Column

"Afwaarderen helpt niets"

Schaalvergroting en 'meebewegen' met huurders is cruciaal om te overleven in de kantorenmarkt, zegt Huib Boissevain van Annexum.

Er zijn mensen die al veel langer in de sector actief zijn, maar toch geldt Huib Boissevain als een van de boegbeelden van de Nederlandse vastgoedbeleggers. In 2010 werd hij nog ‘vastgoedman van het jaar’ en tot dusver wist zijn bedrijf Annexum Invest zich goed staande te houden temidden van de voortdurende slechtnieuwsshow in het onroerend goed. In november breidde Annexum zelfs fors uit door de overname van het emissie- en beheerskantoor Homburg Capital. Toch ontkwam ook Boissevain niet aan minder gunstige berichtgeving.

Het door Annexum beheerde Vastgoed Fundament Fonds ging  in agustus vorig jaar op slot voor beleggers, omdat het fonds de uitstroom niet meer uit de liquide middelen kan ophoesten. “Vastgoed Fundament Fonds wankelt” luidde eerder deze maand een kop in het blad Vastgoedmarkt. Dat klinkt onheilspellend voor beleggers die nu binnen dat fonds ‘gevangen’ zitten. En wat betekent dit voor beleggers in andere Annexum-cv’s aan wie binnenkort een fusievoorstel met het VFF wordt voorgelegd?

Participaties.nl ging tekst en uitleg vragen aan de hoogste baas en kreeg die ook – zoals we dat van Boissevain gewend zijn – in geuren en kleuren. 

Wat ging er precies mis met het Vastgoed Fundament Fonds?
“We hebben niet meer de liquiditeit om dagelijks verhandelbaar te zijn. Vanaf 2007 hebben we te maken met outflow. Die hebben we altijd kunnen opvangen uit de kasstroom of door activa te verkopen. Tot augustus vorig jaar, toen ging dat niet meer. De Griekenland-crisis zorgde voor een rush op liquide middelen, en aangezien de koers van het VFF redelijk bleef liggen in die eerste dagen kregen we een golf aan verkopen te verwerken. Ik voerde in diezelfde tijd fusiegesprekken met Inside Investments. Als zoiets uitlekt wachten beleggers niet af: als de situatie onzeker is stappen ze uit. Het gevolg was dat het fonds onvoldoende liquiditeit had om open te blijven.”

Het fonds is nu gesloten, maar dat kan niet eeuwig zo blijven, natuurlijk...
“Nee, maar we stuiten we qua regulering op een, hoe zal ik het zeggen, boeiende situatie. Als je een fonds sluit, dan zegt de AFM: dan moet je over naar een gesloten structuur. Prima, maar in dat proces, zegt diezelfde AFM, moet je ook weer éven open gaan om beleggers gelegenheid te geven om uit te stappen. Maar: we kúnnen niet open. We hebben simpelweg niet de liquiditeit om dan eventuele outflow op te vangen.”

Huib Boissevain

Beter voor de vermogenspositie

En dat moet ook als het VFF wordt gefuseerd met vijf kantoren-cv’s van Annexum, zoals u voorstelt?
“Ja, dat moet in dat geval ook. De AFM zegt nu: er moet snel een oplossing komen. Dat snap ik, maar ik stel ook vast dat Wilgenhaege er in een soortgelijke situatie drie jaar over mocht doen. Ik hoop dat wij ook iets meer tijd krijgen, al wil ik natuurlijk ook liever snel tot een oplossing komen. De VEB gaat straks ongetwijfeld zeggen dat ons voorstel niet best is, maar we kunnen niet anders. Er zit te beperkte liquiditeit in het fonds; die kunnen we uitdelen aan beleggers en dan is het op. Bij meer dan dat moeten we overgaan tot executieverkoop. Daar is helemaal niemand bij gebaat.”

Waarom zou zo’n fusie met die vijf cv’s beter zijn voor beleggers?
“Voor de cv’s is een fusie met het VFF voordelig vanwege de betere vermogenspositie van dat fonds. In de meeste cv’s zit maar 30% à 40% eigen vermogen. Dat betekent dat je met een kleine tegenvaller plus een afwaardering van 10% à 15%, die we over 2011 zullen moeten nemen, al richting een eigen vermogen van nul gaat. Het VFF heeft een betere vermogenspositie, dus met een fusie staan die cv’s er ook weer beter voor."

"In de afzonderlijke fondsen is de slagkracht om door moeilijke tijden te komen beperkt. Grotere fondsen kunnen daarnaast kosten besparen en je kunt synergievoordelen benutten. Zo’n bundeling van krachten is dus in het belang van de beleggers, maar ik zal ze niet dwingen. Het is hun geld tenslotte. Ik kan alleen voorstellen wat ik denk dat verstandig is.”

Wat vinden beleggers in de cv’s hiervan?
“Tijdens de cv-meetings die we hebben gehouden over dit voorstel was de sfeer overwegend positief.  Het fusieproces verloopt heel gedetailleerd: voor ieder pand maken we apart een businessplan. We maken de kasstromen in de panden contant tegen een rendement dat door beleggers als acceptabel wordt gezien – en dus niet tegen de huidige marktparameters. En de kasstromen zijn positief, in alle fondsen.”

Maar of je nu in een groot, gefuseerd kantorenfonds of een klein kantorenfonds belegt, je blijft te maken hebben met de dramatische stand van zaken in de kantorenmarkt…
“Het gaat makkelijker in een groter geheel. In deze markt moet je meebewegen met je huurders. Als ik tegen een huurder zeg: je moet voor vijf jaar tekenen, dan doet niemand dat. Wat verhuurders vervolgens doen is voorstellen dat je het eerste jaar niets betaalt, maar dan alsnog voor vijf jaar tekent voor een leeg, ongemeubileerd kantoor. Dat is allemaal niet meer van deze tijd."

Schaalgrootte

"Wij hebben het nu zo geregeld dat je als huurder bij ons ieder contract kunt sluiten wat je wilt. Per maand, zonder servicekosten, volledig ingericht. Er zijn genoeg kleine snelgroeiende bedrijven die zitten te springen om dit soort flexibele huisvesting. Daar gaat het naartoe, ook met de grotere huurders. Maar om zo te kunnen opereren heb je schaalgrootte nodig. Als je cashflow te klein is kun je niet zo opereren, daarom moet je zo groot mogelijke fondsen maken.”

Ondertussen luidt De Nederlandsche Bank de noodklok over de kantorenmarkt en roept op tot afwaarderingen. Staat beleggers dat ook nog te wachten?
“Het probleem is dat iedereen het over dagkoersen heeft. De traditionele manier van waarderen is door vast te stellen wat een pand waard is op de open markt. Die markt is er nu niet. Er wordt bijna niets verhandeld. In Nederland zorgen eigenlijk maar drie banken voor alle financiering en die hebben alle drie de deuren gesloten. De mislukte verkoop van de panden van Uni-Invest wordt nu gebruikt als voorbeeld om te laten zien hoe veel lager de waarderingen eigenlijk nog zouden moeten zijn. Maar dan heb je het over het putje van de kantorenmarkt."

"Het onderhoud is slecht uitgevoerd en de eigenaar die de panden heeft overgenomen van het beursfonds is al tien jaar lang bezig om de goede objecten uit de portefeuille van de hand te doen. Nu moet wat overblijft gedwongen worden verkocht in een markt waarin de financiers niet thuis geven. Moet je dan zwaar gaan afwaarderen? Nee, afwaarderen helpt helemaal niet. Wordt het dan wel verkocht? Er komt gewoon geen financiering los, dus niemand krijgt het geld bij elkaar. En grote institutionele beleggers die het geld wel hebben mogen alleen nog maar prime vastgoed kopen van hun besturen.”

“Om onverkoopbaar vastgoed in een bad bank te stoppen, zoals DNB oppert, vind ik een prima idee. Maar het idee dat afwaarderingen ervoor gaan zorgen dat de angst uit de markt verdwijnt is onzin. Belangrijker dan afwaarderen is het op zoek gaan naar andere functies voor moeilijke kantoren. Wij verbouwen ze tot studentenhuisvesting of hotels bijvoorbeeld. En misschien zullen we zelfs wel eens wat moeten slopen. Dat is helemaal niet erg, dat hoort bij een normale vastgoedcyclus.”

Pieter Kort is hoofdredacteur van IEX Media. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel beleggingsadvies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde beleggingen. Klik hier voor een overzicht van de beleggingen van de IEX-redactie.

Lees meer

  1. Huizenprijzen op nieuw record maar minder woningen verkocht
  2. Beleggen in niet-beursgenoteerd vastgoed? 7 beginnerstips
  3. NVM meet grootste prijsstijging ooit: koophuis kost nu gemiddeld €410.000
  4. ABN Amro lanceert nieuw leenplatform voor ondernemers
  5. Helft van de huizen wordt verkocht boven de vraagprijs