Participaties.nl introduceert: Ruud de Wit. Voormalig hoofdredacteur van het vaktijdschrift Vastgoedmarkt en tegenwoordig (onder andere) schrijver van opiniërende blogs over de vastgoedwereld. Op Participaties.nl zullen wij de scherpe observaties van Ruud de Wit op regelmatige basis gaan overnemen.

In de discussie over de leegstand, met name in het kantorensegment, en wat er met de enorme hoeveelheid vacante kantoormeters moet gebeuren, speelt de kostenfactor een beslissende rol. Beleggers hebben immers die leegstaande kantorenpanden tegen een bepaalde waarde in de boeken staan, zelfs als ze die gebouwen al helemaal hebben afgeschreven. Daar komt nog bij dat dat veel leegstaande kantoorpanden hypothecair zijn belast, dus zelfs bij een volledige afschrijving tot nul blijft er een restschuld staan, die ooit zal moeten worden ingelost.

Een extra gegeven is dat de kosten voor het slopen zelfs zonder hypothecaire restschuld veelal hoger zullen uitvallen dan de grondwaarde, waarvan ook al onduidelijk is hoe groot die is. Immers, bij een overschot aan leegstaande kantoorpanden en bedrijventerreinen moeten ook de oorspronkelijke grondwaarden worden afgewaardeerd.

Daarom wordt er door beleggers in de discussie wat er met al dat leegstaand vastgoed moet gebeuren, nog wel eens hoopvol naar de centrale overheid gekeken. Als die toch eens bereid zou zijn in te springen, bijvoorbeeld door een fiscale regeling, dan zouden vastgoedeigenaren veel makkelijker over de streep te trekken zijn om afstand te doen van hun in huurwaarde tot nul gereduceerd vastgoed!

Eigen schuld, dikke bult
Vooralsnog lijkt dit dagdromen. De centrale overheid is, gezien haar eigen precaire financiële situatie, helemaal niet bereid de vastgoedsector fiscaal tegemoet te komen. Sterker nog, bij de politiek in Den Haag overheerst een houding van: net goed. Immers, de vastgoedsector heeft jarenlang enorm geprofiteerd en heeft daarnaast voor een deel hand- en spandiensten verleend aan de criminele sector. Dus dat de vastgoedsector nu op de blaren moet zitten, is eigen-schuld-dikke-bult, zo redeneert de politiek in Den Haag.

Ik heb daar begrip voor, maar die houding is maar een deel van het verhaal. Decennia lang hebben de overheden geprofiteerd van grondwaarden die steeds duurder werden. Sterker nog, zonder de gronduitgiften van de afgelopen twintig jaar zouden de lokale overheden niet hebben kunnen doen wat ze allemaal hebben gedaan. In feite heeft de vastgoedsector jarenlang ervoor gezorgd dat gemeenten uitgaven konden doen die anders nooit gedaan zouden zijn.

Het is niet voor niets dat veel gemeenten nu in grote financiële nood zijn gekomen, omdat ze zelf speculatief onverantwoorde grondposities hebben ingenomen of te enthousiast ervan uit zijn gegaan dat de inkomsten uit gronduitgiften de komende jaren op hetzelfde niveau zouden blijven. Nee dus.

Verpauperend landschap
Het schrijnende is echter, dat het – ondanks de crisis – nog steeds de overheden zijn die het zelf niet zo nauw nemen met een verantwoord vastgoedbeleid. Voorbeelden te over van beslissingen van overheden die ondanks een brede oppositie toch kiezen voor het kortetermijngewin van nieuwe gronduitfgiften voor kantoorgebouwen, zelfs als ten overvloede is aangetoond dat daarvoor geen enkele noodzaak bestaat.

Je hoeft maar door Nederland te rijden, en dan tref je nog steeds nieuwe kantoorpanden aan, al dan niet net voltooid, zelfs op snelweglocaties, waarvan iedereen inmiddels overtuigd is dat ze het landschap voor decennia zullen verpauperen. Het meest beruchte voorbeeld daarvan is het KPMG-gebouw in Amstelveen (foto), dat trouwens nu al te groot blijkt te zijn. Maar dit gebouw is slechts een pars pro toto voor het echte probleem.

Evenmin geeft het pas dat de overheid, niet gecontroleerd door lastige ‘aandeelhouders’ (dat zouden het parlement en de gemeenteraden moeten zijn, maar die functioneren nauwelijks als zodanig), leegstaande kantoorpanden van de ene dag op de andere dag van pakweg 35 miljoen naar nul afwaardeert, zoals is gebeurd met het voormalige CBS-kantoor in Heerlen.

Daar moet je als beursgenoteerd vastgoedbedrijf eens mee durven komen aanzetten bij je aandeelhouders. De Rijksgebouwendienst heeft trouwens ook geen last van vervelende financiers die aan de deur kloppen. Over level playing field gesproken!

Fait accompli bij Vestia
Helemaal bont maakt de overheid het met wat er nu allemaal speelt in de corporatiesector. Eerst besloot de politiek in de jaren negentig tot een verzelfstandiging van de corporatiesector, met zeer veel negatieve zij-effecten, waarvan de media de afgelopen jaren al uitvoerig hebben bericht. Maar nu wanbeheer heeft geleid tot immense schuldproblemen – met zelfs vrijwel onafwendbare faillissementen – treedt dezelfde falende overheid opnieuw op als onbetrouwbare partner.

Tenminste, dat ging door me heen, toen ik vorige week las dat het Rijk en de toezichthouders in de corporatiesector het onderpand van de 90.000 woningen van woningcorporatie Vestia hebben ondergebracht bij de het Waarborgfonds Sociale Woningbouw, dus buiten het bereik van de banken waarmee allerlei derivatencontracten zijn afgesloten.

Nu ben ik het op zich eens met de stelling dat de banken de afgelopen jaren onverantwoord hebben gehandeld met hun derivatenproducten. Maar dat betekent niet dat de overheid dezelfde banken zomaar op een oneigenlijke manier voor een fait accompli mag stellen. Want in feite heeft het Rijk met het onderbrengen van de 90.000 woningen van Vestia bij het Waarborgfonds de banken geforceerd laten instemmen met een schuldenreductie van 33 procent.

Deus ex machina
Dat betekent concreet, op een tekort op de derivaten van Vestia van 2,1 miljard euro, een bedrag van 700 miljoen euro dat door de elf betrokken banken moet worden weggeschreven. Ik probeer me in de positie van die banken te verplaatsen. Die zijn er blijkbaar vanuit gegaan dat Vestia een betrouwbare, zelfstandige zakenrelatie is waarmee financiële contracten kunnen worden afgesloten met als onderpand een aanzienlijke woningportefeuille.

En ineens, als een soort deus ex machina, onttrekt de centrale overheid die woningportefeuille uit de garantiedekking en forceert op die manier de banken tot een afwaardering van een derde.

(Nog afgezien van het feit, dat het enige directielid van Vestia, Erik Staal, direct na het naar buiten komen van de problemen bij de corporatie, met instemming van dezelfde centrale overheid naar huis is gestuurd, maar wel met een blijkbaar vastgelegde vergoeding van 3,5 miljoen euro. Naar ik heb begrepen dreigt er nu accuut ontslag voor 180 medewerkers van Vestia, als gevolg van het falende leiderschap van Staal. Ik vrees dat voor deze medewerkers niet zulke vergoedingen gereserveerd zullen kunnen worden.)

Misschien is het wel een teken des tijds. Over zekerheden die tot voor kort inderdaad zekerheden waren, moet plots opnieuw onderhandeld worden en die zekerheden worden ook net zo makkelijk afgeserveerd. Ik ben zelf bijna een vutter en dacht tot twee weken geleden dat ik op mijn 65ste ook AOW zou gaan beuren, zoals me dat 40 jaar lang is voorgehouden.

Haagse achterkamertjes
Nu moet ik er vanuit gaan dat ik over twee jaar twee of drie maanden zonder inkomen zal blijven, omdat het Lenteakkoord heeft beslist dat de AOW versneld gefaseerd naar 66 en 67 moet worden gebracht.Zonder compensatie voor hen, die daardoor een tot misschien wel 5 maanden AOW gaan missen.

Hetzelfde probleem geldt trouwens voor de 120.000 leaseauto-rijders die ervan uitgingen een door de overheid gefiatteerde regeling te hebben, maar van de ene  op de andere dag met een fiscale bijschrijving worden geconfronteerd, die in de duizenden euro’s per jaar kan gaan lopen.

Nu weet ik wel, dat het huidige financiële klimaat onorthodoxe maatregelen vereist en dat zekerheden van gisteren de onzekerheden van de toekomst worden. En ik ga ervan uit dat ik die twee of drie maanden zonder AOW zal overleven, net zoals dat geldt voor die leaserijders die nu met een bijschrijving te maken krijgen waarop ze nooit hadden gerekend.

Maar dat verandert niets aan mijn stelling dat mijn vertrouwen in de overheid door dit soort zaken, die al lang geen incidenten meer zijn, ernstig is geschaad. En wat de vastgoedsector betreft, ik heb het al eerder aangegeven: in plaats van dat de overheid/politiek een serieus gesprek aangaat met de hele vastgoedsector en de financiële instellingen om samen een uitweg te vinden voor alle structurele obstakels die er op de snelweg door Europa liggen, neemt zij ad hoc maatregelen in Haagse achterkamertjes om het eigen bordje schoon te vegen en de het afval op het bordje van anderen te leggen.

Is het dan verbazingwekkend, dat de gemiddelde kiezer afhaakt of zijn toevlucht neemt tot partijen met simplistische oplossingen vanuit het onderbuikgevoel?