Vorige week verscheen het lang verwachte rapport van de Autoriteit Financiële Markten (AFM) over niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen. De conclusies waren niet mals: nog altijd zijn er veel aanbieders actief die hun organisatie slecht op orde hebben, beleggers onvoldoende informeren of zelfs misleiden en ook aan het productenscala valt nog veel te verbeteren.

Tijdens de loop van het onderzoek en in het kader van de handhaving werden tussen 2009 en 2011 vier vergunningen ingetrokken, acht bestuurders te verstaan gegeven dat ze dienen op te stappen, 19 lasten onder dwangsom uitgeschreven, drie boetes uitgedeeld en drie aangiftes gedaan bij het openbaar ministerie. 

De toezichthouder concludeert in het onderzoek dat het de sector nog niet gelukt is om met zelfregulering te zorgen voor een beter aanbod, betere bedrijfvoering en grotere transparantie, ondanks het feit dat een aantal aanbieders het wél goed doen. Het verscherpte toezicht op de sector blijft dan ook van kracht, zegt de AFM. Sterker, de toezichthouder pleit er nu voor om de wet zodanig te wijzigen dat àlle niet-genoteerde vastgoedfondsen, dus ook die met een inleg van meer dan 100.000 euro, onder het toezicht gaan vallen.

Participaties.nl sprak met AFM-directeur Harman Korte (foto) voor een nadere toelichting.

U trekt harde conclusies over de markt voor niet-beursgenoteerd vastgoed. Al in 2005 waarschuwde de AFM voor een ‘verhoogd integriteitsrisico’ in deze sector, dus u wist al dat er zaken speelden. Is het mee- of tegengevallen wat u zeven jaar later aantrof? 

“Al met al was het beeld was toch minder positief dan ik had gehoopt. Dus in die zin valt het tegen.”

Grote transacties

Is dat nu te wijten aan een gebrek aan professionaliteit in deze wereld of speelt bewuste misleiding ook een rol?

“Het is niet altijd duidelijk of het om willen of om kunnen gaat. Beide spelen een rol. Wat je vaak ziet is dat de mensen die in deze sector opereren óf een financiële óf een vastgoedachtergrond hebben. Terwijl de deskundigheid nadrukkelijk op twéé fronten aanwezig moet zijn. Daar ontbreekt het nog wel eens aan. Daarnaast is integriteit in deze sector een gevoelig onderwerp. Het gaat vaak over grote transacties. In een sector die niet uitblinkt door transparantie kun je daar als belegger flink door worden benadeeld. Dat is toch anders dan wanneer je te maken hebt met liquide aandelen met continue prijsvorming.” 

De AFM heeft lang aangedrongen op zelfregulering. Moeten we uit dit rapport concluderen dat dat niet heeft gewerkt?

“Zelfregulering bleek uiteindelijk niet succesvol genoeg. Daarom hebben we de conclusie getrokken dat we daar niet op willen wachten.” 

U wilt nu al het niet-beursgenoteerde aanbod van vastgoed onder toezicht laten vallen. Daarvoor moet wel de wet veranderd worden, want u heeft te maken met die 100.000 eurogrens. Wanneer gebeurt dat? 

“Dat gaan we nog onderzoeken. De uitkomst dat alle aanbieders onder doorlopend toezicht gaan vallen is wat ons betreft de goede uitkomst. Maar hoe dat precies vorm gaat krijgen moet nog worden uitgewerkt. Daarvoor is ook overleg met het Ministerie van Financiën nodig.”

Onnodige reputatieschade

In uw onderzoek heeft u gekeken naar zowel aanbieders met AFM-vergunning als naar aanbieders zonder vergunning. Zat daar eigenlijk verschil tussen? 

“Over het algemeen deden vergunninghouders het in dit onderzoek ietsje beter dan niet-vergunninghouders. Dus er gaat waarschijnlijk wel een positieve werking uit van het vergunningstelsel.”

Toch vonden de ingrepen van de laatste tijd bij zowel vergunningshouders als niet-vergunningshouders…

“Dat klopt. Waarbij je de kanttekening moet maken dat we bij niet-vergunninghouders minder middelen tot onze beschikking hebben, aangezien die producten niet onder het financiële AFM-toezicht vallen. In dat soort gevallen kunnen we toch handelend optreden op grond van de Wet handhaving consumentenbescherming. We zijn gerechtigd om informatie op te vragen en als we misleidende omissies constateren ook om boetes op te leggen. En we kunnen natuurlijk ook, net als iedere burger, aangifte doen als we strafbare feiten vermoeden.”

Sommige aanbieders klagen over het feit dat de AFM wel de misstanden meldt, maar niet met naam en toenaam wie de overtredingen hebben begaan. Lijden de goede marktpartijen zo geen onnodige reputatieschade?

“In het algemeen geldt voor ons toezicht een geheimhoudingsplicht. Dus daar dienen we ons aan te houden. Maar boetes en dwangsommen publiceren we wel, dus als het zover komt is het niet langer anoniem. Daarnaast kan het ook wel eens gebeuren dat we onze geheimhoudingsplicht wat moeten, eh… nuanceren als een partij bijvoorbeeld aperte onzin naar buiten brengt over ons toezicht.”

Vastgoedobligaties

Uit het rapport blijkt dat de AFM veel kritiek heeft op het aanbod van vastgoedobligaties. Heeft dat te maken het product op zich of met het gebrek aan transparantie?

“Bij vastgoedobligaties zijn we vooral kritisch over de inhoud van het product. Bij diverse aanbiedingen constateren we dat er wel flinke risico’s aan de downside zijn, maar slechts een zeer beperkt opwaarts potentieel. Daarom zeggen we: let goed op als je in vastgoedobligaties stapt. Zorg dat je de werking goed begrijpt en de risico’s scherp voor ogen hebt.”

“Gebrekkige transparantie is iets wat we over de volle breedte van de markt aantreffen. Maar bij obligaties telt dat nog iets zwaarder dan bij andere beleggingsvormen. Mensen hebben bij obligaties de associatie van een stabiel product met een gegarandeerde hoofdom en een vaste rente. Ze denken niet ‘ik ben aan het ondernemen’, terwijl dat qua risico in feite wel zo is.” 

Heeft dat ook niet te maken met de manier waarop ze aan de man worden gebracht? Bij sommige producten die worden aangeprezen met 8% of 10% ‘gegarandeerd rendement’ kun je je afvragen of zo’n garantie wel iets voorstelt. Moet dat soort reclame niet aan veel strengere regels voldoen?

“Er zijn al reclameregels. Je mag geen relevante informatie weglaten of misleidende boodschappen verspreiden. Je kunt regels op regels stapelen, maar uiteindelijk gaat het om het besef dat een garantie net zo veel waard is als degene die hem geeft. Het is ook aan de aspirantbelegger om eerst goed te lezen wat er nu precies staat en eens een niveautje dieper te graven.”