Na het succesvol plaatsen van Winkelvastgoedfonds Duitsland introduceren de twee aanbieders, Holland Immo Group B.V. en Homburg Capital B.V., het tweede Duitse winkelvastgoedfonds. Er is gezocht naar een optimale mix tussen enerzijds directe vastgoedbeleggingen en anderzijds een optimale juridische en fiscale structuur. Zoals gebruikelijk eerst mijn conclusies: de plussen en minnen.

 
Aanbieder
Het Winkelvastgoedfonds Duitsland is een gezamenlijk fonds van Holland Immo Group (HIG) en Homburg Capital (HC). Binnen deze samenwerking treedt HIG op als initiatiefnemer. HC is mede-initiatiefnemer. Beheerder van het fonds is Holland Immo Group Beheer (HIG Beheer), terwijl het aan HC gelieerde Homburg Trust Services (HTrust) optreedt als bestuurder van Stichting Administratiekantoor.

De combinatie van de twee sterke initiatiefnemers van vastgoedbeleggingsproducten, die samen meer dan 740 miljoen euro eigen vermogen hebben geplaatst, vormt een belangrijke speler op de Nederlandse markt van aanbieders van vastgoedbeleggingsproducten.

Structuur
Winkelvastgoedfonds Duitsland 2 is een closed-end fonds in de vorm van een naamloze vennootschap met Fbi-status (fiscale beleggingsinstelling). Door deze structuur kunnen de beleggers, in tegenstelling tot een obligatielening, meedelen in de verkoopwinst van het vastgoed en worden de beleggers alleen in Nederland fiscaal belast.

Deze analyse in pdf-formaat

De beleggers nemen deel door certificaten van aandelen in het fonds te kopen. Die certificaten worden uitgegeven door Stichting Administratiekantoor. De directie van het fonds wordt gevoerd door HIG Beheer die over een doorlopende vergunning beschikt van de Autoriteit Financiële Markten (AFM) inzake de Wft. Het fonds en HIG Beheer staan onder toezicht van de AFM.

Het eventueel tussentijds verkopen van de certificaten door certificaathouders loopt via een inkoop onder voorwaarden. Dit is echter zo stringent dat het fonds alleen hoeft in te kopen op het moment dat de certificaathouder zelf een kandidaat koper heeft aangedragen.

Vastgoed
Evenals het eerste gezamenlijke fonds van HIG en HC belegt dit fonds uitsluitend in Duits winkelvastgoed in het (discounter)segment voor dagelijkse voorzieningen (zowel supermarkten als non-food).De portefeuille bestaat uit vier objecten met in totaal 9 winkels, verspreid over 4 Duitse gemeenten in drie West-Duitse deelstaten op binnenstedelijke locaties met ruime eigen parkeergelegenheid. Het betreft turn-key opgeleverde nieuwe objecten. De totale portefeuille kent per datum start fonds (15 juli 2010) een gemiddelde resterende looptijd van de huurcontracten van 14 jaar.

Ruim 98% van de winkelhuurinkomsten komt voort uit verhuur aan grote landelijke ketens, zowel food (grote supermarkt- en discountketens) als non-food (drogisterij- en textielketens). Qua locaties is de portefeuille goed gespreid in het noorden en westen van Duitsland. De totale koopsom van het vastgoed bedraagt 18.485.580 euro v.o.n. met een bruto aanvangsrendement (BAR) van 7,6%.

Fondsinvestering en kosten
De totale fondsinvestering bedraagt 19.850.000 euro. Het fonds wordt gefinancierd met eigen vermogen voor 7.850.000 euro, verdeeld over 1.570 certificaten van 5.000 euro. Op het niveau van de vastgoed-bv’s wordt de koopsom verder gefinancierd met vreemd vermogen via een hypothecaire bankfinanciering van 12.000.000 euro (ca. 60%).

De fondskosten zijn marktconform ten aanzien van de financieringskosten (afsluitprovisie 0,50% van de lening) en de aankoopkosten. De vastgoedacquisitiekosten (1,5% van de waarde en 0,5% voor due diligence) zijn voor Duitse begrippen erg laag aangezien de makelaarskosten in Duitsland al snel rond de 3% tot 4% liggen. De structureringskosten bedragen 3% hetgeen redelijk normaal is in vergelijking met closed-end fondsen.

Financiering
De hypothecaire financiering bedraagt 12.000.000 euro (ca. 60% van het investeringsvolume) en dient met 1% per jaar te worden afgelost. Er is een 5 jaar-rentevaste lening met een rente van 4,0% (dit is inclusief de kredietopslag die door de bank wordt doorberekend). Het fonds kiest dus voor een veilige financieringsvorm: geen variabele rente maar een lange rentevastperiode bij een normale financieringsomvang.

Rendement
De certificaten genereren een verwacht dividendrendement van jaarlijks 8% dat per kwartaal wordt uitgekeerd. Een nadere analyse van het exploitatieresultaat leert dat het gemiddelde verwachte resultaat over de gehele looptijd 9,5% zal bedragen. Daaruit moet dan wel nog de aflossing op de hypothecaire lening worden betaald.

Dit exploitatieresultaat is echter ruim voldoende voor de dividenduitkering van 8% op jaarbasis. Aan het einde van de looptijd van het fonds wordt een resultaat uit de verkoop van het vastgoed verwacht. Het gemiddelde verwachte totaalrendement bedraagt 10% op jaarbasis. Dit is berekend volgens een realistisch scenario.

Gerdo de Jager is initiatiefnemer en oprichter van Beurswaage Fondsanalisten. Beurswaage verschaft onafhankelijke informatie aan zowel particuliere als professionele beleggers over niet-beursgenoteerde beleggingsinstellingen met de nadruk op beleggingen in vastgoed. De observaties van De Jager zijn op persoonlijke titel geschreven en mogen niet worden gelezen als advies.