Hoewel de kantorenmarkt in Nederland in het slop zit, biedt deze wel degelijk kansen voor vastgoedbeleggers die een bovengemiddeld risico niet uit de weg gaan. Maar daar moet dan uiteraard ook een aantrekkelijk rendement tegenover staan. De nieuwste obligatielening van O.K. Invest probeert in deze behoefte te voorzien.

Zoals gebruikelijk eerst mijn plussen en minnen.

Aanbieder en structuur
Initiatiefnemer en beheerder van O.K. Real Estate B.V. (het fonds) is het in Groningen gevestigde O.K. Invest. Deze partij is sinds 2002 actief met het aanbieden van besloten vastgoed- en scheepsfondsen. Het track record is goed: van de zeven geplaatste vastgoed-cv's presteert slechts één slechter dan verwacht.

Het fonds geeft via de Stichting Bewaarder O.K. Fondsen obligaties uit ter financiering van vier reeds aangekochte kantoorpanden en bedrijfsruimten. De stichting dient de belangen van de obligatiehouders te beschermen, waarbij het recht van tweede hypotheek als belangrijkste zekerheid geldt. Voordeel van de eenvoudige structuur is dat het vastgoed rechtstreeks in het fonds zit. Daar staat tegenover dat de obligatiehouders in tegenstelling tot bij een cv-structuur niet meedelen in het resultaat en weinig zeggenschap hebben.

De totale obligatielening heeft een omvang van maximaal 2,45 miljoen euro, onderverdeeld in verschillende tranches. Na de succesvolle plaatsing van de eerste twee tranches staat nu de inschrijving open op de derde tranche, met een totale waarde van maximaal 1,1 miljoen euro. Het fonds geeft vier soorten obligaties uit, elk met een eigen hoofdsom, looptijd, vast rentepercentage en loyaliteitsbonus. Daarbij is er keuze tussen een looptijd van 3 of 5 jaar en een hoofdsom van 5.000 euro of 25.000 euro. Inclusief een loyaliteitsbonus bij aflossing variëren de verwachte rendementen van 7% tot 7,85%.

Fondsvermogen
De totale fondsinvestering bedraagt 8,7 miljoen euro, waarvan 800.000 euro betrekking heeft op kosten die met de opzet van het fonds en de aankoop van het vastgoed zijn gemoeid. Dat komt overeen met een marktconforme kostenratio van circa 10%. Opmerkelijk genoeg blijven de gebruikelijke 3% emissiekosten achterwege. Verder zijn er geen structureringskosten berekend, waardoor de kostenstructuur per saldo gunstig is. Ook de geprognosticeerde jaarlijkse exploitatiekosten doen bij mij geen alarmbellen rinkelen.

Ten behoeve van de financiering van de fondsinvestering heeft de initiatiefnemer 850.000 euro aan eigen vermogen ingebracht. Het grootste deel is derhalve met bankleningen gefinancierd. Met de opbrengst van de obligatieleningen zal daarvan een deel worden afgelost. Na volledige plaatsing van tranche 3 zal de bankfinanciering zijn teruggebracht naar 5,4 miljoen euro. Op dit moment is 50% van de bankfinanciering kortlopend, maar na de plaatsing van het fonds worden de looptijden heroverwogen.

Vastgoed
De vastgoedportefeuille bestaat uit vier kantoorpanden en bedrijfsruimten in het noorden van Nederland en is in 2008 verworven voor 7,9 miljoen euro tegen een bruto aanvangsrendement van 7,6%. In de huidige marktomstandigheden en gelet op de aard van het vastgoed en de locaties, vind ik dat geen aantrekkelijke aankoopprijs. Omdat de prospectus dateert van eind 2009 ontbreken helaas actuele taxatiewaarden. Echter, aangenomen mag worden dat de huidige marktwaarde aanmerkelijk lager ligt dan de taxaties van begin 2008, zoals genoemd in het prospectus.

Verder brengt de huursituatie, waarbij sprake is van enige leegstand en middellange huurcontracten, risico's met zich mee. Daartegenover staat een redelijke spreiding over gebouwen en huurders, waarvan bovendien het merendeel actief is in de stabiele zorgsector.

Conclusie
Gegeven de ontwikkelingen op de Nederlandse secundaire kantorenmarkt en de specifieke risico's in de vastgoedportefeuille van dit fonds, zou het rendement voor de obligatiehouders wat mij betreft wat hoger mogen liggen. De spreiding, aard van de huurders, lage kosten en het track record van de aanbieder, zijn aantrekkelijke aspecten van deze propositie.

Volgens de prognose moet in 2013 een gebouw worden verkocht of geherfinancierd om aan de rente- en aflossingsverplichtingen te kunnen blijven voldoen. Terwijl tegen die tijd een aantal huurcontracten is afgelopen. Twee jaar later doet dezelfde situatie zich voor. Bij een verslechtering van de huursituatie kan de verkoopopbrengst uiteraard lager uitvallen dan voorzien.