Nog niet zo lang geleden werd het vastgoed direct gehouden door professionele beleggers, zoals pensioenfondsen en vermogende particulieren. Zij deden zelf het beheer en alles wat nodig was om vastgoed te verhuren en verhuurd te houden. Op een gegeven moment besloten professionele beleggers het vastgoedbeheer uit handen te geven. Vastgoedbeheer werd niet meer als kerntaak gezien. 

Een aantal van deze vastgoedondernemingen werd naar de beurs gebracht, zodat professionele beleggers een belangrijk deel van hun geïnvesteerde kapitaal konden vrijspelen. Vaak bleef de belegger wel een belangrijke investeerder in de vastgoedonderneming, zoals bij Corio bijvoorbeeld het geval was. Het vrijgekomen kapitaal werd belegd in Europa, maar ook steeds meer in Amerika en opkomende markten. Dit gebeurde door posities te nemen in beursgenoteerde vastgoedfondsen, maar ook in niet-genoteerde vastgoedfondsen die uitsluitend toegankelijk waren voor professionele beleggers. Particulieren profiteerden van het toegenomen aantal beursgenoteerde vastgoedondernemingen en maakte kennis met CV’s en maatschappen die uitsluitend voor hen toegankelijk waren. Vastgoed werd steeds belangrijker binnen beleggingsportefeuilles. 

Saaie belegging
Ik krijg vaak het gevoel dat het beleggen in vastgoed lang werd gezien als een saaie belegging. Het rendeert vanzelf en het spreekt vanuit fiscaal oogpunt tot de verbeelding. Als je namelijk je belegging goed structureert hoef je geen vennootschapsbelasting te betalen, daar ben je immers een passieve belegger voor. Lange tijd handelden beleggers hier naar, maar het werd al snel onduidelijker wat past binnen bepaalde structuren. Zelfs de belastingdienst ging zich ermee bemoeien. Beleggers waren ondernemers geworden. 

Met andere woorden: passief beleggen mag, maar denk niet na over het toevoegen van waarde of actief bezig zijn met panden. Dan ben je een ondernemer, dus vennootschapsbelastingplichtig. Deze houding heeft tot gevolg gehad dat vastgoedbeleggers vooral niet gezien wilden worden als ondernemers. De belastingdienst zou zich eens gekke dingen in het hoofd kunnen halen! Maar wat nu? 

Van fonds naar onderneming
Iedereen met gezond verstand weet dat het runnen van vastgoed gewoon een onderneming is. Hoe beter gerund, hoe hoger de resultaten. Een pand kopen en na een paar jaar eens langs het pand lopen is verleden tijd. Markten veranderen, wensen van huurders ook en er wordt meer dan een goede service verwacht van de vastgoedeigenaar. Deze moet meedenken en actief meewerken aan nieuwe concepten als ‘het nieuwe werken’. Ook moet hij de trends die daarbij gepaard gaan goed in de gaten houden: vergrijzing, een groeiend aantal eenpersoonshuishoudens en de trek naar de stad. De wereld is snel in beweging en er ontstaat één grote wereldmarkt. Het is net zo makkelijk een positie te nemen in een Amerikaanse vastgoedonderneming als in een Nederlandse speler. Er is sprake van heuse concurrentie! Vastgoedfondsen zijn vastgoedondernemingen geworden.

Een ander interessante ontwikkeling is de toename van het aantal vastgoedcategorieën. Heel lang stonden uitsluitend kantoren en winkels op de radar van beleggers. Bedrijfsruimten en logistiek volgden. Op dit moment zijn parkeergarages en bejaardenwoningen ook gewilde categorieën. Het lijkt een kwestie van tijd voordat zorgvastgoed en andere publieke gebouwen aan de beurt zijn. Woningen zijn in sommige landen interessant, maar dat is erg afhankelijk van de structuur van de markt. 

Passief beleggen is verleden tijd
Uitdagende economische tijden hebben tot gevolg dat er hard aan de kar getrokken moet worden. Het passieve beleggen is voorbij. Aan de andere kant komen er weer allerlei kansen in een steeds professionelere industrie. In de eerste plaats omdat vastgoed weer aantrekkelijker wordt geprijsd. De tijd dat iedereen rijk kon worden aan vastgoed is over, maar vastgoed wordt nu wel gezien als een beleggingscategorie die in elke portefeuille thuis hoort. De keuze aan vastgoedproducten wordt steeds groter en dat is goed nieuws. Want van welke belegging kun je zo genieten als een paar mooie stenen?