Vastgoedfondsaanbieders houden er van om een zo hoog mogelijk geschat rendement op de voorkant van de brochure te zetten. Het verkoopt beter en leidt de aandacht af van waarin werkelijk wordt geïnvesteerd. Denk aan al die kantorenfondsen die, met name, voor de crisis naar de markt zijn gebracht, die in de problemen zijn gekomen omdat de waarde is gezakt onder de hoogte van de financiering.

Of aan winkelfondsen die nog niet hebben begrepen dat internet het winkellandschap verandert. Winkelen moet straks alleen nog maar gezien worden als sociaal vermaak. Kortom, daar dus ook veel leegstand en wie zegt dat dit niet nog meer kan worden? De keuze voor een bepaald soort vastgoed is dus altijd heel belangrijk. Zelfs in een imploderende markt kan je een verstandige en defensieve positie innemen voor slechtere, maar ook betere tijden.

Waar ik het over wil hebben is dat mooie percentage dat als rendement prijkt op de brochure. Want als je dan een verstandige en defensieve belegging hebt gevonden, hoe ga je dan om met die cijfers en wat is de kans op minder rendement of dat het fout kan gaan? Het valt me op dat veel fondsaanbieders alleen maximaal berekenen wat de investering kan opleveren en geen scenario’s laten zien die minder positief zijn.

Revitaliseringkosten
Bijvoorbeeld bij de inkomstenkant: de huur. Deze wordt in de berekening keurig geïndexeerd. Daar is weinig op af te dingen, mits een aannemelijk percentage van niet meer dan 2% wordt gehanteerd. Maar is er dan nooit leegstand in één van de objecten? Of bijvoorbeeld tijdelijke leegstand in verband met huuropvolging? Kennelijk niet.

Dan de kostenkant. Een aantal posten kunnen vrij goed worden ingeschat, zoals de eigenaarlasten en de beheerfee. De onderhoudslasten zijn ook bekend, mits een goede, meerjarige onderhoudsbegroting is opgesteld die regelmatig wordt aangepast. Maar zijn er in de beoogde looptijd van de investering, meestal zo’n tien jaar, verder helemaal geen revitaliseringkosten om rekening mee te houden?

Om de objecten verhuurbaar te houden of verhuurd te krijgen is het wellicht nodig om te renoveren, huurincentives te geven aan een nieuwe huurder of in algemene ruimtes verbeteringen aan te brengen of voorzieningen te plaatsen zoals beplantingen, parkeervoorziening en bewegwijzering.

Slap
Ook de financieringsrente vormt een risico. Met vreemd vermogen kan een hefboomwerking gecreëerd worden, maar indien het object voor vijf jaar is gefinancierd, wie weet of over vijf jaar weer tegen dezelfde rente geherfinancierd kan worden? Je kan dus gewoon stug doorrekenen met een 4,5% rente, maar het zal duidelijk zijn dat een 25-jaars gemiddelde van ruim 5% een conservatievere inslag kent in een exploitatieprognose van tien jaar. Dat is wel even pijnlijk voor de brochure, maar wel reëel. De hefboomwerking op vreemd vermogen werkt namelijk net zo hard de negatieve kant op als de rente te laag is begroot.

Het vastgoedfonds kan al dit soort onvoorziene kosten en omstandigheden jaarlijks doteren aan voorzieningen ten laste van het fonds. Een soort potje voor het geval het even tegen zit. Mochten daadwerkelijk onvoorziene of hogere kosten gemaakt moeten worden, dan is er ook geld beschikbaar. Maar nog belangrijker; het heeft geen effect op het rendement van het vastgoedfonds. Bovendien, het is nogal slap als de beheerder een rondje moet doen bij de participanten om toestemming te vragen om additionele investeringen te kunnen doen.

Daarentegen, zijn de voorzieningen die zijn opgebouwd gedurende de looptijd van het fonds niet nodig, dan komen ze aan het einde van de looptijd vrij in het fonds. Dus, minder rooskleurige beloftes bieden (nog steeds geen garantie), wel een betere kijk op het verwachte rendement. Beter dan die glimmende brochures van de gemiddelde vastgoedfondsaanbieder.