Renpart wil de vastgoedportefeuille van haar negende vastgoedholding middels deze tweede openbare emissie uitbreiden door kapitaal op te halen bij private beleggers. De focus van de beleggingen binnen de portefeuille ligt op kantoren en bedrijfsruimten, maar ook winkel of zorgvastgoed kan aangekocht worden. Zoals gebruikelijk eerst de plus- en minpunten van deze aanbieding.

Aanbieder
Renpart Vastgoed Holding IX N.V. is een initiatief van Renpart Vastgoed Management B.V. (Renpart). Als beheerder en initiator van vastgoedfondsen is Renpart al sinds 2002 actief. Op dit moment is sprake van acht lopende fondsen met een eigen vermogen van € 63 mio en een totaal fondsvermogen van € 168 mio. De fondsen van Renpart en Renpart als beheerder staan sinds 2002 onder permanent toezicht van de AFM.

Structuur
Renpart Vastgoed Holding IX N.V. is een naamloze vennootschap met een in aandelen verdeeld kapitaal. Bij oprichting werden 250 aandelen gehouden door Renpart Vastgoed Management B.V. en vervolgens zijn in een eerste emissie 2.700 aandelen uitgegeven. De huidige nominale waarde van deze aandelen bedraagt € 200 en de uitgifteprijs, inclusief agio, bedraagt € 1.000 per aandeel.

Het doel is om bij de tweede emissie 4.500 nieuwe aandelen uit te geven. Bij deze emissie dienen per belegger ten minste 15 aandelen of certificaten te worden gekocht. Het verschil tussen deze aandelen en certificaten is dat certificaten middels een onderhandse markt vrij verhandelbaar zijn en aandelen enkel met tussenkomst van een notaris verhandeld kunnen worden. De houders van aandelen hebben, in tegenstelling tot de houders van certificaten, echter stemrecht.

Vastgoed

Deze analyse in pdf-formaat

De vastgoedbeleggingen zullen bestaan uit kantoren en bedrijfsruimten en mogelijk winkels en zorgvastgoed. Wees echter bewust van het feit dat u met deze belegging belegt in een semi blind pool, wat wil zeggen dat op dit moment in drie panden belegd is, maar het nog onbekend is welke vastgoedobjecten het fonds vervolgens zal gaan verwerven.

Vooralsnog is belegd in een ROC in Enschede, een drietal kantoorunits in Amsterdam en een nieuw kantoorpand in Vianen. De resterende looptijd van de huurcontracten is respectievelijk 3, 8 en 5 jaar.

Fondsinvestering
De aandelen in dit fonds worden gefaseerd te koop aangeboden, waarbij gestreefd wordt naar een opbrengst van de tweede emissie van € 4.500.000 tot € 6.500.000 mio. Door middel van een derde emissie in het najaar van 2010 zal getracht worden een totale emissieopbrengst van € 12.000.000 te realiseren.

Naast de opbrengsten die worden gegenereerd uit deze emissies wordt er een hypothecaire bankfinanciering aangetrokken. Vanwege de fiscale aard van het fonds kan echter maximaal 60% van de vastgoedbezittingen gefinancierd worden met dit vreemde vermogen. De totale fondsomvang komt daarmee uit op ongeveer € 26.000.000 (exclusief kosten koper).

Financiering
In de rendementsprognose wordt voor de gehele portefeuille uitgegaan van een gemiddelde rentedruk van 5,7%. Daarbij wordt uitgegaan van rentevast perioden van gemiddeld vijf jaar. De reeds aangekochte objecten zijn gefinancierd met in totaal € 4.052.500 bij een gemiddelde rente van circa 4,8%, tevens voor een vaste periode van vijf jaar. Dit is aanzienlijk goedkoper dan de geprognosticeerde rente.

Rendement
Het te verwachten gemiddeld totaalrendement bedraagt 9,6% (9,4% IRR). Het uitkeringsrendement (dividend) is als onderdeel daarvan gemiddeld 8% per jaar tijdens de looptijd van 10 jaar. Het verschil tussen 8% en 9,4% (IRR) wordt bereikt door de verkoop van het, naar verwachting, in waarde gestegen vastgoed.

In de rendementsberekeningen heeft Renpart gerekend met een waardestijging van 2% per jaar. Dit percentage is gelijk aan de gehanteerde huurcorrectie. Daarmee is een realistisch scenario aangehouden waarbij het vastgoed in feite wordt verkocht tegen dezelfde factor als waarvoor het is aangekocht.

Kosten
De kosten van de fondsopzet en investeringen lijken laag omdat een laag bedrag aan structureringskosten wordt berekend. Marketing-, oprichtings- en vastgoed acquisitiekosten worden echter nog aan het fonds doorberekend. De exploitatiekosten op het vastgoed zijn met 8% van de huurinkomsten marktconform.

Een opvallend onderdeel daarvan is de managementfee voor de beheerder, welke 0,5% van het fondsvermogen per jaar bedraagt. Door met name de lage structureringskosten en deze lage managementfee lijkt per saldo sprake van een lage kostenstructuur. Veel van de kosten zijn echter niet gefixeerd en er kunnen tegenvallers ten laste van het fonds komen.

Klik hier voor meer vastgoedanalyses

Gerdo de Jager is initiatiefnemer en oprichter van Beurswaage Fondsanalisten. Beurswaage verschaft onafhankelijke informatie aan zowel particuliere als professionele beleggers over niet-beursgenoteerde beleggingsinstellingen met de nadruk op beleggingen in vastgoed. De observaties van De Jager zijn op persoonlijke titel geschreven en mogen niet worden gelezen als advies.