De vraag naar kantoorruimte is afgelopen jaar fors gedaald, door een toename van thuiswerken en de economische krimp. Dat blijkt uit het jaarraport over commercieel vastgoed van NVM Business. Er werd 25% minder kantoorruimte verkocht of verhuurd door leden van de makelaarsvereniging.

De afzet in de kantorenmarkt kelderde tot net iets boven de 1 miljoen vierkante meter. Vooral de vraag naar wat grotere kantoorruimte stagneerde, zowel in volume als in aantal transacties. Het aantal transacties van kleine kantoren tot 500 vierkante meter nam juist toe.

Geen grote schommelingen in huurprijzen

De huurprijzen lieten daarentegen geen grote schommelingen zien. In het overgrote deel van de kantoorlocaties bleven de tarieven op peil. In Amsterdam werd wel kritischer naar de huurprijzen gekeken, met name in het duurdere segment.

Doordat vorig jaar de vraag naar kantoren niet optimaal was, nam het direct beschikbare aanbod nauwelijks af. Eind 2020 stond ongeveer 5,3 miljoen vierkante meter kantoorruimte te huur en te koop. Dat komt overeen met 11,5% van de totale kantorenvoorraad.

(Bron: NVM)

De hoeveelheid direct beschikbare kantoorruimte is per saldo nauwelijks veranderd. Er werd weliswaar zo'n 400.000 vierkante meter kantoorruimte aan de voorraad onttrokken om plaats te maken voor bijvoorbeeld woningen, maar daar stond tegenover dat er ook meer grote oppervlakten in de markt kwamen, door vertrek van bedrijven en schrappen van banen.

De markt voor commercieel vastgoed stond niet overal onder druk, zo blijkt uit het rapport. Over de hele linie was het beeld zelfs redelijk positief, zo oordeelt de NVM. De meeste segmenten wisten de afzet redelijk op peil te houden. In de eerste maanden van 2020 was er sprake van een vertraging, maar daarna kwam het aantal transacties weer op gang.

Grote vraag naar opslagruimten en distributiecentra

In de bedrijfsruimtemarkt werd ongeveer 6,5 miljoen vierkante meter verhuurd en verkocht op de vrije markt. Dit was deels het gevolg van een grote vraag naar distributiecentra en grootschalige opslagruimten. De logistieke sector is volgens de NVM goed voor 40% van het totale transactievolume, dankzij de forse toename van online winkelen, vanwege de coronapandemie.

Minder positief op de bedrijfsruimtemarkt was de stijging van het totale aanbod van leegstaande bedrijfspanden, met 2% tot ongeveer 12 miljoen vierkante meter. Het was de tweede stijging op rij. De toename werd onder andere veroorzaakt door een flinke toename van het aantal nog te verhuren distributiecentra.

Leegstand winkels nam niet toe

De detailhandel werd natuurlijk hard geraakt door de coronapandemie en de beperkende maatregelen. Veel winkels die het vooral moeten hebben van fysieke vestigingen zagen de inkomsten en de marges sterk dalen. Toch viel de schade qua verhuren en verkopen mee, aldus de NVM.

Tot verrassing van de makelaarsvereniging nam de leegstand vorig jaar niet toe. Sterker nog, in vierkante meters uitgedrukt was zelfs sprake van een daling van de winkelleegstand. De NVM schrijft dit deels toe aan de steunmaatregelen van de overheid. Bovendien werden – in tegenstelling tot 2019 – meer leegstaande vierkante meters winkelruimte aan de voorraad onttrokken om plaats te maken voor een andere bestemming.

Wel kwamen op veel locaties de huurprijzen verder onder druk te staan. Dit gebeurde vooral op de drukste winkellocaties, maar ook in de aanloopstraten. De NVM merkt wel op dat de huurprijzen van winkelruimten al voor de coronacrisis onder druk stonden omdat winkeliers het prijspeil aan de hoge kant vonden. De coronacrisis heeft deze trend versterkt.

(Bron: NVM)

Beleggingsmarkt in trek

Ook op de beleggingsmarkt bleef de reactie op de coronapandemie beperkt, aldus de NVM. Hoewel na een slechte jaarstart veel vastgoedtransacties werden geannuleerd of uitgesteld, vond de markt uiteindelijk toch de weg omhoog.

Met name in het laatste kwartaal zat het aantal kooptransacties flink in de lift. In totaal kochten beleggers vorig jaar voor meer dan 9,5 miljard euro commercieel vastgoed (kantoren, bedrijfsgebouwen en winkels). Dat was veel meer dan waarop de NVM had gerekend.

De kooplust werd mede gedragen door de grote hoeveelheden "gratis" geld van overheden en centrale banken die ook richting de financiële markten stroomden.

Sale & lease-back

Een andere opmerkelijke ontwikkeling is dat veel bedrijven besloten hun vastgoed te verkopen en terug te huren (de zogeheten sale-and-lease-backconstructie).

Beleggers voelden zich het afgelopen jaar vooral tot de bedrijfsruimtemarkt aangetrokken en dat leidde daar tot een verdere toename van de investeringen. In totaal beliepen de investeringen in bedrijfsgebouwen circa 4,1 miljard euro: een record voor Nederland. De belangstelling ging vooral uit naar distributiecentra.

Vooruitzichten 2021 onzeker

Of de schade voor de commerciële vastgoedmarkt ook in 2021 beperkt blijft, valt nog te bezien. Volgens de NVM hangt dit grotendeels af van het verdere verloop van de coronapandemie en de economische gevolgen daarvan.

Wel verwacht de makelaarsorganisatie dat onder invloed van de coronapandemie enkele trends die al eerder in gang waren gezet verder zullen worden versterkt, zoals de toegenomen behoefte om meer vanuit huis te werken.