Wees creatief met vastgoed
De creatieve spelers gaan het wel redden, de ‘me too’-beleggers krijgen het moeilijk. Plus het effect van internetshoppen op vastgoed.
De creatieve spelers gaan het wel redden, de me too-beleggers krijgen het moeilijk. Macro-analist Kees de Kort is kritisch over de Nederlandse vastgoedmarkt. Ondertussen wijkt Holland Immo Group (HIG) uit naar Duitsland en zet Wereldhave in op winkels.
Recent vond in Amsterdam het Vastgoedbeleggers Seminar 2014 plaats, georganiseerd door Vastgoedjournaal. Tot de sprekers behoorden onder anderen Manfred Kühl, CEO van HIG, Annexum-CEO Huib Boissevain en Ewoud Swaak, CEO van Westplan. Naast de verkapte verkooppraatjes en open deuren, genoeg ruimte voor kritiek en oprechte kansen.
De kritische noten werden gekraakt door De Kort, die weinig vertrouwen heeft in het herstel van commercieel vastgoed op de korte termijn. Er zijn volgens hem nog te veel negatieve ontwikkelingen die dit in de weg staan. Zo blijft de overcapaciteit bij kantoren, bedrijfsruimtes en winkels nog wel even bestaan en houden de problemen in de financiële sector aan. Daarnaast stimuleren technologische veranderingen (vooral internet) in toenemende mate thuis werken, winkelen en vergaderen.
“Totdat banken geherkapitaliseerd zijn en de rente weer op een normaal niveau is, hoeft er in het commerciële vastgoed niet eens gedacht te worden aan welke blijvende verbetering dan ook,” aldus De Kort. “Vastgoedbeleggers moeten lobbyen voor die herkapitalisatie, verliezen nemen op eigen bezittingen en proberen daar gezamenlijk in op te treden.” Ook het idee van een sloopbedrijf ziet hij wel zitten.
De Kort voorziet dus toenemende problemen en lage rendementen in commercieel vastgoed. “Internationale concurrentie voor interessante projecten maakt de situatie er niet makkelijker op, maar problemen van de ene partij (denk aan banken of woningcorporaties) kunnen kansen zijn voor een andere (denk aan beleggers). Zolang je als belegger maar creatief blijft.”
Hoe Wereldhave dat gaat aanpakken met winkelcentra? CEO Dirk Anbeek ziet de van oorsprong passieve (luie) vastgoedsector langzaamaan een actieve operator worden. “De tijd van automatische waardestijgingen zijn voorbij,” aldus Anbeek. “Dus niet meer melken, maar investeren.”
Anbeek wil tijd en energie steken in het innoveren met retailers, mede door bezoekers van winkelcentra meer entertainment te bieden. Sociale inclusie, speelhoeken voor kinderen en (eet)cafés spelen daarin een rol. Ook het faciliteren van online (apps) creëert kansen voor winkelvastgoed. Kortom: een breder centrum.
Internet als bedreiging
Door de toenemende populariteit van internetwinkels, blijft de vraag in hoeverre dit een bedreiging vormt voor de stationaire handel. Manfred Kühl van HIG ziet dat het zwaartepunt van omzetstijgingen uit de Duitse detailhandel in de afgelopen vijf jaar is verschoven naar het internet. Maar de omzet uit webwinkels ging niet per definitie ten koste van de omzet uit stationaire handel:
In beide gevallen is er sprake van omzetstijging. Wel ziet Kühl bij bepaalde branches een toename van aankopen via het internet. “Internet lijkt voor bijvoorbeeld boeken of geluidsdragers het primaire aankoopkanaal. Bij multichannelbranches, die voornamelijk kleding en schoenen verkopen, is internet een tweede volwaardig aankoopkanaal. Bedrijven die de multichannelstrategie toepassen blijven present op zowel het internet als in het straatbeeld,” aldus de HIG-CEO.
“Levensmiddelen lenen zich niet goed voor thuisbezorging. De internetomzet is marginaal en biedt enkel ondersteuning. Denk aan supermarkten die dienen als afhaal- of distributiepunt.”
Open deuren
Oké vooruit, tot slot nog wat open deuren van Westplan-CEO Ewoud Swaak. Vijf lessen die beleggers kunnen leren van investeren in Amerikaans vastgoed:
- Cashflow is king, not cash. Swaak: “Huurprijzen kunnen soms best omlaag of incentives omhoog. Het zorgt voor een hoge bezetting, daarmee een goede cashflow, wat een betere positie bij banken creëert.
- Communicatie is alles. “Beleggers moeten uitdagingen delen met de aandeelhouders en moeten vaker bijeenkomsten organiseren, ook met de bank.”
- Go long. “Financier met een langetermijnvisie, kijk niet naar een oplossing voor de korte termijn.
- Reputatie is alles. “Wat een belegger vandaag doet, is belangrijk voor morgen.”
- Neem uw verlies. “Verspil geen tijd en gooi geen goed geld naar kwaad geld.”