 miljard euro geraamd.

Dat meldt CoStar, internationaal leverancier van vastgoedinformatie. Fortress Investment zou de Amsterdamse assetmanager Spring Real Estate in de arm hebben genomen om de portefeuille te beheren. Spring Real Estate wilde de berichtgeving gisteren tegen Vastgoedmarkt noch ontkennen noch bevestigen. ‘Wij hebben met Fortress afgesproken dat we hierover geen informatie geven aan de pers’, aldus een directiewoordvoerder.

Oorspronkelijke eigenaar van Project Vermeer is Fordgate, het vastgoedvehikel van de schatrijke familie Gertner, die in 2007 voor 2,2 miljard euro een megaportefeuille verwierf van Bankhaus Wölbern. Deze portefeuille werd gefinancierd door Morgan Stanley en Credit Suisse en gesplitst in twee delen: Project Vermeer en Project Rembrandt. Morgan Stanley verschafte toen een lening van 1,055 miljard euro met een looptijd van zeven jaar aan Fortress op Project Vermeer.

Waarschuwing
Daarvan werd 695 miljoen euro gefinancierd via CMBS-obligaties (Morgan Stanley’s Xuthus) door beleggers. De overige 355 miljoen euro bestond uit een juniorlening. De portefeuille van 36 Nederlandse, twaalf Belgische, tien Duitse en zeven Zwitserse vastgoedobjecten werd door Colliers en Savills in mei 2007 gewaardeerd op 1,2 miljard euro.

Al vorig jaar waarschuwden analisten van de Amsterdamse zakenbank Kempen & Co in een kritisch getint rapport over een aantal omvangrijke CMBS-leningen dat Fordgate in moeilijk vaarwater zou komen door de oplopende leegstand in Project Vermeer. Dat zou inmiddels al ruim 40% zijn. De jaarlijkse huurinkomsten zouden volgens CoStar zijn teruggevallen van 73,7 miljoen euro tot 51,7 miljoen euro.

Hoeveel korting het Amerikaanse Fortress heeft kunnen bedingen bij Morgan Stanley is niet duidelijk. De oorspronkelijke Xuthus-CMBS zou al enige tijd geleden op sterke aandrang van Morgan Stanley zijn omgezet in risicodragende leningen. Morgan Stanley wilde zo meer flexibiliteit creëren voor verkoop. Het grootste deel van de Nederlandse kantorenportefeuille ligt in de Randstad (78%) en vooral in Den Haag (13%) en Utrecht (17%). Volgens het Kempen-rapport is meer dan de helft van de kantoorgebouwen vijftien jaar of ouder.