Waar halen beleggers toch dat positieve gevoel vandaan? Ook in mei stegen de effectenbeurzen verder en de vastgoedaandelen deden hier niet voor onder. Het lijkt wel of beleggers van mening zijn dat wij in een bijzondere kalme wereld leven waar de zekerheden ons omringen.

Zijn beleggers dan echt van mening dat de centrale banken, de Europese Centrale Bank (ECB) voorop, alles zullen doen om de financiële markten te ondersteunen?

Feit is dat de financiële markten vooruitlopen op aanstaande donderdag waar, naar verwachting, Draghi zal komen met een aantal maatregelingen die de stijging van de koersen van de afgelopen periode moet rechtvaardigen. Een nog lagere rente, een negatieve rente voor de banken die geld bij de ECB willen parkeren en misschien zelfs wel een programma voor de aankoop van effecten die zijn gedekt door activa.

Het Draghi-effect lijkt weer te werken, in ieder geval voor de beleggers en financiële markten dan. (MKB-)bedrijven krijgen nog steeds geen financiering, de werkloosheid is op een hoogtepunt en er zijn de nodige politieke spanningen in de wereld en zelfs in de achtertuin van Europa.

Dit terwijl de belegger zijn zakken weer vult versterkt door de goedkope financieringsbronnen. Maar ach, een sterke euro en lager dan verwachte inflatie vragen om een sterke hand.

Rente en vastgoed

Er zijn veel theorieën over de invloed van rente op vastgoed. Het is duidelijk dat bij een lage rente het aantrekkelijk is om vastgoed te kopen. Zeker in een markt waar het vastgoed ook nog eens behoorlijk in prijs gedaald is.

Een voorbeeld is de huizenmarkt in Nederland. Huizen zijn gemiddeld 25% in waarde gedaald. Tel daarbij op de lage rente en het zal u niet verbazen dat voor bepaalde huizen het opbieden al weer is begonnen.

Maar als je kijkt naar de Nederlandse kantorenmarkt heeft een lage rente veel minder invloed. Er is zoveel leegstand dat zelfs bij een lage rente veel van deze kantoren niet interessant zijn voor beleggers. Het is leuk om de gelukkige eigenaar te zijn van een kantorenportefeuille, maar als er geen huur uitkomt schiet het niet op.

Transformatietrajecten zijn hot, maar het overgrote deel van de leegstaande kantoren komt niet voor transformatie in aanmerking. Veelal is de locatie slecht, maar ook de kosten voor transformatie liggen enorm hoog.

Beursgenoteerde vastgoedaandelen profiteren optimaal van de lage rente. Zij bezitten meestal het betere vastgoed en hebben toegang tot de kapitaalmarkten. Beleggers zijn blij met een rendement dat 1,5 tot 2% hoger ligt dan depositierente.

Niet vreemd dus dat het beste vastgoed op veel locaties een effectief aanvangsrendement heeft van rond de 4% en koersen sterk zijn gestegen. Probeer maar eens iets te kopen op de betere locaties in Londen en Parijs.

Ook steviger gefinancierde, genoteerde vastgoedfondsen, het liefst met zoveel mogelijk variabele rente, zijn weer in trek. Risiconemen loont weer dankzij Draghi.

De echte wereld van stenen

We kunnen het heel lang hebben over de passivakant van de balans, maar het gaat toch echt om de stenen. Als het uitgangspunt van een belegger is dat vastgoed qua rendement ligt tussen obligaties en aandelen, dan houdt dit in dat het risico ook tussen deze twee beleggingsklassen in ligt.

Dit krijg je alleen maar voor elkaar als de stenen niet te hoog gefinancierd worden, want daarmee neemt het risico aanzienlijk toe. Een echte vastgoedbelegger is dan ook vooral geïnteresseerd in de kwaliteit van de stenen en de huurders.

Hoe hoger de kwaliteit, hoe duurder de stenen. En omdat je als vastgoedbelegger geïnteresseerd bent in een duurzaam inkomen uit deze stenen, hoort hierbij een behoudende financiering. Jij wilt eigenaar van de stenen zijn en niet de bank. Dit alles heeft een belangrijke keerzijde.

Optimaal genieten van hoogtepunten in de vastgoedmarkt doe je niet, alleen al om de simpele reden dat de rentecomponent minder belangrijk is voor de winst- en verliesrekening. Uiteindelijk wordt een pand intrinsiek meer waard als de huren stijgen en hiervoor heb je economische groei nodig.

Weliswaar zijn de meeste huurcontracten geïndexeerd, maar dit levert alleen een kortstondig voordeel op als er geen economische groei is. Bij huurverlenging wordt de huurprijs gewoon weer heronderhandeld naar de beginhuur of naar een nog lagere huur.

En zie hier wat Draghi voor ogen heeft. Europa weer concurrerender maken zodat de economische groei toeneemt. Tot volle tevredenheid van de beleggers en wie weet toekomstige vastgoedbeleggers.

Terug in 2007

Aan de ene kant heb ik het gevoel weer in 2007 te leven en bekruipt mij een déjá vu-gevoel. Aan de andere kant zijn veel ingrediënten anders: de rente stond toen op het hoogste niveau sinds jaren en veel beursgenoteerde vastgoedondernemingen waren aanzienlijk steviger gefinancierd.

Weliswaar is kwaliteit nu duur, maar het geeft wel een hoger rendement dan een spaarrekening.

De vraag is of je in stenen wilt beleggen of in een financieel product. Als je gelooft dat het beleid van Draghi leidt tot een hogere economische groei, dan kun je met een gerust hard vol in vastgoed beleggen. Speculeer je liever niet: koop dan hoogwaardig vastgoed en ga voor de beste kwaliteit.

De crisis heeft bewezen dat kwaliteit ook te lijden heeft, maar zich goed herstelt. Voor de langetermijnbelegger niet echt een probleem en zeker niet als er duurzame inkomsten uit de stenen komen.