De sterk presterende Duitse economie biedt volop kansen voor vastgoedbeleggers. Rijnvast haakt hierop in met een nieuw retailfonds, dat defensieve kenmerken combineert met een aantrekkelijke vaste rentevergoeding en winstdeling.

Zoals gebruikelijk eerst mijn plussen en minnen.

Aanbieder en structuur
Het Rijnvast Obligatiefonds Duitsland II B.V. (het fonds) wordt aangeboden door het in Arnhem gevestigde Rijnvast. Deze partij is sinds 2007 actief in besloten vastgoedfondsen en plaatste haar eerste fonds in 2009: het Rijnvast Obligatiefonds Duitsland I. Hoewel er derhalve nog geen track record is opgebouwd, presteert dit fonds wel conform prognose.

Het nieuwste fonds is een besloten vennootschap en geeft obligaties uit ter financiering van de aankoop van twee winkelcentra in Duitsland. Twee Duitse dochtervennootschappen houden het vastgoed. Nadeel van deze structuur is dat de obligatiebeleggers geen zeggenschap hebben, in tegenstelling tot bij een cv-structuur. De onafhankelijke Stichting Obligatiehouders Rijnvast moet de belangen van de obligatiehouders beschermen, waarbij het recht van tweede hypotheek als belangrijkste zekerheid geldt.

De obligatielening heeft een omvang van 3,2 miljoen euro en een looptijd van zeven tot tien jaar. De lening is opgeknipt in drie aparte klassen: van 5000 euro, 10.000 euro en 25.000 euro per stuk. Deelname is mogelijk vanaf twee coupures. Het fonds staat niet onder toezicht van de AFM. Wel is de prospectus opgesteld conform de richtlijnen van de STV.

Op de obligaties wordt per kwartaal een vaste rentevergoeding uitgekeerd, die per klasse variëert van 7,3% tot 7,5% op jaarbasis. Inclusief een winstdeling bij verkoop van het vastgoed, kan het totale rendement uitkomen op 10,4% tot 12,0% per jaar.

Vastgoed
Het fonds investeert in twee winkelcentra in Duitsland, die onderdak bieden aan in totaal zeventien winkels. De koopsom bedraagt circa 10,6 miljoen euro kosten koper, bij een huur van 885.061 euro. Het vastgoed is verworven tegen een gunstig bruto aanvangsrendement van 8,3% kosten koper. De goede aankoopprijs blijkt ook het feit dat het vastgoed door DTZ Zadelhoff is getaxeerd op circa 11.6 miljoen euro, ruim boven de koopsom.

Het gaat om twee pas opgeleverde winkelcentra die voor het grootste deel (86%) zijn verhuurd aan grote landelijke ketens. Met een gemiddelde resterende looptijd van alle huurcontracten van 9,6 jaar en in totaal zeventien huurders, zit er weinig risico in het vastgoed opgesloten.

Fondsvermogen
Het fonds heeft een omvang van 11.950.000 euro, waarvan 900.000 euro bestemd is voor de initiële fondskosten en aankoopkosten van het vastgoed. Over het algemeen zijn de kosten laag tot marktconform. Naast de obligatielening is het fonds gefinancierd met hypothecaire leningen van 8.7 miljoen euro en een gering eigen vermogen van 50.000 euro.

Daarmee komt de leverage op basis van de koopsom inclusief kosten koper uit op circa 77%, wat ik aan de hoge kant vind. Daartegenover staat dat de jaarlijkse aflossing van circa 240.000 euro (2,7%) fors is, waardoor het risico snel afneemt.

Bovendien is het vastgoed zoals gezegd tegen een gunstige aankoopprijs verworven, waardoor het risico van waardedaling mijns inziens beperkt is. Wel brengt het fonds een renterisico met zich mee, daar de rentevaste periode van 6-7 jaar korter is dan de looptijd van het fonds.

Conclusie
Rijnvast heeft met dit Duitse retailfonds naar mijn idee een aardige beleggingspropositie in huis. De twee jonge winkelcentra liggen op goede locaties en zijn langjarig verhuurd aan een relatief groot aantal solide landelijke ketens. Het vastgoed is daarmee defensief van aard. Daarentegen is de leverage vrij hoog en moet de eerste lening na zes jaar geherfinancierd worden. De gunstige aankoopprijs en relatief hoge aflossingen matigen echter de risico’s die hieruit voortvloeien.

Een ander aandachtspunt is het feit dat de gemiddelde looptijd van de huurcontracten weliswaar lang is, maar samenvalt met de geplande exit. Dat kan de verkoopopbrengst drukken. Het fonds is echter niet verplicht het vastgoed op een bepaalde datum te verkopen. De risico’s worden wat mij betreft in voldoende mate gecompenseerd door het geprognosticeerde rendement. Vooral de winstdeling zie ik als een pluspunt.

Meer over vastgoed? Ga nu naar de vastgoedsectie! »