Column

Woonalliantie wil ingreep in Box 3 om woningbouw te redden

100.000 woningen per jaar erbij? Dat is onmogelijk zonder deze acht aanvullende maatregelen, volgens een samenwerkingsverband van provincies, gemeenten, bouwbedrijven en vastgoedbeleggers.

Zonder extra financiële maatregelen gaat het niet lukken om elk jaar 100.000 huizen te bouwen, zoals het kabinet-Jetten beoogt. Daarvoor waarschuwt de Woonalliantie, een brede coalitie van bouwbedrijven, projectontwikkelaars, beleggers, woningcorporaties en gemeenten. Het samenwerkingsverband komt met acht concrete maatregelen om het bouwen van woningen financieel aantrekkelijker te maken.

In het coalitieakkoord 'Aan de slag. Bouwen aan een beter Nederland' is afgesproken dat er elk jaar 100.000 nieuwe woningen bij moeten komen. Twee derde daarvan moet 'betaalbaar' zijn: sociale huur en betaalbare koopwoningen.

Op papier is dat een loffelijk streven, maar de praktijk is weerbarstig. In het vorige regeerprogramma van het kabinet-Schoof werd de ambitie van 100.000 woningen ook al genoemd. En in het regeerakkoord van Rutte IV stond hetzelfde doel.

Aantal opgeleverde woningen is gedaald

Die aantallen worden jaar op jaar niet gehaald. Sterker nog, het aantal opgeleverde woningen is de laatste jaren afgenomen, zo blijkt uit cijfers van het CBS.

Wat is de Woonalliantie?

De Woonalliantie is een samenwerkingsverband van organisaties uit de bouw- vastgoed:

- IPO: provincies
- VNG: gemeenten
- Bouwend Nederland en WoningBouwersNL: bouwbedrijven
- NEPROM: projectontwikkelaars
- Aedes: woningcorporaties
- IVBN: institutionele vastgoedbeleggers
- Vastgoed Belang: particuliere vastgoedeigenaren

Samen vertegenwoordigen zij vrijwel de hele keten die bij woningbouw betrokken is: van gemeenten die de grond uitgeven tot bouwers, ontwikkelaars, corporaties en beleggers die de woningen realiseren en financieren.

Pakket van maatregelen

Het kabinet doet al van alles om de woningbouw te versnellen, zoals snellere procedures, versoepeling van regels, het aanwijzen van 30 grootschalige nieuwbouwlocaties, meer regie vanuit het Rijk en investeringen in infrastructuur. Ook wordt gekeken naar knelpunten zoals stikstof en netcongestie.

Prima maatregelen, vindt de Woonalliantie. Maar het samenwerkingsverband waarschuwt dat dit niet genoeg is. Als investeerders, corporaties en gemeenten onvoldoende financiële ruimte hebben, blijven woningbouwplannen volgens de organisaties alsnog op de tekentafel liggen.

Een woningbouwproject komt immers pas van de grond als de betrokken partijen verwachten hun investering terug te verdienen, of er in elk geval geen groot verlies op te lijden. Daarvoor is voldoende zekerheid nodig om grote bedragen voor langere tijd vast te leggen. Onzekerheid over kosten, regelgeving en rendement kan ertoe leiden dat investeerders projecten uitstellen of hun geld liever elders inzetten.

Verdienmodel onder druk

Volgens de Woonalliantie staat het verdienmodel van woningbouw steeds meer onder druk. De rendementen dalen, terwijl de risico's toenemen. Zo stijgen de bouwkosten, duren procedures lang en zorgen problemen zoals netcongestie voor extra kosten en onzekerheid.

Lees ook

Bij sociale huur en middenhuur is het probleem nog groter. De huurprijzen zijn aan regels gebonden, terwijl de kosten om woningen te bouwen flink zijn gestegen. Daardoor ontstaat een gat tussen de investering die nodig is om een huis te bouwen en de opbrengsten die daartegenover staan.

Olievlekwerking

Het tekort aan sociale huurwoningen werkt bovendien door in andere segmenten van de woningmarkt. Wie vanuit een sociale huurwoning niet kan doorstromen naar een passende middenhuur- of koopwoning, blijft er vaak noodgedwongen langer wonen. Daardoor komen minder sociale huurwoningen vrij voor andere woningzoekenden en stokt de doorstroming verder.

Die druk kan zich als een olievlek over de hele woningmarkt verspreiden, van sociale huur en middenhuur tot de koopmarkt. Hierdoor valt vaak de hele gebiedsontwikkeling stil, ook het deel met koopwoningen.

Daarom heeft de Woonalliantie een brief opgesteld waarin een aantal maatregelen wordt voorgesteld, gericht aan de Taskforce Versnelling Woningbouw. Dat is een groep van zes ministers, onder leiding van minister-president Rob Jetten, die de verschillende knelpunten in de woningbouw (bijvoorbeeld omtrent vergunningverlening, stikstof en netcongestie) gezamenlijk moet aanpakken, met als doel jaarlijks 100.000 nieuwe woningen te realiseren.

De acht maatregelen die de sector voorstelt

Om de investeringen in woningbouw weer op gang te brengen, doet de Woonalliantie acht concrete voorstellen.

1. Vennootschapsbelasting naar 0% voor sociale verhuurders

Woningcorporaties betalen nu winstbelasting (Vpb) over hun huurinkomsten. De alliantie wil dat corporaties, net als vroeger, een deel van hun winst belastingvrij opzij kunnen zetten voor nieuwbouw, de zogeheten herbestedingsreserve. Zo houden ze meer geld over om te investeren.

2. Meer co-financiering van het Rijk voor 'onrendabele toppen'

Gemeenten en marktpartijen kunnen de kosten voor de aanleg van infrastructuur en voorzieningen steeds moeilijker zelf dragen. Daarom vraagt de alliantie om cofinanciering vanuit Den Haag om de zogenoemde onrendabele toppen te dekken: het financiële tekort dat ontstaat wanneer de kosten van een project hoger zijn dan de opbrengsten.

3. Overdrachtsbelasting omlaag

De Woonalliantie wil de belasting op de aankoop van vastgoed, met uitzondering van de eigen woning, structureel verlagen van 10,4% naar 6%. Dat moet investeringen in woningbouw en gebiedsontwikkeling aantrekkelijker maken en ook de transformatie van leegstaande kantoren, winkels en bedrijfspanden tot woningen stimuleren.

4. Hervorming van de vermogensbelasting (Box 3)

Woningbeleggers worden nu belast op basis van een verondersteld ('forfaitair') rendement, ook als hun werkelijke rendement lager ligt. De alliantie wil zo snel mogelijk overstappen naar een systeem dat beter aansluit bij het werkelijke rendement. Ook moeten de kosten kunnen worden afgetrokken en papieren waardestijgingen buiten de belastingheffing blijven.

5. Gelijke fiscale behandeling van pensioenfondsen

De Woonalliantie wil dat buitenlandse pensioenfondsen fiscaal op dezelfde manier worden behandeld als Nederlandse pensioenfondsen wanneer zij in Nederlandse woningen investeren. Volgens de alliantie kan dat helpen om meer buitenlands kapitaal naar de Nederlandse huurwoningmarkt te trekken.

6. Subsidies voor middenhuurwoningen

Bouwen voor huishoudens met een middeninkomen is momenteel vaak niet rendabel. Gerichte subsidies per gebouwde woning moeten dit segment weer op gang helpen.

7. Snellere evaluatie van de regels voor middenhuur

Sinds vorig jaar is er een wettelijk maximum aan de huurprijs in het middensegment. De alliantie wil snel laten onderzoeken wat de gevolgen zijn. In die evaluatie moeten ook fiscale maatregelen en veranderde economische omstandigheden worden meegenomen. Waar nodig moeten de regels worden aangepast om bestaande huurwoningen te behouden en nieuwbouw te stimuleren.

8. Beperking van de renteaftrek terugdraaien

De Anti Tax Avoidance Directive (ATAD) is een Europese regeling die internationale belastingontwijking moet tegengaan. Volgens de alliantie worden woningcorporaties hier ten onrechte door geraakt. Zij mogen minder rente over hun leningen aftrekken. Aangezien ze vaak veel geld hebben geleend om te kunnen investeren, hakt dat er flink in. De alliantie wil daarom de groepsvrijstelling en stand-alonevrijstelling opnieuw invoeren, om investeringen in woningbouw te stimuleren.

Hoe verder?

De oproep is gericht op de augustusbesluitvorming van het kabinet, waarin de hoofdlijnen van de rijksbegroting voor volgend jaar worden vastgesteld. Of het kabinet de voorstellen van de Woonalliantie overneemt, moet nog blijken.

IEX Participaties