Om de vastgoedmarkt te revitaliseren is het nodig om langdurig leegstaande kantoorpanden te slopen. Maar wie wil het verlies nemen? Voor veel vastgoedeigenaren is er echter nog een andere oplossing: transformatie. Het blijkt niet meer dan een overgewaardeerd toverwoord.
Afgelopen maand nog moest de Rijksgebouwdienst 30% van haar vastgoedportefeuille afstoten. “We ontkomen niet aan sloop, transformaties zijn niet altijd de oplossing,” aldus algemeen directeur van Rijksgebouwendienst Eva Klein Schiphorst.
“Op de vastgoedbeurs Provada vertelde iemand dat we nog steeds leegstand hebben als we alle studenten en daklozen in leegstaande kantoren onderbrengen. Er zijn gewoon te veel vierkante meters,” aldus Klein Schiphorst.
Dé oplossing
Als het aan het Rijk ligt storten vastgoedeigenaren geld in regionale sloopfondsen om leegstand aan te pakken, maar die eigenaren lopen daar niet warm voor. “Door veel partijen wordt dan herontwikkeling aangedragen als dé oplossing voor leegstand, maar die gedachtegang is in mijn ogen te simpel,” zegt Synvest-CEO Frits Panhuyzen. “Daarmee onderschat je de daadwerkelijke problematiek.”
Volgens Rinus Vader, leading professional vastgoedstrategie bij advies- en ingenieursbureau DHV, zijn er zes voorwaarden om de transformatie van een kantoorpand succesvol af te kunnen ronden:
- Een concrete vraag naar ruimte in de buurt
- Een programma dat past in het pand
- Een businesscase die sluitend is
- Een pragmatische instelling ten aanzien van het omgevingsrecht
- Een financier die wil lenen of investeren
- Een hoogste en beste prijs die wordt betaald
Erkende studentensteden
Dit zijn heel wat voorwaarden, die herontwikkeling voor sommige panden gewoonweg onmogelijk maken. Panhuyzen zag door de jaren heen enkele succesvolle transformatieprojecten voorbij komen, maar te weinig in verhouding tot de leegstand en problematiek die nog op komst is.
“De meeste kantoren zijn hotels geworden. In Amsterdam zijn er zoveel hotels bijgekomen, dat het al geen zin meer heeft om daar panden op die manier te transformeren.”
Tijdens Provada zocht Bouwfonds REIM naar leegstaande objecten om te transformeren naar studentenhuisvesting. Er werd een nieuw Europees studentenwoningenfonds opgezet, het Bouwfonds European Student Housing Fund, om dit te financieren.
Niet geschikt
REIM stelde enkel als criterium dat alleen objecten gesitueerd in erkende studentensteden in Nederland in aanmerking komen voor herontwikkeling. En dat is ook meteen het nadeel van transformatie: de locatie. Van een kantoorpand langs de snelweg een appartementencomplex maken, lijkt niet interessant.
“Veel gebouwen zijn daar ook helemaal niet geschikt voor,” aldus Panhuyzen. “Er zijn niet genoeg sanitaire voorzieningen, de hoogtes kloppen niet, er zijn geen balkons. Als dat allemaal nog in het gebouw moet, dan zit je qua kosten al op slopersniveau.”
Dat transformatie niet altijd de oplossing is, heeft het leegstaande Damsigt-gebouw van Annexum in Voorburg wel bewezen. BAM ontwikkelde een transformatieconcept, genaamd Urban Village, met appartementen, winkels en gezondheidsvoorzieningen.
Het project liep vast op de financiering. Want met een aanschafwaarde van destijds 30 miljoen euro, een hypotheek van 22 miljoen euro en een huidige taxatiewaarde van 6 miljoen euro, ligt het geld niet voor het oprapen.
Slooppremie
Sterker nog; beleggers die dertien jaar geleden investeerden in het object worden nu door de financierende bank, Deutsche Hypo, gemaand om kosten van onderhoud, verzekering en instandhouding van het gebouw, zelf voor hun rekening te nemen.
Transformatie als totaaloplossing voor kantoorleegstand, is simpelweg niet realistisch.
Niet willen slopen, maar toch leegstand aanpakken? Panhuyzen ziet twee opties: een verbod op nieuwbouw of het verplicht bijdragen aan de sloop van een ander pand. Hij verwijst naar een systeem dat recent in Kerkrade is ingevoerd.
Wie daar woningen wil bouwen, moet per wooneenheid een bedrag betalen waarvoor ergens anders in Kerkrade een appartement of huis gesloopt kan worden. “Dat moet er bij kantoren ook komen. Dan pas pak je het probleem bij de wortel aan.”