Stichting Vastgoedfondsenscan, een initiatief van intermediair Connect Invest, heeft een platform opgericht waarop beleggers niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen kunnen vergelijken. Oprichters Henk Reyersen van Buuren en Pieter van Herk willen met de scan de Nederlandse markt voor niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen transparanter maken. 

Jarenlang zuchtte en kraakte de markt voor niet-beursgenoteerd vastgoed. De sector ging gebukt onder fraudezaken, mede vanwege de besloten en geïsoleerde cultuur.

De Autoriteit Financiële Markten (AFM) uitte regelmatig kritiek op de ons-kent-ons-cultuur. Er bestonden zorgen over de prijsvorming van vastgoed, maar ook over integriteit, bijvoorbeeld met betrekking tot het gunnen van werkzaamheden en factureren voor niet-verrichte diensten. Volgens de AFM hadden veel aanbieders van vastgoedfondsen destijds niet eens een Raad van Commissarissen.

In die jaren werd een flinke slag geslagen, nadat de financiële crisis al het kaf van het koren scheidde. Grote aanbieders die zich jaren geleden flink inzetten voor meer transparantie op de vastgoedmarkt, denk aan namen als Synvest, Annexum, Sectie5 Investments, Vastgoed Syndicering Nederland (VSN) en Holland Immo, bestaan evenwel nog steeds en komen af en toe zelfs met nieuwe fondsen.

Ingehaald door de tijd

Maar veel nieuwe partijen komen er niet meer bij en het aanbod van fondsen is lang niet meer zo omvangrijk als jaren geleden.

De markt voor niet-beursgenoteerd vastgoed lijkt een beetje te zijn ingehaald door de tijd, waarbij andere, nieuwe beleggingsproducten zijn ontstaan die beleggers veel meer (en soms aantrekkelijkere) opties bieden om in vastgoed te investeren. Denk bijvoorbeeld aan de sterke opkomst van ETF’s en in mindere mate aan crowdfunding.

De relatief hoge kosten van een vastgoed-CV, aanhoudende onduidelijkheid over de waardebepaling van vastgoed en de zeer beperkte mogelijkheden om uit te stappen zijn nog steeds valide redenen om bijvoorbeeld toch voor vastgoed-ETF’s te kiezen boven CV’s.

Lagere instapniveaus

Pieter van Herk van Connect Invest ziet de markt voor niet-beursgenoteerd vastgoed wel veranderen. Waar een belegger jaren geleden nogal eens minstens 100.000 euro mee moest brengen om te kunnen investeren in een vastgoedfonds, zijn die bedragen enorm afgenomen.

Ook bekende fondsaanbieders als Synvest bieden steeds vaker de mogelijkheid om met lagere bedragen in te stappen. “Deze ontwikkelingen bieden kansen voor de markt voor niet-beursgenoteerd vastgoed”, aldus Van Herk.

Gigantisch prospectus

Een ding is niet veranderd: de gigantische en soms onleesbare prospectussen die beleggers moeten doorspitten voordat ze investeren. “De prospectussen zijn nog steeds enorme documenten, waar niet alles gemakkelijk en overzichtelijk in is terug te vinden. Het was best even zoeken om alle relevante informatie bij elkaar te vinden.”

Dit is een van de redenen waarom Pieter van Herk samen met Henk Reyersen van Buuren de Vastgoedfondsenscan hebben ontwikkeld. Beleggers moeten in één oogopslag zien hoe een fonds beoordeeld wordt op een aantal objectieve criteria, zoals de algemene kenmerken van de aanbieder en het fonds, de financiële kenmerken van het fonds of de kenmerken van het specifieke vastgoed en vastgoedsector.

Objectieve criteria

Op basis van de criteria krijgen de fondsen een totaalscore. “Het is belangrijk dat de criteria objectief zijn en blijven, door met controleerbare en openbare gegevens te werken en benchmarks die ontstaan uit de beoordeling van de fondsen”, aldus Van Herk.

Hoe de fondsen die Connect Invest als intermediair onder de aandacht brengt, scoren in de scan? “Bovengemiddeld, maar ze behoren niet tot de top 3”, zegt Van Herk eerlijk. “Bovenaan staat een fonds van Vastgoed Syndicering Nederland, een concurrent van de fondsen die wij onder de aandacht brengen.”

Op het moment van schrijven kunnen 59 fondsen vergeleken worden, die tussen 2017 en 2020 zijn gelanceerd. Vastgoedfondsen op crowdfundingplatformen, als Crowdrealestate en GeldvoorElkaar, zijn niet te vergelijken, omdat deze fondsen te klein zijn en de informatievoorziening behoorlijk beperkt is.

Strafpunten

De scan maakt geen afweging tussen risico en rendement. Wel kan in de beoordeling van de Vastgoedfondsenscan een bonus- en/of een strafpunt toegevoegd worden aan de score van een fonds. Deze elementen worden toegepast voor zaken die niet in de normale beoordelingssystematiek vallen en een opvallende plus of min vormen.

Zo krijgt het Ferax Vastgoed 2-fonds bijvoorbeeld strafpunten vanwege het aan zichzelf uitkeren van 50% van de meerwaarde van een pand na een verbouwing, indien de taxatiewaarde meer dan 10% boven de totale investering komt te liggen.

Daarnaast ontvangt het fonds een strafpunt voor het dubbel benadelen van kleine beleggers met een inleg tot 25.000 euro. Zij betalen 5% emissiekosten en ontvangen geen winstdeling, zo constateert de Vastgoedfondsenscan.

Opeisconvenanten

Volgens Van Herk is bij veel fondsen onduidelijkheid over de financieringsconvenanten. “De LTV en de opeisconvenanten zijn wel te vinden, alleen zijn die niet altijd even begrijpelijk voor een belegger, terwijl er enkele fondsen zijn die dicht bij de grens zitten waarop het vastgoed door de financier mag worden opgeëist. Dit zetten we in de scan als opmerkingen bij het betreffende fonds en is in een separaat document op de website toegelicht.”

Ook kijkt Van Herk actief naar de zeggenschap van een belegger. “Boven sommige fondsen hangt nog een stichting, die alle zeggenschap opeist. Een belegger heeft in zo’n situatie niets te zeggen en niet iedereen zal daarop zitten te wachten.” 

De Vastgoedfondsenscan is net enkele weken geleden gelanceerd en zal nog worden uitgebreid met nieuwe functies.

Uiteindelijk moet het mogelijk worden om specifieke fondsen met elkaar te vergelijken, moeten er meer sorteermogelijkheden komen en wil het platform een vergelijking van de prognoses maken op basis van gepubliceerde cijfers. Ook open-end fondsen moeten op termijn door beleggers te vergelijken zijn.