Voor de financiering van het lopende Promenada-winkelcentrumproject in Chiang Mai, Thailand, staat nu de inschrijving open op een derde emissie van obligaties met een vaste rente van minstens 7% per jaar.

De rente is lager dan bij de vorige emissies, maar daar staat tegenover dat de obligatiehouders deze keer wel gedeeltelijk meedelen in de winst.

De belangrijkste eigenschappen op een rij:

Aanbieder
De initiatiefnemer en beheerder van ECC Southeast Asia Retail Bonds B.V. is ECC Investment Management B.V, dat onderdeel uitmaakt van de ECC Groep. Deze partij kan bogen op jarenlange ervaring met vastgoedontwikkeling in Centraal- en Oost-Europa.

Een van de belangrijkste successen is het Promenada-winkelcentrum in de Poolse hoofdstad Warschau. Maar momenteel kijkt de ECC Groep vooral naar kansen in de snelgroeiende vastgoedmarkten in Zuidoost-Azië, waar het bedrijf een shopping & entertainment mall in Vietnam en in Thailand ontwikkelt.

Structuur
Deze derde emissie betreft de plaatsing van 490 obligaties klasse III A van 5.000 euro, 98 obligaties klasse III B van 25.000 euro en 27 obligaties klasse III C van 50.000 euro. Van de opbrengst wordt uiteindelijk 4,75 miljoen euro aangewend voor de verdere financiering van de bouw van het winkelcentrum in Chiang Mai.

Daartoe wordt een 10,5%-belang genomen in ECC Chiang Mai Project I Ltd. Deze vennootschap heeft de grond in eigendom waarop het winkelcentrum verrijst. Tevens verstrekt het fonds een lening aan deze vennootschap.

Het winkelcentrum
De bouw van Promenada Chiang Mai vergt een totale investering van ongeveer 69,1 miljoen euro en wordt met een bruto vloeroppervlak van circa 76.500 m² een van de grootste winkelcentra in de tweede stad van Thailand. Het winkelcentrum heeft een direct verzorgingsgebied van 4,5 miljoen mensen.

De initiatiefnemers gaan uit van een 85% bezettingsgraad in het eerste jaar van oplevering, die gepland staat in het derde kwartaal van 2012.  Andere grote winkelcentra in Chiang Mai kennen een bezettingsgraad van 90 tot 95%.

Rendement
De obligaties A, B en C worden na een relatief korte looptijd van 3 jaar tegen 100% afgelost en hebben een vaste coupon van respectievelijk 7%, 7,25% en 7,5% per jaar. De hoge liquiditeitsreserve wordt aangehouden om de (kwartaal)uitkeringen te kunnen voldoen, maar dat is inherent aan de geldstromen bij projectontwikkeling.

Kosten
De totale initiële kosten van 200.000 euro zijn relatief laag. Hetzelfde geldt voor de jaarlijkse fondskosten van 20.000 euro. Daarmee komt het fonds uit op een gunstige Totale Expense Ratio (TER) van 1,37%. Het gaat deze aanbieder duidelijk om de realisatie van de projectontwikkeling en niet om de dekking van alle fondskosten. Wel gelden de gebruikelijke 3% emissiekosten.

Risico's en zekerheden
Vanwege de omvang van de obligaties staat de aanbieder niet onder toezicht van de Autoriteit Financiële Markten. Het trackrecord van de ECC Groep is echter goed. ECC heeft ervaring met de ontwikkeling van grote vastgoedprojecten in het buitenland.

Nu met de bouw goede vorderingen worden gemaakt, zijn belangrijke ontwikkelingsrisico's overigens reeds genomen. Inmiddels zijn ook diverse huurcontracten gesloten. Het totaalrendement, inclusief de aflossing, is afhankelijk van herfinanciering of verkoop van het winkelcentrum.

Verder herbergen de obligaties ook een valutarisico. Tegenover deze markt- en financieringsrisico's staan fraaie rentevergoedingen. Die zullen de eerste twee jaar met name uit de liquiditeitsreserve voldaan worden. De omvang van de liquiditeitsreserve kan echter onvoldoende blijken als de oplevering vertraagd is.

Het goede trackrecord van de aanbieder boezemt vertrouwen in, maar de obligatiehouders moeten wel beseffen dat zij het ontwikkelingsrisico lopen. Daarvoor worden zij echter naar mijn mening voldoende gecompenseerd, nu er sprake is van een gedeeltelijke winstdeling.

Het totaalrendement kan namelijk uitkomen op ruwweg 16 tot 19%. Door de lagere coupon van 5000 euro is deze belegging nu bovendien bereikbaar voor een grotere groep beleggers.