De mondiale vastgoedmarkt staat aan de vooravond van een hersteljaar. Na een periode van forse afwaarderingen wijzen meerdere indicatoren op een omslag, gedreven door een dalende korte rente, verbeterende macro-economische vooruitzichten en toenemende kapitaalstromen richting vastgoed. Dit stelt assetmanager PGIM in het Global Market Outlook 2026-rapport.
De combinatie van deze factoren leidt tot een aantrekkende liquiditeit en een voorzichtig herstel van de beleggingsactiviteit. In het vierde kwartaal van 2025 namen zowel dealvolumes als kredietverstrekking en kapitaalwerving toe, terwijl ook het sentiment onder beleggers verbeterde. Dit vormt volgens PGIM de basis voor een opleving van de marktactiviteit in 2026.
Waarderingen op aantrekkelijk instapniveau
Na de prijsdalingen van de afgelopen jaren bevindt vastgoed zich volgens PGIM op of nabij een bodem in veel markten wereldwijd.
Historisch gezien gaan dergelijke correcties vaak gepaard met sterke rendementen in de daarop volgende jaren. PGIM wijst erop dat wanneer de waarderingen van vastgoed circa 15% onder hun langetermijntrend liggen, rendementen in het verleden uitkwamen op circa 10% tot 12% per jaar over een periode van zeven jaar.
Daarmee positioneert 2026 zich als een potentieel aantrekkelijk ‘vintage’-jaar voor vastgoedbeleggingen, waarbij instapmoment en waarderingsniveau een belangrijke rol gaan spelen in het uiteindelijke rendement.
Huurgroei door schaarste en toegenomen draagkracht
De vooruitzichten voor de huurinkomsten blijven volgens PGIM ook sterk. Huurprijzen worden primair bepaald door betaalbaarheid en schaarste, en beide factoren ontwikkelen zich positief.
Enerzijds ondersteunt een gunstig economisch klimaat de betaalcapaciteit van gebruikers van commercieel vastgoed, zoals kantoren, retail en logistiek. Anderzijds zorgen hogere inkomens voor groeikansen in residentiële huursegmenten.
Tegelijkertijd is het aanbod van nieuw vastgoed beperkt gebleven. Hoge bouwkosten en eerdere waardedalingen hebben de ontwikkeling van nieuwe projecten afgeremd. Hierdoor is met name het aanbod van hoogwaardige objecten schaars, wat leidt tot toenemende concurrentie onder huurders en opwaartse druk op huurprijzen, vooral in het hogere vastgoedsegment.
Structurele trends
Naast cyclische factoren spelen structurele trends een belangrijke rol in de vooruitzichten voor vastgoed. Demografische ontwikkelingen en digitalisering zorgen voor aanhoudende vraag in specifieke segmenten, aldus PGIM.
Zo blijft de vraag naar woonconcepten toenemen, variërend van betaalbare gezinswoningen tot seniorenhuisvesting en studentenaccommodaties.
Datacenters op hun beurt profiteren van structurele groei, gedreven door cloud computing en de verdere uitrol van AI.
Verder groeit de behoefte aan logistiek vastgoed, met name in de zogeheten last-mile distributie, dus voor de levering van het pakket tot bij de eindgebruiker.
Deze structurele vraagfactoren verbreden het beleggingsuniversum. PGIM signaleert dat institutionele beleggers steeds vaker investeren in veel verschillende vastgoedsegmenten, wat nieuwe mogelijkheden biedt voor rendement.
Regionale verschillen in dynamiek
De vooruitzichten verschillen per regio, maar laten overal tekenen van herstel zien. In Europa kan de vastgoedmarkt profiteren van huurgroei, een stabiliserende rente en verbeterende liquiditeit. Een beperkte nieuwbouw en lage leegstand ondersteunen de vooruitzichten, met name in sectoren waar vraag structureel sterk blijft, zoals woningen en datacenters, aldus PGIM.
Hieronder een overzicht van verschillende deelsegmenten:
In de Verenigde Staten blijven kansen vroeg in de cyclus aanwezig doordat kapitaal geleidelijk terugkeert naar de markt. Segmenten als seniorenhuisvesting en ‘build-to-rent’ laten een dalende leegstand en stijgende huren zien.
Tegelijkertijd lijken retail en kantoren hun dieptepunt voorbij, met verbeterend sentiment en aantrekkende investeringskansen.
Banken trekken zich terug
Ook aan de financieringskant ontstaan kansen. Private vastgoedkredietmarkten bieden volgens PGIM relatief hoge inkomensrendementen, ondersteund door stabiliserende financieringskosten en een groeiende rol van alternatieve kredietverstrekkers. Dit komt mede doordat banken zich terugtrekken als gevolg van strengere regelgeving.
Al met al schetst PGIM een beeld van een markt die de correctiefase achter zich laat en zich opmaakt voor een nieuwe cyclus. De combinatie van lage waarderingen, structurele vraag en verbeterende financieringscondities vormt daarbij de kern van het herstelverhaal.