Urbanisatie vindt niet alleen plaats in Azië en Afrika, maar ook in Europa. De woondruk in bijvoorbeeld Amsterdam komt niet uit de lucht vallen. De stad is een magneet die steeds sterker trekt.

Het begrijpen van de veranderingen in de Europese steden en het stedelijke landschap is van groot belang voor vastgoedbeleggers, schrijft vastgoedanalist Oliver Kummerfeldt van Schroders.

"In de jaren 70 en 80 van de vorige eeuw verlieten veel bewoners de grote Europese steden om te ontsnappen aan congestie, vervuiling en criminaliteit. In de afgelopen jaren is deze trend gekeerd. De ruimtelijke scheiding tussen werken, wonen en recreëren, die 30 jaar geleden nog de overhand had, neemt snel af."

De Verenigde Naties voorspelt een groei van de urbanisatie in Europa van 80% nu naar zo’n 87% in 2050. Het gaat daarbij om 35 miljoen mensen extra die zich in stedelijke gebieden willen gaan vestigen.

Kummerfeldt: "Dit creëert een sterke vraag naar vastgoed, maar het is ook een uitdaging, omdat ontwikkelingsgebieden in de steden schaars zijn. Het bouwen van extra commerciële ruimte, woningen, scholen, ziekenhuizen en transportinfrastructuur is complex en kostbaar."

Havenontwikkeling en infrastructuur

Een deel van de stedelijke herstructurering vindt plaats in voormalige industriële zones en havengebieden. Kummerfeldt wijst naast de Docklands in Londen, HafenCity in Hamburg en ontwikkelingsprojecten in Scandinavische hoofdsteden, ook op De Kop van Zuid in Rotterdam (zie foto) en de IJ-oevers in Amsterdam. "Het zijn aantrekkelijke locaties aan de waterkant en centraal gelegen. Ze bieden een goede kwaliteit van wonen en tal van andere toepassingen, zoals kantoren, winkels, ontspanning en publieke diensten."

De verstedelijking zorgt ook voor extra druk op de infrastructuur. Kummerfeldt signaleert dan ook een golf aan investeringen in de nieuwe en bestaande transportinfrastructuur. "Verkeersopstoppingen en vervuiling hebben een meetbare, negatieve impact op de economische groei en het welzijn. Duurzame en slimme mobiliteit is daarom belangrijk voor het managen van de toekomstige groei." Kummerfeldt wijst op het Grand Paris-project in de regio Parijs/Ile-de-France, waarbij in 2030 maar liefst 200 km nieuw spoor en bijna 70 nieuwe stations moeten zijn opgeleverd.

Minstens zo ambitieus is Crossrail in Londen dat voorziet in een nieuwe lijn van Reading in het westen naar Sheffield in het oosten en het openbaar vervoer in Londen ongeveer 10% extra vervoerscapaciteit oplevert. Ook wijst Kummerfeldt op het transformerende effect van de Noord/Zuidlijn voor Amsterdam en de uitbreiding van het openbaar vervoer in Helsinki, Brussel, Barcelona, Stockholm en Kopenhagen.

Steden groeien sneller

"Steden zijn de centra van economische activiteit en innovatie en groeien veel sneller dan de brede economie." Kummerfeldt en Schroders focussen daarom op steden en niet op landen. Urbanisatie gaat gepaard met extra vraag naar en concurrentie om ruimte. Nieuwe infrastructuur voor transport verandert de stedelijke geografie.

"Er is een sterke omgekeerde correlatie tussen de transportkosten en de waarde van vastgoed. Daar liggen kansen voor beleggers die op verandering kunnen anticiperen en de locaties kiezen die op de lange termijn groei bieden," aldus Kummerfeldt. "This is the age of the city!"