Ik heb lang geaarzeld om iets op te schrijven over het leegstandsconvenant – inmiddels beter bekend als het 'sloopfonds' – dat twee weken geleden met veel publiciteit werd gepresenteerd. Dit kantorenconvenant van 27 juni voorziet in een aantal afspraken om de kantorenleegstand op termijn terug te brengen naar 5 procent, ongeveer het percentage dat marktpartijen al decennia aanhouden als noodzakelijk voor een gezonde markt, ook wel aangeduid als de frictieleegstand.
Het convenant is ondertekend door de instutionele ontwikkelaars via de Neprom, de institutionele beleggers verenigd in de IVBN, de belangenorganisatie van particuliere vastgoedbeleggers Vastgoed Belang, de belangenorganisatie van grote eindgebruikers CoreNet, Facility Management Nederland, de Nederlandse Vereniging van Banken, het Rijk, het Interprovinciaal Overleg en de Vereniging Nederlandse Gemeenten. Zelden zal er zo’n indrukwekkend gezelschap van marktpartijen met een belang in het commercieel vastgoed zo eensgezind naar buiten zijn getreden.
Inzet van het convenant is de leegstand van kantoren in maximaal tien jaar van ongeveer 15 procent nu terug te dringen naar 5 procent. Dit moet dan worden bereikt door regionale planning en programmering van de huidige en toekomstige kantorenvoorraad, met compensatiefondsen (de sloopfondsen) en door meer transparantie over incentives bij het afsluiten van nieuwe en bij het verlengen van bestaande huurcontracten.
Mijn aarzeling om hierover te schrijven wordt ingegeven door gebrek aan vertrouwen dat het convenant ook inderdaad wordt uitgevoerd en tot resultaat zal leiden. Dat schrijf ik met figuurlijke pijn, omdat deze moeilijke vastgoedtijden om positief nieuws schreeuwen. Maar goede intenties alleen zijn volstrekt onvoldoende om de financiële, maatschappelijke en politieke druk op zoveel vastgoedleegstand af te kunnen wenden. Dat kan alleen maar als alle partijen zich realiseren dat bij veel van de kantorenleegstand de waarde van het onderliggend vastgoed tot nul, of hoogstens de grondwaarde, is gedaald.
Hele sector gecriminaliseerd
En dan kom je er niet mee door fondsen op te richten die worden gevuld met een paar euro per vierkante meter op bestaande huurcontracten en nieuw uit te geven ontwikkelingen. Het feit dat de betrokken partijen er bijna twee jaar over hebben gedaan om tot het convenant te komen zegt trouwens genoeg.
Wat me vooral stoort in de sloopfonds-berichtgeving in de media – met name gevoed door de Amsterdamse wethouder Maarten van Poelgeest – is de houding dat de problematiek van immense leegstand is veroorzaakt door de projectontwikkelaars, adviseurs, banken en beleggers en dat zij daarbij enorme bedragen hebben verdiend. Het wordt tijd dat zij maar eens gaan bloeden, zo luidt de boodschap van Van Poelgeest c.s.
In feite wordt daarmee de hele sector gecriminaliseerd en weggezet als marktpartijen die ten koste van de maatschappij en de ruimtelijke planning oneigenlijke manier geld hebben binnengegraaid. Dit is Nederland op zijn smalst. Ik kan moeilijk ontkennen dat er in de afgelopen decennia dankzij vastgoed door velen veel geld is verdiend. Ik heb me ook vaak afgevraagd of al die enorme bedragen, die daarbij werden betaald en ontvangen, wel evenredig waren aan de geleverde prestaties. Maar zo gaat dat in de economie.
Ik hoor niemand zeggen dat al die oranje multi-verdieners, die zo jammerlijk faalden tijdens het EK, nu maar moeten worden afgeschreven en in een sloopfonds moeten worden geparkeerd. Nee, deze grootverdieners gaan gewoon met hun privé-vliegtuigen op vakantie en maken zich vooral zorgen over de tonnen per week die ze vanaf het nieuwe seizoen weer zullen verdienen. En natuurlijk gaan ze het in Brazilië over twee jaar rechtzetten en worden ‘we’ alsnog wereldkampioen. En dan hoor je niemand meer klagen. Zo gaat dat in de sport, in de economie en ook in het vastgoed.
Maar de opstelling van iemand als Van Poelgeest gaat geheel voorbij aan de grootste verdiener in het vastgoedspel van de afgelopen decennia: de rijksoverheid, de provincies en vooral de gemeenten. In het spel van vraag en aanbod zijn het uiteindelijk de overheden geweest, die de instrumenten in handen hebben gehad om het aanbod in balans te houden, maar daarin hebben zij, met name vanwege financieel eigenbelang, opzichtelijk gefaald.
Vastgoedkalf verdronken
Als ik terugkijk op publicaties in Vastgoedmarkt van de afgelopen tien jaar kom ik vele artikelen en onderzoeksrapporten tegen, die allemaal waarschuwden voor een teveel aan kantoormeters (en meer recentelijk ook aan een teveel aan retailmeters), omdat de vraag naar nieuwe meters zou opdrogen. Maar het waren juist de kabinetten en gemeentelijke colleges, gedomineerd door CDA’ers, PvdA’ers en VVD’ers die gebiologeerd door een verdere, oneindige economische groei (‘the sky is the limit’) gewoon verder gingen, ondanks een ferme waarschuwing, toen de ICT-bubble uiteen barstte.
Het is een welbekend gezegde: als het kalf verdronken is, dempt men de put. Daar lijkt het met het leegstandsconvenant ook een beetje op, alleen met dien verstande dat de discussie over dat dempen nog wel even door zal gaan en de vastgoedkalveren gewoon verder zullen gaan met verdrinken in faillissementen en leegstaande meters. Het is typerend dat demissionair minister Liesbeth Spies weliswaar het convenant heeft omarmd, maar de noodzakelijke wetgeving voor sloopfondsen direct naar een nieuw kabinet heeft doorgeschoven.
Dat betekent concreet dat het nog minstens een jaar zal duren voordat de wettelijke basis er ligt voor de in het convenant genoemde regionale sloopfondsen, als het al zover komt. Maar dan die sloopfondsen zelf? Zullen die bijdragen tot het terugbrengen van de enorme leegstand? Ik geloof er geen snars van. Daarvoor is de onderbouwing, uitwerking en realiteitszin te vaag en te gering.
En ik merk al helemaal niet dat gemeenten en gemeentebestuurders ook maar enigszins het probleem zien dat ze zelf hebben veroorzaakt. Met uitzondering dan van de Amsterdamse wethouder Van Poelgeest, die zeer voortvarend aan de slag wil, zodra dat dan wel wettelijk is geregeld. Maar laat ik daar dan ook direct aan toevoegen: Amsterdam (inclusief de regio) heeft, als grootste kantorenstad van Nederland, dan ook de meeste boter op het hoofd. Want juist deze stad is de afgelopen vijftien jaar de motor geweest aan een vrijwel onbeperkte hoeveelheid gronduitgiften ten behoeve an kantoorplannen in Slotervaart, langs het IJ, de Omval, in Zuid-Oost en op de Zuidas (en dan heb ik het nog niet eens op de ontwikkelingen langs de A9 en over Hoofddorp en rest van de Haarlemmermeer), terwijl toen al duidelijk was dat de leegstand snel aan het toenemen was.
Leegstaande skyline van Den Haag
En vergeet ook niet de twijfelachtige rol van de centrale overheid, die onder de vlag van de Rijksgebouwendienst, niet alleen de belangrijkste huurder van kantorenvastgoed is, maar ook de belangrijkste eigenaar. Die overheid heeft ook ongegeneerd en zonder enige beperking aan het vastgoedfeest meegedaan. Ga maar eens naar de steeds meer leegstaande skyline van Den Haag kijken!
In het commentaar van maandag 2 juli schrijft het FD dat de vastgoedsector het leegstandsprobleem zelf maar moet oplossen. ‘Beleggers en projectontwikkelaars gokten, vierden feest en moeten nu zelf de rommel van dat feestje opruimen. Er is geen enkele reden waarom daar belastinggeld aan besteed moet worden.’ Daar ben ik het dus niet mee eens. De ruimtelijke ordening is een verantwoordelijkheid van iedereen en in de eerste plaats de overheid. En als het dan misgaat, moet diezelfde overheid ook de lead nemen om tot een oplossing te komen.
De commentator revancheert zich overigens aan het einde door de gemeenten te adviseren hun begroting anders in te richten en de prikkel van de gronduitgifte weg te nemen als basis van een gezonde gemeentebegroting. Ik weet dat de kantorenleegstand tijdens de komende verkiezingsstrijd geen prioriteit zal hebben bij de verschillende partijen. Dat is een trieste zaak, aangezien een sterke centrale rol van de overheid bij het saneren van ons ruimtelijke ordeningsprobleem, inclusief een bijdrage aan de financiering ervan, een dringende noodzaak is.