Als het over beleggen gaat in de media of in reclames, staat er standaard een disclaimer bij. U kent ‘m wel;  rendementen uit het verleden bieden geen garantie voor de toekomst. Nou, het volgende stukje heeft nog een extra, zelfverzonnen disclaimer; alleen voor beleggers met ballen die voor de hele lange termijn hun geld durven te investeren, het in de tussentijd niet missen en eventueel verlies durven nemen.

Het gaat namelijk over de Zuid-Europese en dan met name de Spaanse vastgoedmarkt. Die ligt helemaal op z’n gat, helemaal de woningmarkt, waardoor ook banken in problemen zijn gekomen. Maar wie durft?
Slechts weinigen, zo blijkt uit een vastgoedrapport dat Invesco Real Estate deze week publiceerde.

Beleggers vluchtte massaal in Duits vastgoed. Het aantal transacties steeg in 2011 met 50% in vergelijking met 2010, zo becijferde Invesco. Nu is de Duitse woningmarkt momenteel vrij aantrekkelijk, in ieder geval vergeleken met de Hollandse woningmarkt; de Duitse economie is sterker, er is minder werkloosheid  en de manier waarop Duitsers hun woning financieren is minder risicovol dan hoe wij het doen.

Prijzen stijgen, rendementen dalen
Toch waarschuwt Invesco beleggers. Commercieel vastgoed in steden zoals Frankfurt zal de komende jaren last hebben van de afgenomen vraag naar vastgoed van de financiële industrie. Ja, die sector moet alleen maar bezuinigen de komende tijd. En de populariteit van Duitsland en crisisproof-geachte Noord-Europese landen, maakt dat de prijzen van vastgoed stijgen, waardoor de aanvangsrendementen dalen.

Ja, net als beleggen op de ‘gewone’ markt betekent dat dat vastgoedbeleggers meer risico moeten nemen, om een meer aantrekkelijk rendement te behalen. En waar zit dat  risico? Juist, in de Zuid-Europese landen, zoals Spanje en Italië. Nu lijkt een tweede huis daar momenteel niet zo’n beste belegging.

Misschien maakt het u wel heel gelukkig, maar verwacht niet dat u het huis in bijvoorbeeld Spanje op korte termijn met dikke winst weer van de hand kunt doen. Daarvoor is het aanbod voorlopig simpelweg te goot. Invesco gelooft vooral in eerste klas commercieel vastgoed in Madrid, Barcalona, Milaan en Rome.

Zicht op verbetering
Ondanks de moeilijke markten, hebben de huren zich daar prima gehouden. Op korte termijn is er voor beleggers in deze markten geen omzetstijging te verwachten, maar vanaf 2014, 2015 zal het naar verwachting beter gaan, zo denkt Invesco. Instappen in de Zuidelijke markten via een Nederlands participatiefonds is momenteel bij mijn weten niet mogelijk.

Nieuwe participaties richten zich nu vooral op wonen en winkelen in het ‘veilige’ Duitsland. Spanje en Italië moet u dus betreden via beursgenoteerde vastgoedfondsen.  Op zich geen slecht plan, want die fondsen zitten vaak op de eerste klas locaties en hebben kennis van de lokale markt (ook een voorwaarde voor een goede belegging uit dat Invesco-rapport).

Niet alle beursgenoteerde vastgoedfondsen doen het momenteel goed in de probleemlanden. Vastned heeft het zwaar in Spanje, Corio zit in Spanje en Italië, Unibail-Rodamco zit Spanje, maar Eurocommercial Properties doet het prima in Italië. Overigens zijn dit allen (overwegend) retailfondsen.