De financiële crisis in Europa vertoont enkele treffende overeenkomsten met de problemen rond vastgoedleningen waarmee de Amerikaanse spaarbanken begin jaren negentig van de vorige eeuw werden geconfronteerd. Ook nu zou probleemvastgoed kunnen worden ondergebracht in voor beleggers aantrekkelijke beursgenoteerde vastgoedfondsen als bijdrage aan de crisis. Dat blijkt uit onderzoek van de European Public Real Estate Association (EPRA).

De resultaten werden tijdens het vorige week in Berlijn gehouden jaarcongres van EPRA bekendgemaakt. Het EPRA-rapport ‘Growing the European Listed Real Estate Market’ is samengesteld door het Britse adviesbureau Consillia Capital.

In Europa heeft vooral de niet-genoteerde vastgoedsector sinds 2000 een enorme groei doorgemaakt. Veel van deze fondsen worstelen momenteel met hun herfinanciering. Deze pool van 336 niet-genoteerde fondsen in het Verenigd Koninkrijk met bruto beleggingen van 103 miljard euro en 877 in de Eurozone met beleggingen van 389 miljard euro vertegenwoordigen volgens EPRA ‘een enorm potentieel van institutionieel vermogen dat op de aandelenmarkt zou kunnen worden ingezet.’

Het onderzoek toont aan dat de gezamenlijke vastgoedsectoren van het VK en de Eurozone nu iets meer dan 11% van de totale marktkapitalisatie uitmaken van de genoteerde vastgoedfondsen wereldwijd. In 1989, vóór de versnelde groei begon als onderdeel van de oplossing van de spaarbankcrisis, waren de Amerikaanse REIT-markten kleiner dan die van het VK of van de Eurozone. De onderzoekers zien het grootste groeipotentieel in het VK, Duitsland, Spanje en Italië.

In het onderzoek worden de belangrijkste factoren onderzocht achter de enorme groei van de Amerikaanse REIT-markt na de crisis van eind jaren tachtig en de parallellen met de huidige Europese markten. De scherpe daling van vastgoedprijzen en de crisis rond de vastgoedleningen bij de spaarbanken leidden in de VS tot de Financial Institutions Recovery Reform and Enforcement Act van 1989 en de vorming van de CMBS-markt (effecten met hypothecaire leningen als onderpand) als een zeer liquide vorm van schuldfinanciering.

De Omnibus Budget Reconciliation Act van 1993 en de daarop mogelijk gemaakte vorming van Umbrella Partnership REIT’s (UP-REIT’s) maakten het voor eigenaren van vastgoed mogelijk om op een fiscaal zeer efficiënte manier hun beleggingen onder te brengen in een REIT-structuur. Als gevolg daarvan steeg zowel de vraag naar REIT’s door institutionele beleggers als het aanbod van REIT’s enorm. Doordat de sector in omvang steeg, werd deze steeds interessanter voor beleggers. Dit leidde weer tot nieuwe emissies.