Pensioenfondsen hebben potentieel honderden miljoen euro’s aan rendement voor hun leden verloren door niet te kiezen voor REIT’s, de beursgenoteerde vastgoedaandelen met een fiscaal transparante structuur.

Dat zegt topman Philip Charls van EPRA, de Europese brancheorganisatie voor beursgenoteerd vastgoed, na onderzoek van de Universiteit van Maastricht. Daaruit blijkt dat vastgoedaandelen in alle opzichten beter scoren dan direct vastgoed of niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen.

Pensioenfondsen hebben lagere resultaten, hogere kosten en minder transparantie en liquiditeit wanneer ze direct of via niet-genoteerde fondsen beleggen dan wanneer ze kiezen voor vastgoedaandelen en vooral met een fiscaal transparante structuur, de zogenoemde REIT’s. Hoe langer de vastgoedbeleggingsketen is des te minder zinvol is het voor institutionele beleggers om ervan gebruik te maken. Het minst interessant zijn de zogenoemde ‘funds of funds’, niet-genoteerde vastgoedfondsen die in andere niet-genoteerde vastgoedfondsen beleggen.

Dat concluderen onderzoekers van de Universiteit van Maastricht in hun studie ‘Value added from money managers in private markets? An examination of pension fund investments in real estate’. Voor hun onderzoek maakten Piet Eichholtz, Nils Kok en Aleksandar Andonov gebruik van de CEM-dataset, de grootste wereldwijde database van pensioenfondsbeleggingen. Hierin zijn de beleggingsgegevens opgenomen van in totaal 884 Amerikaanse, Canadese, Europese en Australische/ Nieuw-Zeelandse pensioenfondsen over een periode van twintig jaar (1990-2009). De totale bezittingen onder beheer van deze fondsen bedroegen in 2009 maar liefs 4,6 biljoen dollar (dus 4600 miljard dollar).

Het onderzoek toont aan dat grote pensioenfondsen eerder zelf beleggen in vastgoed, waardoor de daarmee samenhangende kosten lager uitvallen en de nettorendementen hoger. Kleinere pensioenaanbieders zijn echter meer geneigd om via externe beheerders en funds of funds in direct vastgoed te beleggen en negeren REIT’s vaak. ‘Door de extra beleggingslagen lopen de kosten significant op en wordt het rendement disproportioneel beperkt’, concluderen de onderzoekers.

Volgens Charls zou het onderzoek ook ‘alarmbellen moeten rinkelen bij overheden’. Charls: ‘Als zij namelijk niet het juiste wettelijke kader creëren waarin REIT’s kunnen gedijen, onthouden ze (toekomstige) gepensioneerden wellicht een hoogrenderende bron van inkomsten op basis van ‘hard assets’, waaraan in de huidige beleggingsomgeving toch al een tekort bestaat.’ 

Het gemiddelde bruto totaalrendement van pensioenfondsen wereldwijd tussen 1990 en 2009 was ongeveer 7%. REIT’s leverden een hoger rendement (10,92%) op vergeleken met direct vastgoed (6,7%). Het brutorendement op intern beheerde vastgoedbeleggingen (7,7%) is hoger dan het rendement op externe mandaten.