De woningmarkt is in het tweede kwartaal nog krapper geworden. Dat blijkt uit de nieuwste Monitor Koopwoningmarkt van het Expertisecentrum Woningwaarde van de TU Delft.
Steeds meer huizenbezitters kopen inmiddels eerste een nieuwe woning voor ze hun eigen huis op Funda zetten, zo signaleren de onderzoekers in het rapport. In de eerste jaren na de crisis was het nog andersom. Daardoor is het aanbod van bestaande koopwoningen nog beperkter geworden.
Steeds minder keuze
De zogeheten krapte-indicator, die de verhouding weergeeft tussen het aantal huizen dat te koop staat en het aantal transacties, komt op de markt van bestaande woningen uit op 3,8: een dieptepunt sinds 2005. Vooral in Noord-Holland, Utrecht, Flevoland en Zuid-Holland is het dringen geblazen voor woningzoekenden. Kopers kunnen daar gemiddeld uit minder dan drie huizen kiezen.
Op de markt voor nieuwbouwwoningen is de keuze nóg beperkter. Daar is de krapte-indicator gedaald naar 2,3. Een koper kan hier dus gemiddeld uit minder dan drie huizen kiezen. Zes jaar geleden waren dat er nog 10.
Het aanbod van nieuwe koopwoningen daalde in het eerste kwartaal met maar liefst 25,2% op kwartaalbasis en met 17,1% op jaarbasis. De onderzoekers noemen hiervoor diverse mogelijke oorzaken: een gebrek aan bouwcapaciteit en financieringsruimte, een geringere activiteit van woningcorporaties op de koopwoningmarkt, hoge grondprijzen en een tekort aan beschikbare plannen.
Krapte houdt aan
Volgens hen is het einde van de krapte nog niet in zicht, aangezien het aantal vergunningen voor nieuwbouwwoningen niet toeneemt.
Vanwege het beperkte aanbod van huizen daalt ook het aantal transacties. Het Kadaster en de NVB signaleren over het tweede kwartaal een daling van circa 10% op jaarbasis. Dit geldt voor zowel nieuwbouwwoningen als bestaande huizen.
Wel komt de doorstroming beter op gang. De verkoop van huizen aan de bovenkant van de markt zit in de lift. Het aantal verkochte vrijstaande woningen (+19,1%) en twee-onder-een-kaphuizen (+16,7%) is bovengemiddeld toegenomen, terwijl het aantal verkochte appartementen (+8,2%) veel minder sterk steeg.
Weinig onderhandelingsruimte
De krapte heeft uiteraard ook invloed op de verkoopprijs. Gemiddeld genomen ligt deze slechts 0,1% onder de vraagprijs. Er is dus weinig onderhandelingsruimte voor kopers.
Het is dan ook niet verwonderlijk dat de huizenprijzen over de hele linie verder doorstijgen. Dat lijkt misschien opmerkelijk, omdat de voorwaarden om een hypotheek te krijgen de afgelopen jaren fors zijn aangescherpt. Maar door de aanhoudende lage hypotheekrente zijn woningen nog steeds goed te financieren.
Daarnaast hebben de huizenprijzen een impuls gekregen door de loonstijgingen en - in de grote steden - de aankoop van huizen door beleggers.
De mediane verkoopprijs steeg in het tweede kwartaal met 3,5% op kwartaalbasis en met maar liefst 10,4% op jaarbasis. De gemiddelde verkoopprijs van bestaande woningen kwam uit op 284.639 euro: ruim boven het niveau uit 2008, van 259.425 euro.
Grote regionale verschillen
Hier zijn wel grote regionale verschillen te zien. In de Randstedelijke provincies Noord-Holland, Utrecht, Flevoland en Zuid-Holland stijgen de prijzen sneller. In Zeeland, Drente, Limburg en Overijssel gaat het herstel iets langzamer.
De druk op de markt van nieuwbouw koopwoning en lijkt nóg groter. De gemiddelde verkoopprijs voor een nieuwbouwhuis zit al zes kwartalen in de lift. In het eerste kwartaal is deze met 1,7% op kwartaalbasis gestegen en met 15% op jaarbasis. Een nieuwbouwhuis ging voor gemiddeld 334.341 euro van de hand. Tien jaar geleden was dat nog 303.245 euro.
Starters hebben het moeilijk
Voor starters is het nog steeds behelpen. De stijgende huizenprijzen maakt een woning steeds moeilijker bereikbaar. Bovendien moeten huizenkopers dit jaar alle bijkomende kosten (ongeveer 6% van de koopprijs) met eigen geld financieren.
... maar minder executieverkopen
Maar er is ook goed nieuws. Het aantal executieverkopen is in het tweede kwartaal gedaald naar 200 woningen. Dat is minder dan een kwart van het record aantal executieverkopen in het vierde kwartaal van 2015. Dit aantal is bovendien niet eerder zo laag geweest sinds begin 2005.
Ook het aantal huizenbezitters dat moest aankloppen bij het Waarborgfonds Eigen Woningen is flink gedaald. Het aantal verliesdeclaraties nam in het tweede kwartaal af naar 290, tegen 1.340 in het eerste kwartaal van 2015.
Vooruitblik derde kwartaal
Voor makelaars zijn het tweede en vierde kwartaal traditiegetrouw topkwartalen. Gelet op dit seizoenspatroon verwachten de onderzoekers dat het aantal door NVM-makelaars verkochte woningen in het derde kwartaal lager zal uitkomen ten opzichte van het tweede kwartaal.
En omdat het aanbod van huizen nog steeds afneemt, zal die daling bovendien wat sterker zijn dan in de voorgaande jaren. De onderzoekers rekenen erop dat er ongeveer 34.00 tot 35.000 huizen van eigenaar zullen wisselen.
Lees ook: Markt middeldure huurhuizen nóg krapper