Met de nieuwste deeluitgifte van Retail Index Certificaten door het VBI Winkelfonds kunnen beleggers participeren in een goed gespreide winkelportefeuille in Nederland en Duitsland. Het fonds koppelt een aantrekkelijke vaste uitkering aan een gedeeltelijke indexatie van de inleg. Maar omdat het hier een indirecte belegging betreft, laat de transparantie te wensen over.

De negatieve en positieve kenmerken dit fonds: 

Aanbieder en structuur
Het VBI Winkelfonds is in 2008 opgericht door Bakkenist & Emmens, maar sinds 2009 is het beheer en de directie in handen van Annexum Invest in samenwerking met Wieringerwaard Invest. Met 32 fondsen en ruim 1,2 miljard euro onder beheer behoort Annexum tot de grootste aanbieders van vastgoedfondsen in Nederland. Het track record is uitstekend: de fondsen hebben een rendement geboekt van gemiddeld circa 9% per jaar.

Het fonds is een naamloze vennootschap waarvan de gewone aandelen in handen zijn van de initiatiefnemers. Daarnaast zijn er cumulatief preferente aandelen geplaatst bij een stichting, die certificaten aan beleggers zal uitgeven. De gewone aandelen zijn achtergesteld op de certificaten, maar hebben wel de meerderheid van het stemrecht. In de praktijk is de zeggenschap van de beleggers te verwaarlozen. Positief is dat de initiatiefnemers hun betrokkenheid bij het fonds tonen door ook zelf in het kapitaal deel te nemen.

De structuur van het fonds is zodanig dat de status van 'vrijgestelde beleggingsinstelling' (VBI) van toepassing is. Onder dit relatief nieuwe fiscale regime hoeft er geen vennootschapsbelasting en dividendbelasting te worden afgedragen. Een belangrijk voordeel ten opzichte van de meer gebruikelijke FBI-status is dat er geen restricties zijn ten aanzien van het gebruik van vreemd vermogen. Daar staat tegenover dat er niet direct in vastgoed mag worden belegd. 

Daardoor zal de inleg van de beleggers worden geleend aan een aantal vennootschappen die het vastgoed houden. Deze vastgoedvennootschappen zijn in handen van Annexum en haar partners.

Fondsvermogen
Naar verwachting zullen de certificaten na 7-10 jaar ingekocht worden, al heeft het fonds vanwege het semi open-end karakter in principe geen vaste looptijd. Via eerdere deeluitgiftes van certificaten is reeds 12,2 miljoen euro geplaatst bij beleggers. De initiatiefnemers hebben 2,6 miljoen euro ingebracht. Na deze derde emissie van certificaten zal het totale fondsvermogen tussen de 15 miljoen euro en 20 miljoen euro bedragen. Het fonds kan vreemd vermogen aantrekken, maar dat is tot op heden nog niet gebeurd.

Rendement
De certificaten in de nieuwste deeluitgifte worden uitgegeven tegen 5000 euro per stuk en keren naar verwachting een dividend van 7,25% per jaar uit. Deze uitkering zal in twee etappes plaatsvinden. Daarnaast is de inleg deels geïndexeerd: na het einde van de looptijd krijgen de deelnemers hun inleg terug met een inflatievergoeding van 50% op basis van een verwachte inflatie van gemiddeld 2,5%. Dat zou mogelijk resulteren in een totaalrendement van 8,7% per jaar. De winstdeling is daardoor wel afhankelijk van de inflatie, die lager uit kan vallen dan verwacht.

Beleggers kunnen hun certificaten onderling verhandelen, ofschoon de initiatiefnemers geen markt houden. Daarnaast bestaat de mogelijkheid om de certificaten een keer per jaar aan te bieden aan het fonds, waarbij helaas wel een afslag van 3% van de inleg geldt. De kostenstructuur is over het algemeen marktconform.

Vastgoed
De onderliggende vastgoedportefeuille bestaat uit ongeveer 230 winkels, waaronder 58 supermarkten, in Nederland en Duitsland. Supermarkten genereren circa 60% van de huur, hetgeen de vastgoedportefeuille een defensief profiel geeft. Dat blijkt ook uit de gemiddelde resterende looptijd van de huurcontracten van 7,5 jaar en de bezettingsgraad van 99%.

Conclusie
Het goede track record en de kapitaaldeelname van de initiatiefnemers alsmede het feit dat het fonds onder toezicht staat van de AFM boezemen mij vertrouwen in. De portefeuille is vanwege de aard van winkelvastgoed bovendien defensief van aard en langjarig verhuurd aan degelijke partijen. Ook de gedeeltelijke inflatiebescherming zal menig belegger aanspreken.

Daarentegen is de beperkte transparantie van de onderliggende vastgoedvennootschappen een belangrijk nadeel van deze propositie. Het blijft daardoor gissen naar de resultaten en financieringsstructuur van deze vennootschappen. Een gemiste kans, wat mij betreft.