De crisis doet de vastgoedmarkt voorgoed veranderen. Natuurlijk, logisch, zult u denken, maar hoe dan en wat heeft dat voor effect op mijn portefeuille? De afgelopen weken vielen mij een aantal berichten in de media op en ook een interessant gesprek met vastgoedspecialisten van Standard Life Investments, Anne Breen, hoofd van het team Real Estate & Strategy en Mark Meiklejon, Investment director Real Estate, hielpen mij aan een aantal goede voorbeelden van deze nieuwe vastgoedrealiteit.

En dan heb ik het even niet over rendement, dat afhankelijk van het land, weer voorzichtig aantrekt, of de angst voor inflatie (vastgoed beschermt beter dan goud, zo bleek uit onderzoek). Of het gebrek aan andere stabiele bronnen van rendement, waardoor vastgoed bij veel beleggers weer in de picture staat. Dit zijn overigens positieve drivers voor vastgoed op de korte termijn, aldus Breen.

Vastgoed, en dan helemaal het illiquide, niet-genoteerde vastgoed, is doorgaans een langetermijnbelegging. Dus dan moet u ook lang vooruit durven kijken. De Britse vastgoedmarkt staat er niet meer zo beroerd voor als die op het Europese continent. Dit omdat de Britse markt meer op die van Amerika lijkt (wat vroegcyclischer dan die van ons) en het net als in Amerika economisch wat beter gaat daar. En ze hebben natuurlijk geen euro, dus geen europroblemen zoals wij.

Nieuwe huurders
U kent de City, het kloppende hart van zakelijk Londen en tot voor de crisis een van de hotste vastgoedmarkten in Europa. Elke bank van belang had daar een prestigieus pand. De City liep leeg, huren kwamen onder druk. Wat gebeurt er nu? De vraag groeit volgens Anne Breen, maar de vrijkomende kantoren worden meer en meer ingenomen door bijvoorbeeld verzekeringsmaatschappijen, tech- en mediabedrijven. Of banken uit Azië.

Europese banken hebben het namelijk nog steeds moeilijk en het zal nog lang duren voordat zij weer zoveel medewerkers zullen hebben om alle kantoorruimte te vullen. Waarschijnlijk gebeurt dat nooit meer. Een Nederlands voorbeeld erbij: tot 2020 zullen er 50.000 banen in de financiële sector verdwijnen door nieuwe regels en automatisering. In Londen, met tot voor kort de grootste financiële hart van Europa, zal dat aantal waarschijnlijk hoger liggen.

Vastgoedbeleggers die deels eigenaar zijn van kantoren in de City krijgen dus te maken met nieuwe huurders uit andere sectoren. De dynamiek van de City zal daarmee voorgoed veranderen. Slecht? Hoeft niet. In deze tijd mag u blij zijn met een (vol) verhuurd kantoorpand. Iets om rekening mee te houden? Zeker weten.

Welvaart belangrijker dan familie
Op lange termijn zijn demografische wijzigingen ook van invloed op vastgoed. Breen noemt als voorbeeld de urbanisatie in opkomende landen, zoals in Azië. Dat zal een opdrijvend effect hebben op de huizenprijzen. In Singapore, een relatief rijk Aziatisch deel, is ook iets bijzonders aan de hand. Daar worden steeds minder kinderen geboren omdat meer vrouwen werken.

Vrouwen zijn hoger opgeleid en een huis, een auto en andere welvaartszaken worden steeds belangrijker voor inwoners van Singapore. Belangrijker dan een hele grote familie, aldus Breen. En iedereen weet, kinderen kosten ook een hoop geld. En in landen zoals Japan, waar de vergrijzing een belangrijke rol speelt is de urbanisatie ook nog niet voorbij. U zou denken dat die Japanse pensionado’s lekker op het plattenland een boerderijtje zouden willen beginnen, in plaats van in de overvolle stad te blijven wonen. Mis, aldus Breen.

De oudere Japanners blijven in de stad, want daar zijn alle voorzieningen (denk aan dokters, supermarkten) voor hen. Aan de andere kant blijven jongeren wereldwijd vaker langer thuis wonen. In Italië en Spanje deden ze dat al voor de crisis, nu helemaal, maar ook in Azië gebeurt dat vaker. Ze hebben geen geld voor een eigen huis. Deze urbanisatie zal er volgens Breen voor zorgen dat er tegen 2050 maar liefst veertien megasteden zullen zijn in Azië.

Winkels voor toeristen
Even ter vergelijking: in Europa en Amerika samen zullen dat er volgens haar maar vier zijn. Maar die urbanisatie is niet alleen in Azië. De rijke oliebaronnen uit het Midden-Oosten kopen massaal tweede en derde huizen in Parijs en Londen. In Londen worden zelfs special hele winkelcentra gebouwd voor dit soort kapitaalkrachtige toeristen, aldus de experts van Standard Life.

In Parijs hebben rijke Arabieren in elke winkel een andere personal shopper om hun karretjes vol te laden, zie ik elke maand. Ik zou zeggen, kom maar op met die oliedollars en Aziatische rijkdommen, want alleen kan Europa in ieder geval niet uit de (vastgoed)crisis komen.