De vastgoedmarkt krijgt de komende jaren te maken met een grote hoeveelheid leningen die moeten worden geherfinancierd. Vastgoedspecialist CBRE spreekt in dit verband van een ‘wall of maturities’ in 2026, die de uitdagingen op de commerciële vastgoedmarkt kan vergroten.

Dat kan een probleem worden voor vastgoedbeleggers die hun panden met veel schuld hebben gefinancierd. De Amerikaanse toezichthouder FDIC noemt hogere rentes, hoge leegstand en hoge operationele kosten expliciet als factoren die het voor sommige vastgoedleners moeilijker maken om commerciële vastgoedschuld te herfinancieren en terug te betalen.

Tegelijkertijd ontstaat juist een kans voor private credit-beleggers, die tegen aantrekkelijke rentes kunnen uitlenen waar banken terughoudender zijn. Savills Investment Management schrijft dat private credit de afgelopen jaren is gegroeid mede doordat banken zich uit delen van de markt hebben teruggetrokken, terwijl de hogere rente de herfinancieringsbehoefte heeft vergroot.

Veel vastgoedleningen zijn afgesloten toen de rente veel lager lag. Bij het aflopen van die leningen moeten eigenaren opnieuw onderhandelen over de financiering. Als de rente hoger ligt of de waarde van het vastgoed lager is, kan het bedrag dat een nieuwe financier bereid is te verstrekken aanzienlijk lager uitvallen.

Ook de Nederlandse vastgoedmarkt krijgt met financieringsvraagstukken te maken. Een goed voorbeeld is Vesteda. Beleggers dienden begin dit jaar voor €4,1 miljard aan verzoeken in om hun belang in het woningfonds te laten terugbetalen. Uiteindelijk werd het bedrag vastgesteld op €765 miljoen. Om deze uitstroom van kapitaal op te vangen, moest Vesteda gebruikmaken van verschillende mogelijkheden, waaronder de verkoop van woningen, het aantrekken van nieuwe leningen en het herfinancieren van bestaande schuld.

Het laat zien dat herfinanciering niet alleen een theoretisch risico is. Ook grote professionele vastgoedbeleggers moeten actief hun financieringsstructuur managen.

Vooral bij commercieel vastgoed kan de combinatie van hogere financieringskosten en lagere waarderingen problematisch zijn. Een eigenaar die bijvoorbeeld een pand van €100 miljoen bezit en daar €60 miljoen schuld op heeft, kan bij een nieuwe financier tegen een lagere schuldratio aanlopen. Als de financier nog maar 50 procent van de waarde wil uitlenen, moet de eigenaar €10 miljoen extra eigen vermogen op tafel leggen.

Dat maakt de komende jaren interessant voor private debt.

Strengere selectie

Tegelijkertijd zijn financiers selectiever geworden. Volgens Baker McKenzie is er weer meer kapitaal beschikbaar voor vastgoed, maar richten kredietverstrekkers zich vooral op vastgoed van hoge kwaliteit met stabiele huurinkomsten en een sterke financieringsstructuur. Objecten met hoge verduurzamingskosten, veel leegstand of een zwak businessplan hebben daardoor moeilijker toegang tot financiering.

Zo’n situatie kan voor private kredietverstrekkers interessant zijn. Zij hoeven niet simpelweg de hele vastgoedmarkt te financieren, maar kunnen zich richten op situaties waarin een eigenaar tijdelijk extra kapitaal nodig heeft. Denk aan een overbruggingslening, een herfinanciering waarbij de bank niet de volledige schuld wil overnemen of financiering voor de verduurzaming van een pand.

Voor beleggers in private debt is dat aantrekkelijk zolang het extra rendement voldoende compensatie biedt voor het risico. Maar daar zit ook de keerzijde. Een hoge rente is geen gratis rendement: als de waarde van het onderliggende vastgoed verder daalt, kan ook de kredietverstrekker verlies lijden.

Belangstelling groeit

De belangstelling voor private credit groeit intussen in Nederland. Volgens De Nederlandsche Bank hadden Nederlandse pensioenfondsen en verzekeraars eind 2025 gezamenlijk €276 miljard aan private assets, exclusief bepaalde vastgoed- en hypotheekcategorieën. Vooral verzekeraars hebben hun blootstelling aan private credit de afgelopen jaren sterk vergroot.

De komende herfinancieringsgolf kan die trend verder versterken, denken experts. Voor vastgoedbeleggers betekent het vooral dat goedkoop geld niet vanzelfsprekend terugkomt. Voor private-creditbeleggers kan juist het tegenovergestelde gelden: hoe groter het financieringsgat, hoe groter de kans op aantrekkelijke nieuwe leningen.