Beleggen in hypotheken was tot voor kort alleen weggelegd voor institutionele beleggers, zoals verzekeraars en pensioenfondsen. Maar nu kunnen ook particuliere beleggers zich op deze markt begeven. Hoe gaat dit in zijn werk? En wat zijn de rendementen en risico’s?

Nederlandse huizenbezitters zijn brave betalers. Zelfs tijdens de laatste crisis op de woningmarkt namen de kredietverliezen slechts marginaal toe, tot maximaal 0,2% van de totale hypotheekschuld.

Vanwege de hoge betalingsmoraal, de lange looptijd van de leningen en de relatief hoge rente staan hypotheken al langere tijd op de radar bij institutionele beleggers. Maar sinds een half jaar kunnen ook particuliere beleggers zich in deze markt begeven. De jonge geldverstrekker Jungo heeft de primeur. Is dat een interessante belegging?

Wat houdt het in?

De hypotheek die Jungo aanbiedt wordt niet volledig door particuliere beleggers gefinancierd. 80% wordt betaald door een institutionele partij; in dit geval Aegon. De rest wordt bijeengebracht via crowdfunding.

De hypotheeknemer lost het gedeelte dat door particuliere beleggers wordt gefinancierd lineair af in acht jaar. Het restant wordt in de periode daarna afbetaald.

Beleggers kunnen zelf bepalen hoeveel ze investeren. De minimuminleg is 250 euro. Anders dan bij sommige andere crowdfund-investeringen, zoals consumentenleningen, belegt u niet in een mandje van leningen, maar in individuele hypotheken.

U kunt de hypotheken wel zelf selecteren. Op de website van Jungo ziet u geanonimiseerde gegevens over de woning, de leeftijd, het beroep en de gezinssamenstelling van de aanvragers en informatie over de lening.

Wat levert het op?

De leningen leveren momenteel een rendement op van maximaal 2,8% per jaar. Jungo houdt wel eenmalig een beheervergoeding van 0,5% in over de inleg. Voor een investering van 1.000 euro komt dat neer op vijf euro.

U ontvangt elke maand rente en een stukje aflossing. Als alles goed gaat, heeft u in maximaal acht jaar de hoofdsom terug.

Welke risico’s kleven hieraan?

Jungo richt zich op huizenkopers die ook bij andere banken terecht kunnen voor een hypotheek. U loopt dus niet meer risico dan andere hypotheekverstrekkers.

Vergeleken met andere landen is het aantal hypotheken met een betalingsachterstand in Nederland relatief laag. Bovendien zijn de duimschroeven voor hypotheeknemers de afgelopen jaren behoorlijk  aangedraaid. Huizenbezitters mogen niet méér lenen dan de woningwaarde. Dat verkleint het risico op overkreditering.

Desondanks is er, zoals met elke lening, een kans dat uw inleg gedeeltelijk of zelfs geheel in rook opgaat, omdat de kredietnemer niet aan zijn betalingsverplichtingen kan voldoen. Dit risico weegt zwaarder, omdat u in losse leningen belegt, in plaats van een mandje van leningen.

Achtergestelde lening

Om uzelf minder kwetsbaar te maken, kunt u uw inleg spreiden over verschillende leningen. Maar omdat Jungo pas korte tijd actief is in deze markt, is het aanbod aan hypotheken nog beperkt. Op dit moment staan slechts twee campagnes uit: een hypotheek voor een appartement in Amsterdam en voor een eengezinswoning in Rotterdam.

Een ander nadeel is dat het een achtergestelde lening is. Mocht de woning gedwongen in de verkoop gaan en met verlies van eigenaar wisselen, dan hebben Jungo en Aegon voorrang bij de verdeling van de opbrengst. De eerste 80% van de woningwaarde gaat daar naartoe. Wat overblijft wordt pro rata verdeeld onder de beleggers die in de lening hebben geïnvesteerd.

Verder zijn de leningen vooralsnog niet overdraagbaar. Beleg hier dus alleen in met geld dat u langere tijd kunt missen. Tot slot is er een kans dat de lening vervroegd wordt afgelost, waardoor u rendement misloopt. Klanten van Jungo mogen namelijk onbeperkt versneld aflossen.

Investeringsbeschermer

Jungo heeft wel een airbag ontwikkeld: de zogeheten investeringsbeschermer. Dit is een collectief spaarpotje. Als er een betalingsachterstand ontstaat, worden de rente en aflossing doorbetaald aan de obligatiebeleggers. Ook als een huis met verlies moet worden verkocht, kunnen beleggers hier een beroep op doen.

Let wel: dit kan alleen als er voldoende saldo is.

Volgens Vincent van den Noort, mede-oprichter van Jungo, is bij een interne stresstest gebleken dat dit potje voldoende dekkend is bij een stabiele of lichte daling van de huizenmarkt. Maar klapt de markt in één keer in elkaar, dan loopt u wel een verhoogd risico, zo erkent hij.

Zijn er nog meer nadelen?

De Jungo-hypotheken richten zich vooralsnog op een beperkte doelgroep: starters die een woning willen kopen met een waarde boven de NHG-grens. Het gaat alleen om mensen in loondienst: ondernemers komen er niet voor in aanmerking. Ook betreft het uitsluitend bestaande koopwoningen. Nieuwbouwhuizen zijn uitgesloten. Dit geldt ook voor overbruggingskredieten.

Van den Noort ziet wel mogelijkheden om het aanbod in de toekomst uit te breiden. “Denk bijvoorbeeld aan een verzilverhypotheek voor ouderen, hypotheken voor zzp-ers en nieuwbouwhypotheken. Ook overwegen wij om het voor beleggers mogelijk te maken om de opbrengsten automatisch te herinvesteren in nieuwe hypotheken en om leningen te kunnen verhandelen.” Maar zover is het nu nog niet.

Lees ook: Vormen consumentenleningen een aantrekkelijke belegging?