In 2050 moet de Nederlandse economie volledig draaien op herbruikbare grondstoffen. Dit zal de complete vastgoedsector op zijn kop gaan zetten.

Bakstenen van gerecycled bouwafval, tapijt van gerecyclede visnetten en isolatiemateriaal van herbruikbaar katoen... Het lijkt verre toekomstmuziek, maar die toekomst ligt dichterbij dan we misschien denken.

De overheid wil dat de Nederlandse economie in 2050 volledig te hebben omgevormd tot een kringloopeconomie. Maar de ambitie is dat we in 2030 al halverwege zijn.

Roer moet om

Voor de vastgoedsector vraagt dit om een radicale verandering, want volgens het rapport Toekomstbestendig vastgoed bouwen van ABN Amro blijkt dat nu nog maar 3 tot 4% van de materialen in de woning- en utiliteitsbouw een tweede leven krijgt. Het leeuwendeel eindigt als puin onder wegen of in een biomassacentrale.

Ter vergelijking: in grond-, wegen- en waterbouw wordt al ongeveer de helft van de gebruikte materialen gerecycled.

De schaal waarop de veranderingen moeten worden doorgevoerd is groot. Met 250 miljoen ton is de bouwsector verantwoordelijk voor ongeveer de helft van het totale grondstoffenverbruik in Nederland.

Wat staat de vastgoedsector te wachten?

Hergebruik van materialen

Bij circulair bouwen is het de bedoeling om bij de bouw van woningen en kantoren zoveel mogelijk materialen te hergebruiken die eerder al ergens anders voor zijn ingezet, zoals bakstenen, metaal, beton, dakpannen, ramen en isolatiemateriaal.

Dit moet het gebruik van grondstoffen terugdringen en ervoor zorgen dat het maximale uit gebouwen wordt gehaald.

Demontabele onderdelen

De overgang naar circulair bouwen leidt onherroepelijk tot een compleet andere manier van werken. Zo moeten de opdrachtgever en de architect al bij het ontwerp nadenken over het eind van de gebruiksduur, bijvoorbeeld door gebruik te maken van materialen die goed kunnen worden gerecycled of door te werken met demontabele onderdelen.

Een mooi voorbeeld hiervan is het basketbalstadion dat werd gebruikt tijdens de Olympische Spelen in Londen. Bij het ontwerp is al bedacht dat het stadion helemaal uit elkaar gehaald zou worden en elders opnieuw weer opgebouwd. Ook werd het stadion gebouwd met hergebruikte materialen.

Uniforme afmetingen

Een andere slimme manier om materialen een langere levensduur te geven is door ervoor te zorgen dat alle onderdelen dezelfde afmetingen hebben, zodat ze in een ander gebouw zonder aanpassingen opnieuw kunnen worden gebruikt.

Zo zijn de raamkozijnen van de vergaderruimten in het circulaire paviljoen Circl van ABN Amro afkomstig uit een oud kantoor van Philips.

Ook het logistieke proces zal op de schop moeten. Er moet voldoende opslagruimte zijn voor herbruikbare materialen en vraag en aanbod moeten goed op elkaar worden afgestemd. Sloopbedrijven worden omgevormd tot grondstoffenbanken.

Innovaties

Circulair bouwen vraagt ook om innovaties. Investeringen hierin zijn risicovol. Een goede samenwerking en delen van kennis tussen verschillende partijen levert risicospreiding op. Inzet van big data kan helpen om grote stappen te zetten. Bedrijven kunnen informatie over gebruikte materialen en producten delen.

Ook vraagt het om een cultuurverandering. Kantoorruimte kan efficiënter worden benut door de werktijden aan te passen. Er is dan minder behoefte aan nieuwe vierkante meters kantoorruimte, terwijl bestaande kantoren efficiënter worden gebruikt.

Compleet nieuw bedrijfsmodel

Verder moeten we rekening houden met compleet nieuwe bedrijfsmodellen, zo blijkt uit onderzoek van het Economisch Bureau van ING.

Leveranciers zullen meer diensten gaan leveren, in plaats van producten. ING noemt als voorbeeld een liftenleverancier die geen liften meer verkoopt, maar verhuurt en garant staat voor een aantal liftbewegingen.

Bedrijven betalen voor het gebruik van de lift en hoeven dus niet meer in een lift te investeren. Een positief effect hiervan is dat het meer loont voor de leverancier om te investeren in duurzame oplossingen dan wanneer hij zijn producten verkoopt.

Deze constructie leidt op kortere termijn tot een lagere omzet, omdat de verkoopcijfers dalen. Ook is een grote voorfinanciering nodig. Maar op daar staat wel een voorspelbare cashflow tegenover, door inkomsten uit verhuur, reparaties en onderhoud.

Restproducten

Ook vastgoedbedrijven zullen hun investering op een andere manier benaderen. De waarde van vastgoed wordt nu vooral geassocieerd met de prijs van de locatie en het verschil tussen de huuropbrengsten en exploitatiekosten.

Maar in de circulaire economie wordt ook gekeken naar de waarde van de gebruikte grondstoffen. Restproducten die nu nog waardeloos lijken, kunnen dan plotseling heel waardevol zijn.

Vastgoedbeleggers zullen rekening moeten houden met een langere beleggingshorizon

Of circulair bouwen een succes wordt, hangt grotendeels af van de vraag of fabrikanten, kennisinstituten, vastgoedbedrijven, bouw- en sloopbedrijven in staat zijn om die omslag te maken en goed met elkaar samen te werken.

Pilots

Onlangs kondigden de provincie Noord-Holland en brancheorganisatie Bouwend Nederland aan dat zij vier testprojecten gaan starten om te kijken wat het beste werkt bij deze nieuwe manier van ontwikkelen en bouwen.

Bij de bouw van nieuwe woningen zullen zoveel mogelijk materialen worden hergebruikt die al ergens anders voor zijn gebruikt, zoals bouwafval van gesloopte gebouwen.