Column

De Amerikaan blijft huren

Een Amerikaan moet zich verplaatsen daar waar werk is, de woningmarkt in Amerika speelt in op deze flexibiliteit.

Amerika: het land van extremen. De een krijgt een betere baan aangeboden aan de andere kant van het land, terwijl een ander net zo makkelijk zijn baan weer kan verliezen. Een Amerikaan moet zich verplaatsen daar waar werk is, omdat een sociaal systeem vanuit de overheid weinig bescherming biedt. De woningmarkt in Amerika moet goed inspelen op deze flexibiliteit.

De Amerikaanse woningmarkt bekijken door een Nederlandse bril werkt dan ook niet. Al helemaal omdat er geen sprake is van een markt, maar van meerdere markten die elk anders in elkaar steken. De woningmarkt in het midden van Noord-Amerika bloedt langzaam dood door een continue  trek naar de stad, terwijl een gebrek aan huurbescherming in het zuidoosten ook weer consequenties heeft voor de markt.

Kortlopende huurcontracten van twaalf maanden maken dit mogelijk in de Verenigde Staten. Na het aflopen ervan kan de verhuurder een nieuwe prijs bepalen op basis van de markt op dat moment. Uw buurman kan dus minder betalen voor hetzelfde appartement dan u er zelf voor betaalt. Marktwerking pur sang; het gaat hand in hand met veel particulier en institutioneel initiatief om huizen te bouwen op basis van de vraag. Een tekort van bijvoorbeeld 30.000 woningen in Nederland is in de Verenigde Staten onbegrijpelijk. 

Uitlaatservice voor honden
Er zit wel een keerzijde aan de manier waarop met name de huurwoningmarkt functioneert, aldus Taco Ulrich, directeur bij beleggingsmaatschappij Westplan, aanbieder van vastgoedbeleggingsproducten in Amerika. De huurders moeten echt tevreden zijn en zelfs een beetje verwend worden: “Huurders kunnen ook ergens anders heen gaan, waardoor we de huur niet onbeperkt kunnen verhogen en we goede faciliteiten moeten bieden.”



In praktijk betekent dit fitnessruimten, zwembaden en soms zelfs een uitlaatservice voor honden. Problemen met gas of elektra worden binnen een half uur opgelost. Het vraagt om actief beheer van het onroerende goed. “Er moet harder gestreden worden om huurders binnen te halen, maar aan de andere kant kunnen ze er ook weer zo uitgezet worden als zij de huur niet betalen.”

Ulrich vindt de Amerikaanse huurwoningmarkt een gezonde markt, al moet een belegger goed weten waar hij wat koopt. Zo is de huurmarkt in Phoenix nog erg verstoord door de grote hoeveelheid leegstaande koopwoningen die ook verhuurd worden, ook wel de schaduwmarkt genoemd. Investeren in Amerikaanse huurwoningen is volgens hem nog niet te laat, maar adviseert wel om binnen een jaar te beleggen, als je gebruikt wilt maken van de “distressed market”. Ulrich verwacht dat er namelijk volgend jaar weer gebouwd zal worden en de echt mooie deals zijn dan helaas weg.

Lage doorstroom
De koopwoningmarkt blijft mede door de flexibele levensstijl van Amerikanen minder aantrekkelijk dan huurwoningen, volgens Ulrich. Toch is het kopen van een woning volgens Ulrich op zijn retour, aangezien er meer transacties plaatsvinden en prijzen stijgen, maar er is dan ook in de crisis veel van de prijs afgegaan. “Een prijsstijging van 4 á 5% zegt niet zoveel als de prijzen eerder met 50% omlaag gingen. Daarnaast is er, net als in Nederland, veel “troep” gebouwd dat  gevoelig  is voor prijsdalingen.”

Huizenprijzen in onder andere Phoenix, Las Vegas en Miami stonden voorheen enorm onder druk door de huidige crisis, terwijl Dallas en Houston de dans redelijk ontsprongen. In New York zijn de prijzen al weer drie jaar geleden begonnen met stijgen en is het al te laat om nog scherp te kopen.

De doorstroom van huur naar koop blijft relatief laag, zegt Ulrich. Dit is recent wel anders geweest. Er werden zoveel koopwoningen gebouwd, dat ze niet verkocht raakten. “Eigenaren van de huizen gingen deze verhuren, waardoor er een  nieuwe vorm van  concurrentie ontstond. Huurders konden ook een koopwoning aan de overkant huren. Veel huurders hebben inmiddels ingezien dat het huren van een particulier die zijn huis niet kan verkopen eigenlijk helemaal niet zo fijn is, omdat er vaak geen geld is om het pand te onderhouden of omdat de eigenaar alsnog failliet gaat. Door deze bewustwording is de huurwoningmarkt weer enigszins hersteld.”

Wat staat de huurwoningmarkt in de Verenigde Staten over vijf jaar te wachten volgens Westplan?

• De woning markt in de VS is traditioneel verdeeld: 65% koopwoning en 35% huurwoning.
• Op het hoogtepunt van de koopwoningmarkt was de verhouding 70% en 30%.
• De markt gaat de komende jaren weer terug naar de traditionele verdeling tussen koop en huur.
• Die 5% betekent een toename van bijna 6 miljoen huurders. In 2012 verwachten we een toename van 150.000 nieuwe woningen die zonder probleem opgenomen kunnen worden door de markt.
•  Bevolking groeit verder met 1% per jaar, ongeveer drie miljoen mensen.
• Trek naar de stad zal blijven, terwijl de mogelijkheden om steden vol te bouwen afnemen. 

Justin Doornekamp is freelance-redacteur bij Participaties.nl. Justin Doornekamp kan posities innemen op de financile markten. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel beleggingsadvies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde beleggingen. Uw reactie aan de auteur is welkom.

Lees meer

  1. Aanbod koophuizen droogt verder op
  2. Markt middeldure huurhuizen nóg krapper