Nederlands vastgoed zal het de komende vijf jaar beter doen dan andere Europese markten. Dat verwachten de vastgoedexperts van vermogensbeheerder DWS.

Op korte termijn laat de coronacrisis zijn sporen na, zo staat in de outlook te lezen. De experts verwachten een aanzienlijke waardedaling in de detailhandel en - in mindere mate - de kantorensector, evenals in de corridor- en handelsgerelateerde logistieke activa.

Gunstige langetermijntrends houden aan

Desondanks blijven de gunstige langetermijntrends volgens DWS intact; met name in de Randstad. Bovendien verwacht DWS dat de rente op Nederlandse staatsobligaties laag blijft. Dat maakt vastgoed relatief aantrekkelijk ten opzichte van andere beleggingen.

DWS beschouwt Nederland als een van de interessantste markten wat betreft last hour logistiek vastgoed (strategische plekken van waaruit meerdere grote steden binnen één uur te bevoorraden zijn). Ook manifesteert ons land zich als sterke kandidaat voor woningbeleggingen, aldus het rapport.

Grote klappen in winkelcentra

Maar eerst moeten sommige vastgoedmarkten door de zure appel heen bijten. DWS denkt dat de waarde van kantoren op toplocaties aan het eind van dit jaar met ongeveer 12% gedaald zullen zijn. Dat is pittig, maar valt in het niet vergeleken met grote winkelcentra, waar DWS uitgaat van een waardedaling van maar liefst 25%.

De vastgoedexperts tekenen hierbij wel aan dat het moeilijker is om nauwkeurige waarderingen te maken, vanwege het gebrek aan transacties.

Aan de andere kant hebben de logistieke sector en de woningmarkt zich volgens hen relatief goed staande weten te houden (al zijn deze niet volledig immuun voor de coronacrisis) en zijn de vooruitzichten daar gunstiger, zo stellen de experts.

Meer leegstand kantoren

De kantoorhuren en -opbrengsten bleven tot het einde van het tweede kwartaal redelijk stabiel, zo becijfert DWS. Maar voor de rest van het jaar is het een ander verhaal. De leegstand op de Amsterdamse kantorenmarkt is bijna 20 jaar niet zo laag is geweest, zo signaleert DWS. de sterke ontwikkelingspijplijn en het feit dat Nederlandse bedrijven steeds meer bewegen richting flexkantoren met kortere huurtermijnen, heeft de kans op substantiële leegstand verder vergroot.

Toch is DWS positiever over de kantorenmarkt in onze hoofdstad dan die in Rotterdam. De Rotterdamse kantorenmarkt is altijd zwakker geweest dan die van Amsterdam. Daar komt nog bij dat de havenstad last heeft van afnemende handels- en vrachtvolumes. Dit zal zijn sporen nalaten op de kantorenmarkt, zo waarschuwt DWS.

De trend naar meer thuiswerken heeft volgens de vastgoedexperts niet zo veel invloed op de eindgebruikersmarkt, in tegenstelling tot bijvoorbeeld Duitsland. Ter vergelijking: voor de crisis werkte 37% van de Nederlanders wel eens of zelfs geregeld thuis. In Duitsland was dat slechts 13%.

DWS verwacht dat de Nederlandse kantorenmarkt volgend jaar wel iets zal opkrabbelen, waardoor de huren weer kunnen stijgen. Maar over winkelvastgoed zijn de onderzoekers somberder. 'Als er ooit echt sprake zal zijn van herstel, dan zal dat pas op veel langere termijn zijn', schrijven ze.

Voorkeur Nederlands logistiek vastgoed

Nederland is een van de favoriete landen van DWS wat betreft logistiek vastgoed. Vooral de zogenaamde last hour-distributiecentra  hebben de voorkeur. Deze vorm van distributie krijgt een duw in de rug door de verschuiving naar nog meer online aankopen.

Daardoor zal er in de distributievastgoedmarkt wel een rif onstaan in de distributievastgoedmarkt tussen (rand)stedelijke logistieke centra en logistiek vastgoed dat meer industrieel van aard is, zo voorspelt DWS.

... en huurwoningen in vrije sector

De vermogensbeheerder handhaaft de gunstige vooruitzichten voor Nederlandse huurwoningen in de vrije sector. Deze sector wordt nog steeds gestut door de combinatie van een sterke bevolkingsgroei in de Randstad, de aanhoudende mismatch tussen vraag en aanbod en de voortdurende liberalisering van de markt.

DWS neigt in haar strategie om te beleggen in de iets betaalbaardere woningen, vanwege een hogere yieldpremie en een stabielere opbrengst gedurende de cyclus. Ook heeft dit marktsegment minder last van veranderingen in de regelgeving.

Doordat steeds meer mensen zijn gaan thuiswerken voorziet DWS dat er meer vraag komt naar grotere appartementen, het liefst met een balkon of tuin.

Lees ook: Vastgoedfondsenscan moet vastgoedsector transparanter maken