Mocht u in vastgoed willen investeren, dan is het, zeker nu, van belang om te weten of u investeert in een object met toekomst. Daarom een kijkje in het hoofd van de taxateur: hoe herkent hij kwalitatief hoogwaardig vastgoed?
Om tot de waarde van een object te komen, kijkt de taxateur eerst naar soortgelijke gebouwen in de omgeving. Op welk niveau liggen de huurprijzen, is er veel leegstand en hoeveel vierkante meter is er in een bepaalde periode opgenomen? Vervolgens wordt het pand zelf onder de loep genomen:
- Hoe is het onderhoud geregeld?
- Wat zijn de beheerkosten?
- Wat voor soort pand is het?
- Zijn er voldoende parkeerplaatsen?
- Is het een oud of modern object?
- Welke voorzieningen zijn er aanwezig?
Hieruit wordt de marktwaarde opgemaakt, gecorrigeerd met bijvoorbeeld grootschalig onderhoud dat nodig is of sterke huurprijsverschillen in de omgeving. En ja, waarderingen komen ook tot stand op basis van gevoel, vertelt Sander van den Beukel, valuation director bij taxatiebedrijf Troostwijk. "Een taxateur heeft honderden panden gezien en kan dit als referentie gebruiken. Er zal altijd een gevoelsaspect aanwezig zijn. De ene taxateur kan bepaalde punten zwaarder laten meewegen dan een ander, dat is niet gek,” aldus Van den Beukel.
Er is vastgelegd dat een vastgoedfondsaanbieder maximaal drie jaar dezelfde taxateur mag inschakelen. “Vroeger kon je tien jaar lang voor een klant taxeren, dat is nu niet meer mogelijk. Beleggers zijn vaak wel huiverig voor een taxatiewissel, omdat veelal blijkt dat er toch aardige verschillen ontstaan in de waarderingen en dat in slechte tijden een extra correctie naar beneden nodig is.”
Verbetering onafhankelijkheid
Deze roulatie is belangrijk voor de onafhankelijkheid van de taxateur. Nog geen jaar geleden kwamen accountants en taxateurs tot afspraken over de onafhankelijkheid en betrouwbaarheid van laatstgenoemden. Commerciële belangenverstrengeling, als mogelijk gevolg van taxatieactiviteiten gecombineerd met makelaarsdiensten, wordt door de nieuwe richtlijnen bemoeilijkt. “Vanuit de regelgeving wordt hier steeds meer op gehamerd,” zegt senior researcher Sybe Nijboer van Troostwijk.
“Er vinden vaak wel nacontroles plaats van de accountant en kredietcommissies, maar er bestaat geen AFM-stempel van goedkeuring. Dat is ook niet nodig. Een taxateur is de entiteit om een waarde vast te stellen en zijn handtekening onder het taxatierapport is een groot goed.” Wat volgens Nijboer de onafhankelijkheid van taxateurs kan verbeteren, is hen laten meetekenen met het activagedeelte van een jaarrekening. De accountant zou zich op deze manier meer bezig kunnen houden met zijn onderdeel en de taxateur met het vastgoed van een aanzienlijke portefeuille.
“De verantwoordelijkheid wordt groter. Nu hebben we vaak accountants aan de telefoon om uit te leggen hoe we aan de waarde van een object zijn gekomen. Dat is geen probleem, maar het kost wel tijd.” De in 2012 gesloten overeenkomst zou ertoe leiden dat waarderingen tevens meer uniform zullen zijn, met als gevolg dat er eerder (en meer) zal worden afgewaardeerd. De kranten stonden het afgelopen jaar vol met fondsaanbieders die in het stof moesten bijten, maar u zou bijna vergeten dat voor de crisis objecten ook in waarde konden stijgen.
Food = good
“In deze tijd zullen niet veel panden meer in waarde stijgen en spreken we eerder van een stabilisatie,” zegt Van den Beukel. “Dit gebeurt enkel in het topsegment: goede, moderne panden met langdurige jaarcontracten.”
Nijboer doet voor Troostwijk onderzoek naar de vastgoedmarkt. Hij zag in het afgelopen jaar dat het topsegment redelijk stabiel is gebleven, waarbij de prijsdruk op zowel huren als de verkoopprijzen relatief beperkt bleef. Denk: Zuidas of Park 2020 in Hoofddorp.
“De stabiliteit komt mede doordat partijen vanuit het oogpunt van maatschappelijk verantwoord ondernemen, bereid zijn om naar moderne panden te verhuizen en op die manier hun imago verbeteren. Anderzijds valt af te vragen hoe verantwoord het is om een verouderd pand achter te laten. Dat creëert ook weer extra leegstand.” Voor beleggers ziet Nijboer nu vooral kansen in het topsegment van de logistieke sector. “Nieuw en langjarig verhuurd logistiek vastgoed is redelijk stabiel en de prijsdruk is beperkt. De kansen liggen vooral in het feit dat de sector over het algemeen als eerste profiteert van een economisch herstel, maar buiten het topsegment is er ook sprake van wat leegstaande, verouderde objecten. Bij bedrijfsruimte komt transformatie eigenlijk niet voor, wat best een probleem kan worden in de toekomst. Bij leegstand lijkt de enige optie veelal slopen, waardoor de waarde hard onderuit gaat.”
Hij signaleert op dit moment een verhoogde interesse in supermarktfondsen, omdat het een heel stabiel segment is gebleken de afgelopen jaren. “Tegenwoordig richten veel vastgoed-cv’s zich op de wat grotere supermarkten. Een logische keuze: food = good. Bij supermarkten zien we eveneens weinig huurdruk, omdat huurders al vrij snel bereid zijn om de huur te betalen die gevraagd wordt. De prijzen blijven stabiel en zitten al een paar jaar op hetzelfde niveau.”
Hoge huren
“Winkels presteerden tot op heden relatief goed, maar met name in het afgelopen jaar is de leegstand op veel locaties enorm toegenomen. De objecten worden daarna niet snel meer verhuurd, overigens in tegenstelling tot winkelpanden op A-locaties als de Kalverstraat. Er is verschraling van het aanbod, maar de grote ketens zijn nog steeds bereid om hoge huren te betalen,” aldus Nijboer. Nijboer ziet nog geen langzaam herstel in de diverse vastgoedmarkten, maar verwacht wel dat het dieptepunt bereikt is.
“Maar vooral de kantorenmarkt blijft nog slecht. Naar verwachting loopt de werkeloosheid nog tot midden volgend jaar op, waardoor de vraag naar kantoorruimte niet snel zal aantrekken. De markt is erbij gebaat dat er kantoren uit de markt worden genomen, maar vastgoedbeleggers zijn niet snel bereid om zulke stappen te ondernemen.”