De huizenmarkt koelt behoorlijk af, zo blijkt uit een meting van makelaarsvereniging NVM over het derde kwartaal. Het aanbod aan woningen is flink toegenomen, terwijl de gemiddelde prijs met 5,8% daalde ten opzichte van het vorige kwartaal.

'Meer ruimte en kansen op woningmarkt', luidt de ronkende kop van het persbericht van de NVM. De afgelopen jaren was het aanbod van woningen behoorlijk opgedroogd, wat - in combinatie met de lage hypotheekrente - de huizenprijzen flink aanjoeg. Maar dat beeld is de laatste maanden gekanteld, zo blijkt uit de cijfers.

We zetten 7 ontwikkelingen op een rij die duiden op een draai in de tot voor kort zo overspannen huizenmarkt

1. Kopers kunnen kiezen uit meer woningen

Er stonden aan het eind van het derde kwartaal 30.000 woningen te koop bij NVM-makelaars: 80% meer dan in dezelfde periode vorig jaar (toen bijna 17.000 huizen te koop stonden) en 22% meer dan in het tweede kwartaal.

De NVM signaleert wel grote regionale verschillen. Zo is in alle regio’s van Noord-Holland het aanbod meer dan verdubbeld, met uitzondering van Groot-Amsterdam (waar het aanbod met 67% toenam). Ook in Utrecht stonden twee keer zoveel woningen te koop dan een jaar geleden. Maar in Zeeuws-Vlaanderen is het aanbod met slechts 20% toegenomen en in Delfzijl stonden evenveel woningen te koop als vorig jaar.

De NVM publiceert ook de zogeheten krapte-indicator. Dit is het aantal woningen waar een woningzoekende gemiddeld uit kan kiezen. Voor een evenwichtige woningmarkt zouden dit er meer dan 5 moeten zijn.

Zo ver is het nog niet: een woningzoekende kon afgelopen kwartaal uit gemiddeld 2,8 huizen kiezen. Maar het cijfer is wel een stuk hoger dan eind vorig jaar, toen de krapte-indicator uitkwam op 1,6.

... vooral in hoekwoningen nam het aanbod flink toe

In alle woningtypen nam het aanbod toe. De grootste stijging was te zien bij hoekwoningen en de kleinste stijging bij vrijstaande huizen:

• hoekwoningen: +98%
• 2-onder-1-kap-woningen: +94%
• tussenwoningen: +93%
• appartementen: +75%
• vrijstaande woningen +61%

2. De hypotheekrente is fors opgelopen

Voor de ontwikkeling van de huizenprijzen is niet alleen het aanbod van belang, maar ook de hoogte van de hypotheekrente. Immers, hoe meer rente een toekomstige huizenbezitter moet betalen, hoe harder dit drukt op de leencapaciteit.

Ook hierin is een duidelijke kentering te zien. De hypotheekrente is dit jaar opgelopen naar het hoogste niveau in acht jaar tijd. Volgens Van Bruggen Adviesgroep moet voor een hypotheek zonder NHG met een rentevaste periode van tien jaar momenteel gemiddeld 4,41% rente worden betaald. Wie de rente twintig jaar vastzet betaalt 4,68%.

In de onderstaande tabel ziet u de tarieven en tariefverschillen tussen hypotheekaanbieders:

Bron: Van Bruggen Adviesgroep

3. De huizenprijzen zijn op kwartaalbasis gedaald

De combinatie van een groter aanbod, een hogere hypotheekrente, torenhoge inflatie en de economische onzekerheid heeft ervoor gezorgd dat er een vrij abrupt eind is gekomen aan de exorbitante stijging van de huizenprijzen.

Vergeleken met het tweede kwartaal zijn de prijzen met 5,8% gedaald. Dit is volgens de NVM de grootste daling die ooit op kwartaalbasis is gemeten. Voor een bestaande woning werd gemiddeld €425.000 neergeteld.

Hieronder ziet u de ontwikkeling van de verkoopprijzen in de afgelopen vijf jaar:

... in bijna heel Nederland

De prijsdaling is bovendien in vrijwel het hele land te zien, op een enkele regio in het noorden van Nederland na.

In het gebied rond Amsterdam waren de prijzen het hardst gedaald: met 8 tot 9%. Ook in de regio's Utrecht en Den Haag namen de prijzen bovengemiddeld fors af.

4. Op jaarbasis steeg ze nog wel, maar niet meer met dubbele cijfers

Ten opzichte van het derde kwartaal vorig jaar zijn de prijzen van bestaande woningen nog wel opgelopen, maar met een bescheiden 2%. Dat staat in schril contrast met de stijging van 11% op jaarbasis die in het tweede kwartaal nog werd gemeten.

Er zijn drie regio's waar de huizenprijzen ook op jaarbasis zijn gedaald. Zeeuws-Vlaanderen springt er echt uit, met een prijsval van 7,3%. Hierna volgen Haarlem (-3%) en IJmond (-2,6%).

In elk woningtype stegen de prijzen. De stijging was het grootst bij hoekwoningen (+3,5% op jaarbasis) en het kleinst bij vrijstaande huizen (+1,1%).

Op maandbasis is het beeld net wat anders: hier daalde de prijs van vrijstaande woningen met 3,9%, terwijl hoek- en tussenwoningen grotere prijsdalingen voor de kiezen kregen.

5. Aantal bezichtigingen per woning is gehalveerd

De NVM publiceerde ook voor het eerst cijfers over het aantal bezichtigingen. Hieruit blijkt dat het aantal bezichtigingen de afgelopen twaalf maanden is gehalveerd. Vorig jaar kwamen er gemiddeld bijna tien potentiële kopers af op een woning met een koopbord van de makelaar in de tuin. Dat aantal is gedaald naar bijna vijf bezichtigingen per huis in juli 2022.

6. De verkooptijden lopen op

Een andere opmerkelijke ontwikkeling is dat de verkooptijden oplopen. Volgens de NVM duurt het nu gemiddeld 27 dagen om een huis te verkopen. Dat is 4 dagen korter dan in het tweede kwartaal.

Maar echt lang duurt het nog steeds niet: 93% van alle woningen was binnen een kwartaal verkocht. In het tweede kwartaal was dat nog 97%.

In Zeeuws-Vlaanderen duurt het het langst om een nieuwe koper te vinden: gemiddeld 50 dagen. In het zuidoosten van Noord-Brabant gaat dit het vlotst: 23 dagen.

7. Er wordt wat minder overboden en de bedragen worden lager

Ondanks de afkoeling van de woningmarkt is overbieden nog steeds de norm. In het derde kwartaal werd voor 64% van de verkochte woningen meer betaald dan de vraagprijs. De gemiddelde verkoopprijs lag 3% boven de vraagprijs.

Maar deze cijfers zijn wel een stuk lager dan eind vorig jaar. Toen werd 80% van de huizen boven de vraagprijs verkocht en betaalden huizenkopers gemiddeld 8,8% meer dan de vraagprijs.

... vooral bij vrijstaande woningen

Hoewel het verschil tussen de vraag- en verkoopprijs over de hele linie hard terugloopt, maakt het wel uit om welk woningtype het gaat. Kopers betalen:

• Bij vrijstaande woningen gemiddeld nog maar 0,6% boven de vraagprijs
• Bij 2-onder-1-kapwoningen is dat 2,3%
• Bij hoekwoningen 2,9%
• Bij tussenwoningen 3,8% en
• Bij appartementen nog 4%.

... en in Zeeuws-Vlaanderen en het Gooi

Ook de regionale verschillen zijn groot. In Flevoland, Delfzijl en omgeving en in Overig Groningen moeten huizenkopers nog gemiddeld zo'n 6 tot 7% boven de vraagprijs betalen. Maar in Zeeuws-Vlaanderen en de regio Gooi en Vechtstreek wordt nauwelijks meer overboden.

Aantal woningtransacties is nagenoeg gelijkgebleven

Het aantal woningtransacties zegt niet per sé iets over de stand van de woningmarkt. Hier kan ook een seizoenseffect meespelen of veranderingen in wetgeving, zoals een aanpassing van de overdrachtsbelasting.

In het derde kwartaal 2022 verkochten NVM-makelaars bijna 32.500 bestaande koopwoningen. Dat is vergelijkbaar met het derde kwartaal vorig jaar. Vergeleken met het tweede kwartaal is het aantal woningtransacties wel fors gedaald: met 10%. Maar volgens de NVM is dit een seizoenseffect, aangezien er in de zomervakantie doorgaans minder woningen worden verkocht.

De prijzen van nieuwbouwwoningen zitten nog wèl in de lift

Anders dan bij bestaande woningen zijn de prijzen voor nieuwbouwwoningen op jaarbasis nog wèl opgelopen. Een gemiddeld nieuwbouwhuis kostte afgelopen kwartaal €496.000: 8% meer dan in het derde kwartaal van 2021.

Het aantal transacties is fors gekelderd. NVM-makelaars verkochten afgelopen kwartaal 5.200 nieuwbouwwoningen en bouwkavels: maar liefst 33% minder dan een jaar geleden. Er kwamen in dat kwartaal 8.200 nieuwbouwhuizen en kavels op de markt, 8% meer dan vorig jaar.

Volgens de NVM is er wel vraag naar woningen, maar leidt dat niet tot veel verkopen. De makelaarsorganisatie schrijft dat deels toe aan de hoge nieuwbouwprijzen: inmiddels kost bijna de helft van de nieuwbouwwoningen vijf ton of meer. Ook signaleren makelaars dat kopers terughoudender zijn geworden. Hierdoor staan huizen langer te koop. Van de nieuwbouwwoningen die in het tweede kwartaal te koop zijn gezet, is een kwartaal later nog niet de helft verkocht. Voor appartementen is dat zelfs gezakt tot onder een derde.

De NVM ziet de toekomst van nieuwbouwwoningen niet rooskleurig in

De NVM is niet optimistisch over de markt voor nieuwbouwwoningen. De vraag naar woningen is groot, maar het tempo van nieuwbouw kan dat niet bijbenen. Bovendien is er een mismatch tussen het aanbod en de vraag. Er worden vooral appartementen in steden gebouwd. Dit zijn vooral kleinere appartementen, omdat die beter betaalbaar zijn. Maar huizenkopers zoeken vooral naar eengezinswoningen, die voor steeds meer mensen financieel onbereikbaar worden.

Daarnaast merkt de NVM dat consumenten vanwege de grote economische onzekerheiden terughoudend zijn geworden om grote investeringen te doen. Dit geldt nog meer voor nieuwbouw dan voor bestaande bouw, omdat het bij de aankoop van een nieuwbouwwoning nog twee tot drie jaar duurt voor je de sleutel krijgt. Omdat je niet weet wat er in die periode verandert, durven veel huizenzoekers die stap niet aan.