Hoewel de vastgoedsector flinke klappen heeft gekregen vanwege de coronapandemie, zijn de prijsdalingen niet zo groot als tijdens de financiële crisis. Dat schrijft Fergus Hicks, vastgoedstrateeg bij UBS Asset Management in de vastgoedoutlook ‘Things will never be the same again’.

Wel signaleert hij dat de verschillen tussen sectoren groot zijn. Beleggers moeten er volgens hem in de post-pandemiewereld rekening mee houden dat de trends per sector belangrijker worden dan ontwikkelingen in specifieke landen en regio’s.

"De trends die we voor de coronacrisis zagen, zijn door de pandemie nog veel sneller werkelijkheid geworden. Deze trends bewegen zich binnen sectoren, en zijn veel minder specifiek land- of regio gebonden", zo licht hij toe. UBS AM raadt daarom op dit moment een neutrale allocatie aan voor de regio’s.

Overwogen positie in industrieel in logistiek vastgoed

Volgens Hicks staat zijn advies over de verschillende sectoren van voor de uitbraak van de pandemie nog grotendeels overeind. UBS Asset Management adviseert een overwogen positie in industrieel en logistiek vastgoed, een neutrale positie in de kantorenmarkt en een onderweging in de retailsector.

Wat betreft de kantorenmarkt is het volgens UBS nog steeds onzeker of mensen ook na de pandemie thuis zullen blijven werken. De detailhandel, die al bij beleggers uit de gratie was, lijdt nu nog meer vanwege de pandemie. Industrieel en logistiek vastgoed daarentegen profiteren juist van de crisis.

Detailhandel

Hicks verwacht forse dalingen in de retailwaardering. "Als beleggers in dit segment willen kopen, is dat alleen slim tegen significant lagere prijzen in vergelijking met de niveaus van voor de crisis", zo schrijft hij in het rapport.

Hij wijst er wel op dat sommige deelsegmenten van de detailhandel er wat beter voorstaan, zoals supermarkten. Maar ook zij voelen de hete adem in de nek van online concurrenten, nu consumenten tijdens de lockdown aanzienlijk meer boodschappen online zijn gaan bestellen.

Het wachten is nu op een vaccin. Tot het zover is, zal anderhalve meter afstand houden het credo blijven, zo verwacht UBS. Dat zal voelbaar zijn in op alle terreinen: in kantoren (die minder dichtbevolkt zijn), winkelcentra (die de bezoekersstromen noodgedwongen moeten beperken) en fabrieken en logistieke locaties (die hun bedrijfsprocessen anders moeten inrichten).

UBS denkt dat het waarschijnlijk nog zeker tot 2022 zal duren voordat alles weer bij het oude is.

Digitalisering en duurzaamheid

Hicks verwacht dat twee thema's de vastgoedmarkt zullen domineren als de pandemie voorbij is:

• de sterke toename van de afhankelijkheid en het gebruik van digitale middelen.
• het toegenomen belang dat beleggers, overheden en de maatschappij hechten aan ESG-factoren (mens, milieu en een goed ondernemingsbestuur).

Hicks acht het waarschijnlijk dat het vliegverkeer blijvend zal afnemen vanwege de negatieve gevolgen voor het klimaat en dat daardoor het toekomstige toerisme meer binnenlands zal plaatsvinden. "Dit vormt een probleem voor hotels in kleinere economieën van landen waar toerisme de belangrijkste industrie is.”