Officieel 17% leegstand in Nederlandse kantoren, officieus meer. Renoveren, herbestemmen of gewoon de kogel erin? Dat was een van de discussies op de Vastgoed CEO-CFO-middag (29 maart 2012) van vastgoedbeleggingsfonds Active Investor. Want zeker is dat die lege kantoren voorlopig niet vol komen. Hoe doen professionele vastgoedbeleggers dat?

Aan de kantorendiscussie, onder leiding van Nicolaas Henket (Kempen & Co) , deden drie vastgoedveteranen mee; John Buis (CEO NSI), Huib Boisssevain (CEO Annexum) en Hans Copier (MD CBRE Global Investors NL). Wat opviel is dat zij nog net niet de appeltaart in de oven schuiven om een huurder aan te trekken. Ik heb het nooit gedaan, maar vroeger werd je als huizenverkoper aangeraden om een appeltaart in de over te zetten als er kijkers kwamen. 

U kent ook vast die koffiereclame waarin een paar Amsterdammers in een superstrakke villa (aan de Eeuwigelaan in Bergen NH trouwens) roepen dat zij het daar zo gezellig vinden. Zelfde idee. Inmiddels voldoet hulp van de interieuradviseur haast niet meer om een huis verkocht te krijgen. In de kantorenmarkt gaat het ongeveer hetzelfde, blijkt uit deze middag.

Korte contracten
Huurkortingen worden nog wel gegeven, maar het gaat tegenwoordig meer om de totaaloplossing voor klanten. Een kantoor waar ze zo in kunnen, waar de meubels en het koffiezetapparaat al klaar staan. Annexum heeft eind maart het FlexOffiZ kantorenconcept gelanceerd. Boissevain levert ingerichte werkplekken in acht kantoren in Nederland met aanvullende services die flexibel te huur zijn voor een totaalprijs.

Annexum wil in het algemeen af van langlopende huurcontracten. In het FD zegt Boissevain een paar dagen na het seminar: “De huurder kan voortaan elke maand opzeggen en dan zoekt Annexum een andere huurder voor het stuk kantoor dat niet meer nodig is. De crux is dat de vastgoedbelegger door kleinere kantooroppervlaktes te verhuren, toch meer resultaat behaalt dan door te wachten op één grote huurder voor bijvoorbeeld een heel pand.”

Korte contracten, flexibel ruimte aanbieden zodat de klant snel binnen de muren van het kantoor kan groeien of krimpen. Dat is de trend aldus de heren aan tafel. NSI heeft meerdere panden verhuurd aan Spaces. Dit is een kantorencomplex waar bedrijven, groot of eenmanszaken, werkplekken, vergaderruimtes of kantoren kunnen huren.

Minder ambtenaren
Het valt Hans Copier wel op dat niet elke huurder een flexibel contract wil. CBRE biedt het wel aan, maar vooral overheidspartijen huren liever vast vierkante meters tegen een vaste prijs. Ja, das wel eenvoudiger begroten natuurlijk, maar wellicht ook weggegooid geld als er dus minder ambtenaren te huisvesten zijn. Niet alleen huurders moeten soms nog wennen aan de mogelijkheden die de verhuurders tegenwoordig bieden.

Ook de taxateurs en banken zijn nog niet laaiend enthousiast. Langjarige contracten maken het waarderen van een pand wellicht eenvoudiger, maar de kantoorvastgoedpanelleden verwachten dat zij met korte contracten dus evenveel zo niet meer kunnen verdienen. De klant betaalt namelijk ook voor flexibiliteit. Het zou mooi zijn als de banken ook flexibeler worden hierin, beamen de panelleden.

Geduld loont
Maar topman John Buijs van NSI benadrukt dat niet alles kommer en kwel is. Soms loont ouderwets geduld hebben. “Recent hebben wij een pand verhuurd in Ridderkerk, niet echt een wilde markt,  dat al drie jaar leegstond. Als je dat als partij financieel kunt trekken en de tijd hebt,  dan kun je het pand ook gewoon aanhouden en wachten tot de juiste huurder voorbij komt.”

Dat neemt niet weg dat straks een deel van de kantoorvoorraad, en dan met name panden niet op A-locaties, echt overbodig wordt. Slopen, ja, dat zal voor een deel moeten gebeuren. Maar wie gaat dat betalen? Moet er een soort sloopfonds komen zoals bij de autoslooppremie? Wat is de rol van gemeenten hierin? Daar zijn de panelleden en het publiek het nog niet over eens. Laten wij nog even verder discussiëren hier. Wat vindt u. Renoveren, herbestemmen of gewoon de kogel erin?