Grond gaat nooit failliet

Winst halen uit een investering in grond is lastig en de AFM waarschuwt ervoor. Hoort het dan wel in een beleggingsportefeuille?

De Autoriteit Financiële Markten (AFM) waarschuwt consumenten voor de risico’s van beleggen in grond. Kijk verder dan het rooskleurige beeld dat u voorgespiegeld krijgt, is de boodschap. Ondertussen is het lange wachten op waardestijgingen van grond begonnen. Grondaanbieders mogen deze wachttijd nog wel eens overschatten.

Zeuven Meeren belegde in 2010 via het Agrifonds in obligaties van een vennootschap die Tsjechische grond had gekocht in 2007-2008. Grond waarvan verwacht en gehoopt werd dat de waarde ervan flink zou stijgen gedurende de looptijd van het fonds. De waardestijging bleef uit.

“Ik geloof nog steeds dat de grond zal renderen, maar dit duurt veel langer dan aanvankelijk werd gedacht,” zegt Hans Hiensch, interim-directeur van Zeuven Meeren. “Het zal zeker met de crisis te maken hebben. Beleggen in grond lag daarnaast buiten de focus van de normale bedrijfsactiviteiten. Of dat verstandig was, blijft de vraag.”

Er moest een nieuwe oplossing komen om beleggers in het Agrifonds alsnog terug te kunnen betalen. Het bouwen van een goed renderende biogasinstallatie leek een voor de hand liggende vervolgstap. “Het regelen van een vergunning had nogal wat voeten in aarde. Omwonenden liggen tot op de dag van vandaag dwars, wat de bouw van de installatie enorm vertraagt.”

Uiteindelijk is de biogasinstallatie er nog steeds niet gekomen. “De gronden zijn eind 2012 verkocht en de leningen zijn afgelost. Mensen hebben dus hun geld teruggekregen, maar niet uit winst van de grond. De belegger in de grond heeft enorm verlies geleden.”

Trackrecord 0
Kavels moeten zich nog bewijzen. Een trackrecord heeft nog geen enkele partij. Dit maakt het zeker weleens lastig om beleggers warm te maken voor een investering in grond, erkent ook Jean-Louis Bertholet, directeur van De Grondmakelaar. Hij koopt grond van boeren en projectontwikkelaars om te verkavelen en weer door te verkopen aan klanten.

“Iedereen is door de crisis natuurlijk voorzichtig geworden, maar grond gaat nooit failliet. Het kan enkel in waarde dalen.” Een investering in grond past volgens hem in iedere beleggingsportefeuille. “Vooral agrarische grond is interessant. De afgelopen honderd jaar stegen de grondprijzen van boeren enorm," aldus Bertholet.

Waardevermeerdering van grond hangt vooral samen met toekomstige bestemmingswijzigingen. Gemeenten en provincies maken structuurvisies en plannen, die de beleidskaders aangeven voor de ruimtelijke ontwikkeling in de komende tien jaar.

“Op basis van dit soort documenten valt in te schatten welke richting een gebied opgaat,” aldus Bertholet. “Planologisch kijk ik binnen elke gemeente welke mogelijkheden er zijn, waarna ik positie neem in een bepaald gebied.”

Hij noemt als voorbeeld de nieuw te bouwen zeesluis in Terneuzen. “Voordat de beslissing genomen werd, hebben wij positie genomen in de westelijke kanaaloever van Terneuzen. Grote kans namelijk dat het havenbedrijf daar wil uitbreiden.”

Het lange wachten
De grote vraagt blijft alleen: wanneer? “Het kan een jaar zijn, maar het kan ook honderd jaar duren voordat het havenbedrijf uitbreidt. Het kan ook helemaal niet gebeuren, een bestemmingswijziging is immers afhankelijk van een democratisch besluitvormingsproces.”

Klanten van De Grondmakelaar gaan bij het aanschaffen van grond akkoord met een aanbiedingsplicht en een winstdelingclausule. “Komt er een bestemmingswijziging, moeten zij de grond aan mij aanbieden. En als er bij verkoop sprake is van winst, wordt er binnen vijf jaar 20% van de winst afgedragen en na vijf jaar 10%. Wij hebben dus belang bij een goede strategische positie.”

Verhandelbaarheid
En hoe zit het met de verhandelbaarheid van een stukje grond? Grond verhandelen blijkt in de praktijk nog best lastig. “Er is wel een bemiddelaar nodig, die een andere klant kan vinden voor dat stukje grond,” aldus Bertholet. De Grondmakelaar heeft daarom een handelsplatform opgezet, waarbij klanten hun gronden weer kunnen verhandelen.

“Dat een stuk grond de afgelopen vijf jaar niet de gewenste resultaten heeft opgeleverd, hoeft niet te betekenen dat dit ook geldt voor de komende vijf jaar.”

AFM-waarschuwingen
Hiensch en Bertholet kunnen zich zeker vinden in de waarschuwingen van de AFM over grondinvesteringen. Vooral als de grond zich in het buitenland bevindt. “De AFM heeft gelijk dat in het buitenland lastig te controleren valt wat er met het geld van beleggers gebeurt,” zegt Hiensch. “Het kost ook ons uiteraard extra inspanningen om controle te houden over zaken.”

“Daarbij komt dat er meestal weinig kennis is over het buitenlandse recht. Van een Nederlandse rechter mogen we verwachten dat hij beslissingen maakt op basis van redelijkheid en billijkheid. We zijn er toch voorzichtig in om een zwaar gevecht aan te gaan met een Tsjechische partij terwijl je het recht daar niet goed kent.”

Kennis van lokale markt
De AFM wijst erop dat consumenten ook een (veel) hogere prijs betalen dan de verkoper heeft betaald, wat het voorgespiegelde rendement onzeker maakt. “Het kan zeker voorkomen dat iemand die de lokale markt niet kent een hogere prijs betaalt dan de buurman die wel deze kennis heeft,” aldus Hiensch.

“Lokale partijen zullen proberen een betere prijs voor hun grond te krijgen; onwetende buitenlanders zullen immers wel wat meer willen betalen. Wij hebben destijds enkel gewerkt met plaatselijke personen die we goed kenden. Ik geloof niet dat we teveel betaald hebben daar.”

“Nederland heeft het beste Kadaster ter wereld, waarin duidelijk staat vastgelegd welk stuk grond van wie is,” zegt Bertholet. “In andere landen blijft dat nog maar de vraag. In het Oosten mag een buitenlandse particulier niet eens een eigen stuk grond hebben. Dat gaat via allerlei stichtingen of vennootschappen, waar ook nog eens een Tsjech of Pool directeur van moet zijn. Dan is het alleen maar wachten tot er een achterneef van achterneef opstaat en zegt: dat stuk grond is van mij.”

Bertholet vindt het goed dat de AFM consumenten waarschuwt, maar vindt de waarschuwingen zelf niet meer dan logisch. “Bij alles wat verkocht wordt, schetst men een rooskleurig beeld voor. In de winkel zegt een verkoopster ook niet: dat staat u niet. Het gaat erom dat de informatie inhoudelijk verifieerbaar is.”

Hij ziet daarbij wel degelijk dat aanbieders de periode overschatten waarin een bestemmingswijziging kan plaatsvinden. “Er zijn aanbieders die zeggen: koop nu, want dit gaat morgen van bestemming wijzigen. Als dat zo zou zijn, denk ik niet dat een aanbieder zijn grond zou moeten verkopen. Echter kunnen consumenten door dit soort uitingen bepaalde risico’s niet meer overzien. Het is goed van de AFM om beleggers daarop te wijzen.”

Justin Doornekamp is freelance-redacteur bij Participaties.nl. Justin Doornekamp kan posities innemen op de financile markten. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel beleggingsadvies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde beleggingen. Uw reactie aan de auteur is welkom.