Hoewel Hilversum nog altijd als dé mediastad van Nederland geldt, wijken grote mediabedrijven steeds vaker uit naar Amsterdam. Zo heeft Endemol onlangs het voorbeeld van SBS en MTV gevolgd en zich in de hoofdstad gevestigd. Een nieuw fonds van Homburg investeert indirect in het pas opgeleverde studiocomplex.

Zoals gebruikelijk zet ik eerst de positieve en negatieve kenmerken van dit fonds op een rij:

Aanbieder en structuur
Homburg MediArena (het fonds) wordt aangeboden door Homburg Capital B.V., onderdeel van de Homburg groep. Met momenteel 685 miljoen euro fondsvermogen onder beheer is Homburg Capital de grootste aanbieder van vastgoedfondsen in Nederland. Het trackrecord is uitstekend.

Het fonds is een beleggingsinstelling in de vorm van een besloten fonds voor gemene rekening. De structuur wijkt daarmee af van wat gebruikelijk is in deze markt. Het fonds is daardoor geen rechtspersoon maar een samenwerkingsverband tussen Homburg Capital (beheerder), Stichting Homburg MediArena (bewaarder) en de beleggers.

Onder deze structuur is het fonds fiscaal transparant, hetgeen betekent dat er geen vennootschapsbelasting verschuldigd is. Stichting Homburg MediArena houdt alle bezittingen en schulden. De deelnemers zijn gerechtigd tot een evenredig deel van het vermogen van het fonds, afhankelijk van hun inleg. Alle opbrengsten en resultaten worden rechtstreekts toegerekend aan de beleggers.

De deelnemers krijgen weliswaar een stemrecht in het fonds, maar hun invloed is in de praktijk beperkt omdat de beheerder het beleid bepaalt. Voorts brengt de structuur met zich mee dat de participaties zonder toestemming van de andere deelnemers kunnen worden verkocht. Tussentijdse verkoop is echter moeilijk, omdat de deelnemingsrechten alleen kunnen worden overgedragen aan het fonds met toestemming van de beheerder.

Homburg MediArena B.V. koopt het voortdurende zakelijk erfpachtrecht op de grond waarop het complex is gelegen voor 13,10 miljoen euro (aankoopprijs vastgoed plus bijkomende kosten) en zal dit vervolgens overdragen aan het fonds. Het zakelijk recht van de erfpacht wordt gehouden door het fonds, maar de Stichting MediArena is juridisch eigenaar van het erfpachtrecht. 

De inkomsten van het fonds bestaan uit de betaling van een ondererfpacht canon van 1,02 miljoen euro per jaar door Homburg MediArena B.V, dat de exploitatie en het beheer van het vastgoed voor zijn rekening neemt. Het fonds draagt op zijn beurt weer jaarlijks 136.288 euro erfpacht af aan de gemeente Amsterdam.

Deze op het eerste gezicht complexe, structuur heeft als voordeel dat er geen overdrachtsbelasting is verschuldigd voor de toekomstige koper van het vastgoed.

Fondsvermogen
Het totale fondsvermogen bedraagt 13,89 miljoen euro, waarvan:

• 7,90 miljoen euro door de eigen vermogen verschaffers wordt ingebracht
• 5,99 miljoen euro door bankfinanciering

De netto aankoopprijs bedraagt 13,10 miljoen euro. Daarnaast bedragen de financieringskosten 29.950 euro en de initieële fondskosten 761.917 euro. Er is sprake van een normale kostenstructuur. Er worden 1580 participaties uitgegeven van 5000 europer stuk. Minimale deelname is 10.000 euro, waarover nog de gebruikelijke 3% emissiekosten moeten worden betaald. De bankfinanciering bestaat uit een hypothecaire lening verstrekt door FGH Bank, met een looptijd van vijf jaar en een vaste rente van 4,3%.

Vastgoed
Het fonds belegt (indirect via het erfpachtrecht) in een pas opgeleverd studiocomplex met een ruimte van in totaal 12.498 vierkante meter en dat naast opnamestudio's ook onderdak biedt aan kantoren en diverse opslagruimtes. Het complex maakt onderdeel uit van het nieuwe hoofdkantoor van Endemol dat naast de Amsterdam Arena is gebouwd. Endemol Nederland Holding B.V. huurt het studiocomplex voor een periode van tien jaar voor 1,16 miljoen euro per jaar. Het berekende bruto aanvangsrendement bij koop bedraagt 7,85%.

Rendement
De winst uit exploitatie zal per kwartaal achteraf aan de participanten worden uitgekeerd en naar verwachting uitkomen op gemiddeld 8,1% per jaar. Inclusief een verwachte verkoopwinst aan het einde van de looptijd van vijf jaar komt het totaalrendement uit op naar verwachting 10,3% per jaar.

Conclusie
Het voorgeschotelde totaalrendement is aantrekkelijk, maar wel afhankelijk van een geslaagde exit over vijf jaar. Vanwege het bijzondere karakter van het vastgoed is dat meteen het belangrijkste risico van dit fonds. Alternatieve gebruiksmogelijkheden zijn immers beperkt, welk risico aan de oppervlakte komt als de huidige huurder zou vertrekken.

 Als de verkoopinspanningen geen succes sorteren, komt het fonds bovendien voor een herfinancieringvraagstuk te staan. Door de uitkeringen van het directe beleggingsresultaat neemt het exitrisico naarmate de looptijd vordert wel af.

Daarbij is het belangrijk dat het exploitatieresultaat goed is in te schatten en gezien de nieuwe staat van het vastgoed en kwaliteit van de huurder over de verwachte looptijd weinig risico's herbergt.

Gerdo de Jager is initiatiefnemer en oprichter van Beurswaage Fondsanalisten. Beurswaage verschaft onafhankelijke informatie aan zowel particuliere als professionele beleggers over niet-beursgenoteerde beleggingsinstellingen met de nadruk op beleggingen in vastgoed. De observaties van De Jager zijn op persoonlijke titel geschreven en mogen niet worden gelezen als advies.