De spoeling wordt dun voor wie een huis zoekt. Aan het eind van het derde kwartaal stonden er ruim 16.500 huizen te koop: 44% minder dan een jaar eerder. Dat blijkt uit een meting van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM).

Zoals in de onderstaande grafiek is te zien, is het woningaanbod in de afgelopen vijf jaar langzaam opgedroogd. In 2016 stonden nog ruim 100.000 huizen in de etalage: ruim zes keer zoveel.

De daling bij vrijstaande huizen is het grootst: hier is het aanbod met maar liefst 55% gekelderd ten opzichte van vorig jaar. Van tussenwoningen en appartementen kwamen er 36% minder op de markt dan vorig jaar.

Op de Veluwe, in Zuidwest-Overijssel en de regio Gooi en de Vechtstreek is het woningaanbod volgens de NVM zelfs gehalveerd in een jaar tijd.

In Zeeuws-Vlaanderen hadden woningzoekenden het iets minder lastig. Hier stonden 20% minder huizen te koop dan een jaar eerder. In de Zaanstreek en Groningen viel het ook relatief mee: daar daalde het aanbod met ongeveer een derde. Maar ook dit is natuurlijk nog altijd een forse daling.

Mismatch bij nieuwbouwwoningen

Het aantal nieuwbouwwoningen en bouwkavels dat op de markt kwam, daalde op jaarbasis met 28% naar 7.400 stuks. Hier tekent zich volgens de NVM een mismatch af tussen vraag en aanbod. De helft van het aantal te koop staande nieuwbouwwoningen bestaat uit appartementen, terwijl er volgens de makelaarsvereniging meer vraag is naar een huis met tuin.

Dat blijkt ook uit de verkoopsnelheid: driekwart van de nieuwbouwhuizen is binnen drie maanden na start van de verkoop verkocht. Bij appartementen bleef dat cijfer steken op 50%.

Opvallend is ook dat ruim de helft van de nieuwbouw zich concentreert zich in de provincies Noord- en Zuid-Holland en Utrecht. Slechts 5% van de nieuwbouwwoningen en kavels werd aangeboden in Friesland, Groningen en Drenthe.

Steeds minder keuze

Hoe de situatie op de woningmarkt uitpakt, wordt weergegeven in de zogeheten krapte-indicator, die weergeeft uit hoeveel woningen een huizenkoper gemiddeld kan kiezen. Wie nu een huis zoekt, heeft gemiddeld keuze uit slechts 1,5 woningen. Vorig jaar waren dat nog twee huizen en vijf jaar geleden maar liefst zeven stuks.

De onderverdeling per woningtype is als volgt:

• Tussenwoningen: 1,2
• Hoekwoningen: 1,3
• Twee-onder-één-kapwoningen: 1,3
• Appartementen: 1,5
• Vrijstaande woningen: 2,6

Aantal woningtransacties met 28,7% gedaald

Minder aanbod betekent uiteraard ook minder woningtransacties. Volgens de NVM wisselden afgelopen kwartaal in totaal ruim 32.000 woningen van eigenaar. Dat komt neer op een daling van 28,7% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. Vorig kwartaal was de afname nog een stuk minder sterk: 15,9% op jaarbasis.

Ook bij nieuwbouwwoningen hadden makelaars het een stuk minder druk, al is het aantal woningtransacties hier minder hard teruggelopen dan bij bestaande woningen. In het derde kwartaal werden bijna 8.000 nieuwbouwwoningen en bouwkavels via NVM-makelaars verkocht. Dat is 15% lager dan in dezelfde periode vorig jaar.

Bij 79% van de woningverkopen is overboden

De krapte op de woningmarkt zorgt ervoor dat kopers flink gaan overbieden en de huizenprijzen de pan uit blijven rijzen. Inmiddels wordt 79% van de woningen boven de vraagprijs verkocht.

Vooral bij tussenwoningen is het een vechtmarkt: ruim 86% van alle rijtjeshuizen wordt boven de vraagprijs verkocht. Bij vrijstaande woningen is dat cijfer een stuk lager: bijna 64%. Hieronder ziet u het aantal huizen waarbij wordt overboden, uitgesplitst per woningtype:

Gemiddeld wordt 8,7% overboden

Met een paar duizend euro extra bieden bent u er nog niet. Gemiddeld ging een woning voor 8,7% boven de vraagprijs weg. Uitgaand van een huizenprijs van circa vier ton, betekent dit dat gemiddeld meer dan €30.000 wordt overboden.

Ook hierbij maakt het nogal uit op welk woningtype u uw oog heeft laten vallen: bij vrijstaande woningen wordt beduidend minder stevig overboden dan bij tussenwoningen.

Hieronder is te zien hoe sterk per woningtype is overboden in het derde kwartaal:

• Tussenwoningen: 10,7%
• Hoekwoningen: 9,5%
• Appartementen: 9,1%
• Twee-onder-een-kapwoningen: 7,9%
• Vrijstaande woningen: 4,2%.

Gemiddelde huizenprijs: €419.000

Een gemiddelde bestaande koopwoning wisselde vorig kwartaal voor €419.000 van eigenaar. Dat is 19,2% meer dan in dezelfde periode vorig jaar.

Bij tussenwoningen is de prijsstijging met 20,5% het grootst.

Dit zijn de gemiddelde huizenprijzen per woningtype:

• Appartement: €351.000
• Rijtjeshuis: €366.000
• Hoekwoning: €391.000
• Twee-onder-één-kapwoning: €449.000
• Vrijstaand huis: €633.000.

Voor een nieuwbouwhuis werd afgelopen kwartaal gemiddeld €455.000 neergeteld: 14% meer dan een jaar geleden.

De NVM signaleert wel grote regionale verschillen. Zuidoost-Friesland, (overig) Groningen, de Achterhoek en de Kop van Noord-Holland spannen de kroon, met een gemiddelde prijsstijging van meer dan 25%. Twente, Zuidoost-Noord-Brabant en in Zuidwest-Friesland bleven hierbij achter: daar stegen de prijzen met minder dan 15%.

Woning nagenoeg onbetaalbaar

Zulke hoge huizenprijzen lijken gunstig voor wie zijn huis wil verkopen, maar wie hierna een andere woning wil kopen, moet natuurlijk alsnog diep in de buidel tasten. Dat vooruitzicht weerhoudt veel mensen ervan om hun huidige woning te koop te zetten, zegt NVM-voorzitter Onno Hoes in een toelichting op de cijfers.

Daarmee stokt volgens de makelaarsvereniging niet alleen de doorstroming in de koopmarkt, maar ook tussen huur- en koopwoningen. Een koopwoning is hierdoor voor steeds meer mensen geen haalbare kaart meer.