Een prospectus doorspitten om een evenwichtige beoordeling te kunnen maken of u wel of niet wilt investeren in een belegging, kan een tijdrovende bezigheid zijn. Daarom is een leidraad wel handig. Waar moet u op letten bij het lezen van een prospectus? In vijf stappen kunt u de prospectus nalopen. 

1: Welke beleggingsobjecten zitten er in portefeuille?

Wordt er in het document duidelijk beschreven wat er met uw geld gebeurt? Het fijne van beleggen in vastgoed is dat u belegt in iets tastbaars. Bij wijze van spreken kunt u op de fiets stappen om zelf de staat van het vastgoed te beoordelen.

Toch zou dat niet nodig moeten zijn: in een prospectus moet u duidelijk kunnen vinden wat voor vastgoed er gekocht wordt, waar de objecten staan en in welke staat de objecten verkeren. Mogelijk wordt er vastgoed aangekocht met een laag prijskaartje, maar waar nog veel onderhoud aan moet plaatsvinden. Loop dit na.

2: Hoe lang lopen de huurcontracten? 

Welk deel van het vastgoed is al verhuurd? Huurinkomsten zijn de belangrijkste inkomstenstroom van het fonds, dus is het van belang dat dit helder in het prospectus staat. Wat is de looptijd van de huurcontracten ten opzichte van die van de cv?

Heeft de cv een looptijd van acht jaar en de huurder(s) een huurcontract van negen of tien jaar, dan is het pand wegens de onzekere vooruitzichten na afloop van de cv minder waard dan wanneer de huurpenningen nog tien jaar gegarandeerd zijn. Kijk ook naar de huurders zelf. Zijn dit grote partijen en is de kans dat zij failliet raken klein, dan is dat uiteraard gunstig voor de cv.

3: Wie zijn er bij het fonds betrokken? 

Loop in het prospectus na welke personen bij de fondsaanbieder verantwoordelijk zijn voor het in goede banen leiden van de belegging. Denk daarbij aan de beheerder en bestuurders maar ook de benoeming van een Raad van Toezicht of een Raad van Commissarissen is wenselijk.

Af en toe werkt een fondsaanbieder met een of meerdere partners. Er kan bijvoorbeeld een externe partij zijn die verantwoordelijk is voor het beheer van vastgoed. Het kan geen kwaad om deze partijen eens na te lopen. Als het fonds belegt in buitenlands vastgoed is het echter noodzakelijk om dieper in de partners van een aanbieder te duiken. Er is een grote kans dat de fondsaanbieder meer taken heeft uitbesteed aan een externe partij, omdat het bijvoorbeeld moeilijk is om vanuit Nederland het beheer of de realisatie van objecten te regelen.

Maar heeft de lokale partner wel voldoende ervaring? En heeft de fondsaanbieder daarmee wel genoeg goede contacten in het land? In Indonesië bijvoorbeeld, is het niet mogelijk om als buitenlandse investeerder meerderheidsbelang hebben. Een lokale partner heeft dan een groot mandaat en speelt een belangrijkere rol binnen het fonds waarin u wilt beleggen.

Overige partijen die van belang zijn om in het prospectus te controleren zijn een taxateur en accountant. Beide partijen moeten bij voorkeur duidelijk vermeld in het document te vinden zijn en moeten daarnaast geheel onafhankelijk kunnen opereren.

4: Hoe zit het met de financiering

Hoe heeft de fondsaanbieder de financiering gestructureerd? Leggen alleen participanten een bedrag in of speelt een externe financier ook een rol? En hoe groot is die rol? Kijk bijvoorbeeld eens naar de loan-to-value (LTV), de verhouding tussen geleend geld en de bezittingen. Een LTV van 80% lijkt daarbij niet meer van deze tijd, maar een wenselijke hefboom zou rond de 50 á 60% liggen.

Helemaal geen financiering is volgens de AFM ook niet goed. De AFM wijst erop dat de beleggingspropositie een gedegen screening van de bank mist als een fondsaanbieder zonder bancaire financiering opereert. Daarnaast is het goed om na te gaan of de aanbieder zelf ook equity inbrengt. Dit duidt erop dat de aanbieder bereid is om zelf ook risico’s te lopen.

Verder kan het geen kwaad om te controleren hoe geldstromen lopen. Geld dat van het ene fonds naar het andere stroomt, is geen goed teken. In de crisis lanceerde een fondsaanbieder nog wel eens een fonds om met dat geld de fondsen die in moeilijkheden verkeerden te redden. Ga goed na waar uw geld naar toe gaat: welk deel wordt gebruikt voor de beheerkosten, de marketingkosten, de kosten voor goedkeuring door de AFM en welk deel voor het aanschaffen of onderhouden van het vastgoed?

Stap 5: Wat zijn de risico’s? 

De risico’s moeten in het prospectus duidelijk aan bod komen. Neem geen genoegen met algemene termen en kijk door de mooie verhalen heen. Huurpotentieel betekent bijvoorbeeld niet meer dan leegstand. Leg de risico’s onder de loep en bedenk of je de risico’s ook daadwerkelijk wilt nemen tegen het aangeboden rendement.

Bij al deze stappen is het belangrijk dat u goed door de mooie verhalen van de fondsaanbieder kunt prikken. In het prospectus kunnen zaken rooskleuriger worden beschreven dan dat ze daadwerkelijk zijn.