De veranderingen op de markt voor het lagere segment huurwoningen in Nederland bieden voor beleggers kansen, maar zorgen evenwel voor de nodige uitdagingen. Beleggen met een hoog speculatief karakter.

Dat een veranderende maatschappij van invloed is op de woningmarkt, dat mag wel duidelijk zijn. Toch enkele voorbeelden nodig? Denk aan banken die steeds hogere eisen stellen aan woningkopers om voor een hypotheek in aanmerking te komen.

Door het afschaffen van de studiebeurs komen daarnaast steeds meer jonge mensen de markt op met een studieschuld. Ook dat roept onzekerheden op voor wat betreft het afsluiten van een hypotheek. Wat vinden banken van een studieschuld?

Weinig aanbod, veel vraag

Minder zekerheid op de arbeidsmarkt duwt mensen ook richting de huurwoningmarkt. Grote vraag, weinig aanbod: dat creëert kansen voor beleggers. Of toch niet? Langzaamaan brengen vastgoedfondsaanbieders weer nieuwe vastgoed-cv’s op de markt.

Fondsen met winkels, zorgvastgoed en zelfs parkeergarages, maar niet met Nederlandse huurwoningen. Ja, met huurwoningen voor vermogende ouderen of jongeren die wat meer te besteden hebben.

Maar tegelijk blijft de vraag naar het soort huurwoningen veranderen. Mensen trekken naar de steden, wonen later samen, krijgen later kinderen, blijven langer single. Een vraag naar kleinere huurwoningen in grote steden dus. Daar zijn er nu te weinig van.

Tijd om te bouwen?

Zo eenvoudig is dat niet. Mocht er al een leuk plekje zijn gevonden, dan loopt men aan tegen een hoge grondprijs, die direct druk legt op de winstmarges. “De grondprijs is voor de realisatie van een huurwoning veelal te hoog waardoor men moet kiezen voor de realisatie van een koopwoning,” aldus directeur Taco Ulrich van vastgoedfondsaanbieder Westplan.

Een ontwikkelaar loopt naast het ontwikkelrisico, ook het bouwrisico en het marktrisico, terwijl er bij koop vaak al woningen zijn gekocht van papier door de nieuwe bewoners voordat er iets is gebouwd. “Dat creëert een druk op de winstmarge.”

Gemeenten aan de andere kant, zijn niet van plan om die grondprijs omlaag te brengen. Een erfpachtmodel zou volgens Ulrich voor de belegger ideaal zijn, maar grote kans dat gemeenten daar niet op zitten te wachten.

Durft de gemeente dat?

In plaats van één groot bedrag, krijgen ze over een hele lang periode kleine bedragen. Daarmee zal bij veel gemeentes de begroting drastisch veranderen en de vraag is: durft een gemeente dat aan? Ook het transformeren van kantoren tot huurwoningen is vooralsnog geen oplossing voor het tekort aan lagere segment huurwoningen.

Kantoren en woningen zijn in een bestemmingsplan aparte bestemmingen, waardoor er voor een transformatie van een kantoor vaak een wijziging van het bestemmingsplan nodig is. Een belegger kan met de aanschaf van een kantoor alleen maar speculeren op een wijziging van het plan.

En stel dat het lukt, dan zijn de kosten voor transformatie hoog en gaan er enkele jaren overheen om de transformatie te realiseren. “In de Verenigde Staten zijn op veel locaties huurwoningen ook te duur, maar er zijn alternatieven te creeren waardoor aan de vraag kan worden voldaan.”

Wachten op de politiek

In Nederland zijn alternatieve locaties beperkt. Toch weten sommige partijen alsnog in te springen op de hoge vraag naar huurwoningen in het lagere segment zonder dat het de winstmarges drukt. Haerzathe investeerde bijvoorbeeld in jongeren- en studentenwoningen op minder bekende locaties in Amsterdam.

Evenwel liep de fondsaanbieder tegen de beperkingen van dergelijke omgevingen aan: studenten voelden zich, zo bleek, geregeld onveilig na een reeks inbraken en een overval. Op twee punten loopt de markt voor lager segment huurwoningen dus vast: op een dure grondprijs en de beperkte mogelijkheden tot transformaties van kantoren tot woningen.

Het blijft de vraag op welke manier deze obstakels overwonnen kunnen worden om aan een hoge vraag naar goedkoper huurwoningen te voldoen. Particuliere initiatieven komen langzaam op gang, maar of deze een succes worden zal de toekomst uitwijzen.

“De ontwikkelingen staan niet stil en dat is voor beleggers interessant, maar zij wachten toch vooral op de politiek,” aldus Ulrich.