Homburg Capital wil een nieuwe obligatie in de markt zetten met een hoge couponrente van 10%. De Homburg Stoneridge Obligatie is een obligatie met het eerste recht van hypotheek op nieuwe appartementen die onderdeel uitmaken van het Stoneridge Mountain Resort, dat is gelegen in de Canadese Rocky Mountains nabij Calgary. Interessant?

Voor ik stap voor stap het fonds analyseer, begin ik met de belangrijkste conclusies.

Aanbieder
Homburg Capital B.V. (Homburg) treedt op als coördinator en initiatiefnemer van de Homburg Stoneridge obligatielening. Met 19 vastgoedfondsen en 11 obligatiefondsen heeft Homburg een lange staat van dienst en daarmee een enorm track record. Het totale fondsvermogen onder beheer van de groep bedraagt momenteel € 670 mio.

Er zijn reeds 7 fondsen afgewikkeld met een gemiddeld totaalrendement van tussen de 13% en 32% op jaarbasis. De aanbieder beschikt over een doorlopende vergunning voor het beheren van beleggingsinstellingen en staat onder toezicht van de AFM, die het prospectus op 19 mei 2010 heeft goedgekeurd.

Structuur
De vennootschap die de obligatie uitgeeft, Homburg Stoneridge Limited Partnership (hierna: de LP), is een soort commanditaire vennootschap naar Canadees recht. De beleggers worden echter geen deelnemer in de LP. Door het verstrekken van een lening waartegen een obligatie wordt uitgegeven, worden zij enkel obligatiehouder.

Deze analyse in pdf-formaat

De lening van de obligatiehouders aan de LP wordt door de LP gebruikt ter aankoop van maximaal 54 appartementen in het Stoneridge Mountain Resort. Het toezicht wordt daarbij uitgeoefend door Stichting Homburg Stoneridge. Deze stichting is tevens enig aandeelhouder van Homburg Stoneridge Trustee Ltd., de vennootschap die de zekerheden houdt in de vorm van een eerste recht van hypotheek op de 54 appartementen.

Vastgoed
Het resort waar de 54 appartementen uit gekocht worden bestaat in totaal uit 110 appartementen naast een aantal voorzieningen. Het complex is sinds 2008 in aanbouw en wordt in mei van dit jaar opgeleverd.

De appartementen in beheer van de LP worden gedurende de looptijd apart verkocht om voldoende liquiditeit op te bouwen om de obligaties af te lossen. Op basis van een recente taxatie van de 54 appartementen bedraagt de waarde 34.014.700 Canadese dollar.

Fondsvermogen en financiering
De betaling van de koopsom (let op: in €) van 24.296.214 euro wordt voor ongeveer 60% gefinancierd met de uitgifte van de obligaties. Inclusief de fondskosten betreft dit 14.575.000 euro aan obligatielening, verdeeld in 2.915 obligaties van € 5.000 per stuk. De minimuminleg per obligatiehouder bedraagt ten minste 2 obligaties, oftewel 10.000 euro.

Het verschil tussen de totale fondsinvestering en het totaalbedrag van de obligatieleningen wordt gefinancierd via uitgifte van 136.097 deelnemingsrechten aan de verkoper. Omdat bij aankoop geen overdrachtsbelasting verschuldigd is, vallen de kosten mee. Bijzonder is daarnaast, dat ook geen overige kosten voor vastgoed in rekening worden gebracht. De structureringsfee is met 4% wel aan de hoge kant. Vergelijkbare fondsen brengen hiervoor namelijk circa 3% in rekening. Overall blijven de totale kosten laag.

Rendement
De looptijd van de obligaties bedraagt maximaal 4 jaar en de vaste rente is 10% op jaarbasis. De verschuldigde rente wordt één keer per halfjaar achteraf bijgeschreven bij de uitstaande hoofdsom. De uitstaande hoofdsom bestaat derhalve uit de obligatielening vermeerderd met de bijgeschreven rente.

Tussentijds zullen aflossingen plaatsvinden op de uitstaande hoofdsom al naar gelang er resultaat wordt behaald uit de verkoop en verhuur van de appartementen. Vooraf bestaat dus geen zekerheid over het moment en de hoogte van de tussentijdse aflossingen op de uitstaande hoofdsom.

Risico's
Het is niet duidelijk wat de verwachte huuropbrengsten zijn en wat het exploitatieresultaat is op het vastgoed. Dit is belangrijk als de appartementen onverhoopt niet binnen 4 jaar verkocht worden. Er zal toch ten minste 60% verkocht moeten worden tegen de huidige taxatiewaarde om in ieder geval de obligatieleningen af te kunnen lossen.

Klik hier voor meer vastgoedanalyses

Gerdo de Jager is initiatiefnemer en oprichter van Beurswaage Fondsanalisten. Beurswaage verschaft onafhankelijke informatie aan zowel particuliere als professionele beleggers over niet-beursgenoteerde beleggingsinstellingen met de nadruk op beleggingen in vastgoed. De observaties van De Jager zijn op persoonlijke titel geschreven en mogen niet worden gelezen als advies.