De initiatiefnemer van dit fonds was Bakkenist en Emmens in 2008. Sinds november 2009 is het fonds overgenomen door Annexum Invest B.V. (Annexum). Sinds de fusie zijn ruim 28 besloten fondsen en twee open fondsen onder beheer. Hiermee groeit het fondsvermogen naar ruim € 1 miljard en het eigen vermogen naar circa € 332 miljoen. Annexum Beheer B.V. beschikt sinds 2003 over een permanente vergunning van de AFM voor het plaatsen en beheren van beleggingsinstellingen.

Structuur
Het fonds, VBI Winkelfonds N.V., is een naamloze vennootschap waarvan de aandelen voor minimaal 12% geplaatst zijn bij de initiatiefnemers als gewone aandelen (50% gelieerd aan Wieringerwaard en 50% gelieerd aan Annexum). De overige aandelen zijn geplaatst bij de Stichting Administratiekantoor VBI Winkelfonds (STAK). Dit betreffen cumulatief preferente aandelen.

Op dit moment nemen de initiatiefnemers deel met circa 20% van het fondsvermogen. Met deze deelname zijn zij, voor wat betreft zeggenschap, achtergesteld aan de beleggers. De certificaten kunnen één keer per jaar ter inkoop aan het fonds worden aangeboden. Het fonds is dan verplicht deze te kopen zodat sprake is van een open-end fonds. Het fonds verstrekt een obligatielening aan meerdere vastgoedvennootschappen.

Fiscaal is hier sprake van een bijzondere structuur: de vrijgestelde beleggingsinstelling (VBI). Voordeel is dat het fonds met deze structuur vrijgesteld is van zowel vennootschapsbelasting als dividendbelasting en dat er geen eisen zijn gesteld aan de financieringstructuur. Nadeel is dat een VBI niet zelf kan beleggen in vastgoed. Vandaar dat het fonds een obligatielening verstrekt aan de vastgoedvennootschappen. Voor de particuliere beleggers valt de belegging ook in Box 3 voor de inkomstenbelasting zodat het fictieve rendement relatief laag wordt belast.

Fondsinvestering en financiering
Het fonds wordt volledig gefinancierd met eigen vermogen. Momenteel is ongeveer € 10.000.000 geplaatst bij de beleggers en € 2.000.000 bij de initiatiefnemers. Het fonds kan vreemd vermogen aantrekken maar dat is thans niet het geval. Na aftrek van de fondskosten wordt het vermogen als obligatielening belegd in de vastgoedvennootschappen.

Daarvan is thans

De vastgoedvennootschappen beleggen in een winkelportefeuille van ongeveer 80 winkels in Nederland en Duitsland. 59% is verhuurd aan supermarkten en 18% aan andere landelijke bekende winkelketens. De overige 23% huurders zijn plaatselijke en regionale ondernemers.

Rendement
Het rendement is na aftrek van de fondskosten volledig afhankelijk van de rente en inflatievergoeding die de vastgoedvennootschappen aan het fonds voldoen. De vastgoedvennootschappen dienen ongeveer 8 - 8,5% aan rente te voldoen. Op basis daarvan kan het fonds op de Deeluitgifte A certificaten een 6,25% preferente winstuitkering (dividend) voldoen en een 100% inflatiecorrectie.

Verwacht wordt een rendement van 9,4% te behalen waarbij de inflatie destijds berekend is op gemiddeld 2,75%. Voor Deeluitgifte B en Deeluitgifte C geldt een vaste uitkering van 7,25% met een inflatievergoeding van 50% berekend op 2,5% gemiddeld. Voor de huidige uitgifte is er een preferentie van 7,25%, hetgeen een vrij normaal uitkeringsrendement oplevert. Of de inflatiecorrectie echt zal leiden tot een totaalrendement van 8,7% zoals verwacht, is de vraag: 2,5% inflatie is momenteel niet realistisch.

Er is geen mogelijkheid om mee te delen in een eventuele overwinst op het vastgoed. Dit blijft voorbehouden voor de eigenaren van de vastgoedvennootschappen.

Pluspunten
+ gunstig uitkeringsrendement
+ geen belastingen
+ flexibiliteit bij toe- en uittreden
+ goede spreiding vastgoedportefeuille met goede huurders

Minpunten
- winstdeling afhankelijk van inflatie
- exploitatieresultaat vastgoedvennootschappen ter inzage ten kantore van Annexum

Gerdo de Jager is initiatiefnemer en oprichter van Beurswaage Fondsanalisten. Beurswaage verschaft onafhankelijke informatie aan zowel particuliere als professionele beleggers over niet-beursgenoteerde beleggingsinstellingen met de nadruk op beleggingen in vastgoed. De observaties van De Jager zijn op persoonlijke titel geschreven en mogen niet worden gelezen als advies.