“We krijgen voortdurend te horen dat we op het verdachtenbankje zitten,” zegt Huib Boissevain (foto), directeur van Annexum, naar aanleiding van het recent verschenen rapport van de Autoriteit Financiële Markten (AFM) over niet-beursgenoteerd vastgoed. “Eindelijk wordt duidelijk waar de schoen echt wringt.” 

De conclusie van het rapport is duidelijk: veel aanbieders schieten tekort op het gebied van productaanbod, informatievoorziening en bedrijfsvoering. Annexum, een grote aanbieder van niet-beursgenoteerd vastgoed, reageerde als een van de weinige aanbieders uitgebreid op het rapport van de AFM.  

Statement
In het rapport van de AFM blijft onduidelijk welke aanbieders tekortschieten op de genoemde vlakken. Dit is de reden waarom Boissevain het van belang vond om na te gaan in hoeverre de constateringen van toepassing zijn op de door Annexum geïnitieerde fondsen. “Het is een statement naar buiten toe: wij zijn niet een van deze partijen. Andere aanbieders zouden hetzelfde moeten doen, om transparantie te verbeteren. ” 

“Het is zeer storend voor de sector dat de namen van degenen die tekortschieten niet geopenbaard worden,” aldus Boissevain. “Ikzelf heb wel het idee dat vrijwel alle partijen waar al een rafelrandje aan zat, niet langer actief zijn. Dat valt nu niet vast te stellen." 

In het rapport staan duidelijke waarschuwingen. Zo is een evenwichtige verhouding tussen het rendement en het risico bij vastgoedobligaties zoek. Het obligatievermogen is vaak vele malen groter dan het eigen vermogen, dat daardoor geen financiële buffer vormt voor de obligatiehouders. Volgens Boissevain realiseren de obligatiehouders dit onvoldoende.

"Een obligatiebeheerder moet zo lang mogelijk aan zijn verplichtingen voldoen, als dat niet meer lukt dan ontstaan er problemen, terwijl de belegger vaak een parallel trekt met staatsobligaties en denkt dat de rente niet zal kunnen fluctueren. De eerste obligaties van Homburg waren in mijn ogen goede producten, daar zat eigen vermogen in. De meest recente obligaties werden echter alleen gebruikt om de volgende reeks te herfinancieren.” 

Schreeuw om kapitaal
De vastgoedsector is eveneens niet gebaat bij de vele ongenuanceerde uitspraken vanuit de toezichthoudende instanties , vindt Boissevain. "Er dreigt een bankencrisis als gevolg van vastgoed" is een constatering die De Nederlandsche Bank deed. "Een rapport ter onderbouwing van deze uitspraak kon ik niet vinden," zegt Boissevain.

"In het buitenland komen vervolgens alleen de koppen door: real estate crisis in Holland en banks go bust. Daarmee wordt een signaal afgegeven om vooral niet in Nederland te investeren, juist nu de Nederlandse economie schreeuwt om kapitaal. Nederlandse woninghypotheken blijven echt nog een goede belegging.” 

Boissevain vindt dat de AFM hier ook een steentje aan heeft bijgedragen door actieve en inactieve partijen op een hoop te gooien. Ook hier mist dus nuance. “De AFM zou hier duidelijker over moeten zijn,” aldus de Annexum-directeur.

Volgende stap
Het AFM-rapport is verschenen en de meningen stromen langzaam binnen: wat moet de volgende stap worden? “De AFM moet handhaven,” zegt Boissevain. “De conclusies uit het rapport hadden ze al veel eerder moeten constateren. Inmiddels heeft een groot deel van de markt de sanering al overgenomen, met alle gevolgen van dien. De AFM had die taak op zich moeten nemen.” 

Aan de andere kant is het volgens hem wel mogelijk om nu mooie beleggingen te doen. "De mensen die een aantal jaren geleden echt veel geld hebben verdiend, hebben geïnvesteerd tijdens de vorige crisis. Nu is de tijd om tegendraads te zijn en koopkansen te benutten.”